又一家民营房企变身为国企

12月31日，华南城控股公告称，按认购价每股0.57港元配发及发行33.5亿股新股份予深圳特区建发集团或其全资附属公司，发行认购股份的所得款项总额估计约为19.1亿港元。于认购事项完成后，深圳特区建发集团将占华南城经配发及发行认购股份扩大后已发行股本29.28%。

特区建发集团成立于2011年，是深圳市国有资产监督管理委员会下辖的国有独资企业。其为深圳市国有产业园区开发运营主体之一，负责重大基础设施建设工作。

换言之，深圳国企特区建发集团将成为华南城主要股东兼单一最大股东，而创始人郑松兴的持股比例由持股前的28.5%稀释至20.16%，降至第二大股东。此外，腾讯仍为第三大股东，持股比例由11.81%稀释至8.35%。

华南城称，特区建发集团成为公司股东，可带来其资源及行业经验，让公司提高管理及运营效率和增强财务实力。公司于综合商贸物流生态系统模式下开发及探索其他潜力的能力和资源将得到进一步丰富及补充。另一方面，公司将探索与特区建发集团的合作机会，以实现业务协同效应，尽力提高股东回报，同时支持实体经济的可持续发展。

与传统高周转房企殊异，华南城侧重于“商贸物流+”商业模式的打造，形成了商品交易中心、仓储物流配送、电子商务、会展中心、住宅及生活配套、多功能物业、商业综合体等核心业态于一体的项目。此前华南城董事长助理、企业融资及投资者关系负责人汪智斌曾介绍称，华南城的终极目标是成为一个商贸及物流平台的领先运营商和开发商。“公司再发展下去应该是更重的运营商的概念附带开发商的概念，我们的终极目标是成为一个高效领先的商贸及物流平台的运营商。”

然后，受制于境内外融资环境继续恶化，监管持续加强，以及公司运营跨境电商项目遭受国际贸易摩擦等，华南城业绩并不理想。2021年度中期财报显示，华南城今年上半年实现收入61.66亿港元，同比下降13.2%，其中物业销售及融资租赁收入录得44.83亿港元，同比下降22.5%。

近年间，华南城已显露出增收不增利的业绩疲态，净利润年复合增长率呈持续下行之势。有券商将之归因于租赁收入负累运营性收入。

在今年11月底的2021年中期报业绩会上，公司管理层也未回避资金压力。截至今年上半年华南城短债近146亿港元，而期末现金及现金存款仅有96亿港元左右。最新的12月15日，标普将华南城的长期发行人信用评级从“B”下调至“Ｂ-”，并指出2022年2月、6月和11月华南城仍有三笔到期的大额离岸款项，总计9.7亿美元。

在外界来看，此番配发价0.57港元接近华南城20日交易均价0.56港元，而华南城目前每股净资产达5.22港元，市净率录得0.14倍，处于严重破净状态。于特区建发集团来说，相当于仅耗资19.095亿港元便获得了净资产422.77亿港元综合商贸物流企业的大股东席位，用部分投资者的话来说就是“入股价低，买得不贵”。

同时，具体到资产方面看，华南城坐拥8个华南城项目，总规划建面超8000万平方米；其中可售及运营中面积就超千万平方米。此外，华南城上半年披露已正式启动深圳华南城一期城市更新项目计划，预计更新完成后建筑面积超过250万平方米，商业价值超千亿元。这些都被视为华南城核心优质资产的一部分。

有深圳券商人士表示，具核心土地资产及偏重运营的“商贸物流+”商业模式加持的华南城，由国资大股东入主，短期或将缓解资金债务压力，长期或将进一步带动商业模式潜力的开发及融资成本的下行。

而另有投资者则持谨慎预期，“‘商贸物流+’投资周期长，资金沉淀多，能否激发业务模式的潜力还要静待较长时间，而且国资大股东与郑氏家族在经营理念、商业模式等方面的磨合还要进一步观察。”

华南城称，此次发行认购股份的所得款项净额估计约为18.938亿港元，公司拟将所得款项净额用于偿还现有债务及作一般公司用途。

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