花样年债务违约与多城限跌令背后的行业风险

来源丨中国网地产

曾宝宝最新发布的微博中没有任何文字，仅配一张《至暗时刻》的海报，丘吉尔的凝重面色很可能代表了她当下的心情。

坚持规模化

花样年陷债务违约事件

10月4日，花样年发布公告，应付款的2.06亿美元票据未能支付，造成实质违约。对于违约事件的发生，公告指出是由于“受疫情反复、行业政策及宏观经济等多重因素的影响”。

花样年所提出的“阶段性紧张”另一层含义是：暂时没有钱还债。

对于目前的状态，花样年也表示“尽最大努力‘保工程、保交付、保员工、保伙伴’，绝不放弃或推卸责任，努力偿付公司债务，保障业主、员工、合作伙伴以及投资人的合法权益。”

保工程、保交付是房企的责任底线，投资人损失的是投资，但对购房者而言，项目一旦烂尾，事件将会转向另一个发展态势。所以无论是恒大、泰禾，还是如今的花样年，都必须将其项目交付放在所有工作的首位。面对部分购房者对于项目能否正常完工的焦虑，曾宝宝直接回复“不会”。

在债务危机爆发前，花样年连续遭到三家国际评级机构将其评级展望降至“负面”，面对即将违约的债务问题，花样年也曾尝试“排雷”。

9月28日，花样年将彩生活邻里乐作价33亿元转让给碧桂园服务，33亿元分三批到账，但仍未能避免10月4日的债务违约事件出现。

早在上半年业绩会之上，花样年已经表示“正在处理重资产，包括长期的投资项目。”

2020年年初，花样年首席运营官张惠明在喊500亿销售目标。彼时，花样年正式任命曾宝宝担任花样年地产集团CEO。

花样年500亿的目标在2020年并未达成，但仍然实现合同销售额492.1亿元，同比增长35.9%，这是一个不错的增长速度，但同时也意味着其将运用较大的财务杠杆。

花样年并非今年第一家曝出债务违约房企，也一定不是最后一家，我们盘点千亿左右的“高周转”房企，有不少在最近也频频曝出种种风险迹象，如果政策持续、市场依旧下行，整个行业的房企债务违约事件也将不断出现。

整个行业都在紧盯政策是否会放松，但不久前一次会议的召开，让不少人放弃了期待。

央行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会，央行行长易纲主持，副行长和银保监会两位副主席出席。会议强调“坚持房住不炒”的同时，也提出“两个维护”——维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

会议对于现状的“维护”态度，意味着行业所期待的信贷放水很难出现，行业融资环境也大概率不会出现较为明显的改变，货币政策仍将“稳”字当头，不会大水漫灌。

央行对于“房住不炒”的坚持态度意味着去杠杆仍将继续，目前的金融政策仍将保持连续性、稳定性。

新房价格持续下降

多城出台“限跌令”维护市场稳定

房企的困境并非仅在融资端，在新建商品住宅市场之中，一众城市销售出现连续性回落，对于房企的回款造成了不小的影响，不少城市二次集中土拍成交惨淡，个别城市甚至接连出现流拍现象。

国家统计局发布《2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。其中，8月份国内住宅新开工面积增速-1.7%。这是近几年国内住宅新开工面积增速的首次负增长，房企对于二次集中土拍的谨慎，也意味着年内开工面积很可能继续降速。

8月，一线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落0.3%。不少头部房企在8月销售同比出现了较为明显的下滑，其中就包括曾经喊出“活下去”口号的万科。

万科的8月销售情况简报显示，8月公司实现合同销售面积219.4万平方米，比上年同期相比下降48.12%；实现合同销售金额370.3亿元，比上年同期下降36.94%。

不少房企在房企回落较为明显的三四线城市采取“以价换量”的措施，目的是为快速回款以缓解债务问题，但引发了多个城市的“限跌令”出台。

我们以湖北省内首个出台“限跌令”的城市鄂州为例，其在公布文件中明确表示：严格执行明码标价，一房一价。“一方面不能超过备案价销售，另一方面，涨价或降价超过备案价10%的浮动，需要重新备案，违者将暂停合同网签和预售监管非重点资金审批拨付，严重的需封顶才能批证。”

根据数据显示，鄂州整体房价自5月以来持续下跌，整体价格已跌至去年同期水平。

包括鄂州在内，目前全国至少十城发布“限跌令”，包括张家口、岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等城市，在未来也不排除会有更多城市加入限跌行列。

在多城“限跌令”中，新房价格跌幅不能超过15%成为不少城市的统一选择。

我们将目光转回环京市场，在发布“限跌令”的城市之中，张家口是距离北京最近的城市。在环京调控之前，投资客主要将其投资需求释放于北三县，所以在市场整体趋冷之时，张家口楼市首当其冲。

张家口住建局房地产监管科科长杜继鑫在一次接受媒体采访时表示，张家口主城区房价已经从均价13000元/平方米降到了均价8000元/平方米。

此前，张家口市内多个项目已经开始降价销售，由此直接引发“限跌令”的出台。

“限跌令”的连续出台是当前房地产市场分化的体现。在一部分城市房价过快上涨的同时，一些三四线城市房价出现明显连续下降。

“降价”本身是一种合理的市场调节手段，也是房地产企业基于资金链的内部政策的调整，能够为其快速回款做出贡献，但如果多个房企在某个城市集中进行降价，那对于城市的未来市场预期将会产生影响，降价已经不是简单的房企为缓解债务压力做出的选择了。

就目前市场状况而言，部分价格下跌较快的城市会出现“限跌令”，部分价格涨幅较快的城市也将会继续维持“绷紧”状态，比如杭州、广州、西安均收紧了人才购房政策，东莞、广州等城市也纷纷发布二手房官方指导价体系。

一系列政策出台的目的是为了稳定市场，一方面保证房地产行业不会出现“硬着陆”，另一方面为实体经济的发展腾出发展空间。房价关键在“稳”，防止大涨、大跌出现，对于行业新制度、新生态的系统建设仍然需要较长的时间。

整个房地产行业的数据并不好看，但对于整体经济运行而言，依旧是能够被接受的。如果将眼光放至整个经济领域，我们能够看到其他数据仍旧不错。

1-8月，国内进出口总值24.78万亿，同比增长23.7%。在宏观经济中，房地产行业的紧缩效应是能够被其他增长点所抵消的，“房住不炒”仍将是调控政策延续坚持的方向，花样年的危机是具备行业代表性的，房企自身的“高周转”能否随着整体调控政策进行转向，也决定了其在今后的发展道路。

花样年董事会主席潘军将2021年的销售目标定为600亿，这个数字较2020年将有22%的增长。但就目前情况来看，花样年需要放下对于增长数字的“迷恋”，全力保障项目交付与债务清偿。

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