地方AMC研究丨个贷不良批转试点扩容方向猜想

作者丨齐祥会，陕西金资

《目录》

引言

一、网拍平台法拍房数量快速上升消息的真相

（一）政策推动法拍房线上化是主要因素

（二）市场对法拍房数据和来源存在误读

（三）个人按揭断供不足法拍房的0.2%

二、法拍房中按揭断供风险较低的原因剖析

（一）我国房价整体维持基本稳定

（二）个人按揭断供的代价高昂

（三）按揭的单期还款的压力低于房抵贷

三、个贷不良批转试点范围有望扩大至房抵贷类资产

（一）近两年来个人房抵贷风险加速暴露

（二）疫情影响和个人破产制度将放大房抵贷不良风险

（三）试点范围扩大至房抵贷类不良资产为期不远

四、地方AMC做好参与房抵贷类不良资产处置准备的建议

（一）做好调查研究，摸清市场供给情况

（二）提前积极准备，制定有效的参与策略

（三）发挥地缘优势，搭建区域性生态圈

结语

近年来，在最高人民法院对网络司法拍卖（以下简称为网拍）的推动、居民杠杆率上升等多方面因素的影响下，网拍平台上线的法拍房数量呈现快速增长趋势。特别是自2020年以来，在疫情影响和地产调控下，不仅居民实际收入水平和杠杆率有所恶化，个别城市房价也出现了连续下跌，这引发了市场对个人按揭断供风险的极大关注。

鉴于此，本文从地方AMC参与金融不良资产处置业务的视角出发，通过对深圳和全国部分法拍房来源的交叉验证与统计分析认为，个人按揭断供风险较低，未来个贷不良批转试点的不良贷款范围更有可能扩大至以住房为抵押的个人消费贷及个人经营性贷款（以下简称为房抵贷）等资产类型而非个人按揭贷款。并针对地方AMC做好参与房抵贷类不良资产处置的准备提出了一些建设性意见，以供参考。

网拍平台法拍房数量

快速上升消息的真相

近几年，随着网拍平台发展以及司法机关案件处置效率的提高等，越来越多的法拍房信息被纳入网拍平台。年初以来，网络上一则关于20万人按揭“断供”的消息在各大媒体中快速传播，部分新闻媒体纷纷采用阿里拍卖平台法拍房上线数量从2017年的0.9万套暴涨至2021年的168万套的数据进行佐证，引发了市场的广泛关注与热议。

图片来源：网络公开信息

为了解上述按揭“断供”消息的真实情况，本文深入分析了阿里拍卖平台法拍房数量快速上升的原因，并通过对深圳和全国部分法拍房来源的交叉验证与统计分析发现，网拍平台法拍房数量快速上升主要系法拍房线上化和数据误读所致，个人住房按揭断供的比例极低。

（一）政策推动法拍房线上化是主要因素

随着我国互联网技术的应用和普及，2012年最高人民法院号召建立统一的拍卖信息公示平台和电子竞价拍卖机制，拍卖模式呈现网络化苗头。2013年，阿里司法拍卖系统正式上线，浙江省成为第一个全省入驻司法拍卖平台的省份。2016年，最高人民法院先后印发《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释[2016]18号）及《最高人民法院关于建立和管理网络服务提供者名单库的办法》（法发[2016]23号），拉开了法拍房上网的序幕。

表1 网络司法拍卖政策沿革及重点内容

数据来源：最高人民法院、陕西金资

截止2021年末，7家网络平台获得最高人民法院的授权开展司法拍卖，全国3317家法院参与司法拍卖线上处置，法拍房线上渗透率超60%。其中，阿里拍卖市场占有率为81%，京东拍卖市场占有率为16%，二者合计市场占有率超95%。

（二）市场对法拍房数据口径和来源存在误读

首先，阿里拍卖平台显示的数量是指累计挂牌次数，而非当年新增挂牌次数；其次，考虑到网拍平台高达68%的流拍率以及部分房源2-3次的重复性挂牌，数据存在明显高估。《2021年房地产网络司法拍卖行业白皮书》报告显示，2021年住宅类实际成交仅为11.4万套；最后，从法拍房来源看，根据第一财经对深圳2020年2月-7月份挂牌的400套法拍房来源的统计结果可知，金融机构借贷纠纷为259套，占比超65%。而在这259套来源于金融机构借贷纠纷的房源中，绝大多数房源为房抵贷。比较意外的结果是，在这400套房源中，并没有出现按揭断供房源。由此可见，市场传言的20万人“断供”的消息缺乏依据。

数据来源：阿里拍卖、第一财经、陕西金资

注：图1中累计数量指累计挂拍次数，可能存在多次挂牌的情况。图2中金融机构借贷纠纷指个人与银行、小贷及担保公司等金融机构产生的借贷纠纷。

（三）个人按揭断供不足法拍房的0.2%

为进一步做出相对客观的研究结论，本文在中国裁判文书网查阅了拍卖房屋所有权的执行案件的裁判文书，由于该系统收录的是全国的执行裁定书，相比较第一财经仅统计深圳地区更具有代表性和客观性。经查询，该网站共收录了2493份拍卖房屋所有权的执行案件，系统仅能显示前600条信息。考虑到时效性、数据可获取性以及研究结论的严谨性，本文查阅了2020年6月30日至2022年3月10日所有可获取的600条裁判文书，剔除复审、来源信息模糊等裁判文书，共得到582条有效执行案件的裁判文书信息。

按照第一财经对深圳法拍房来源的划分标准，在分组统计后发现以下结论：一是金融机构借贷纠纷仍然是法拍房最大的来源，占比为42.10%（见图3）。其中，绝大多数是房源此前向银行和小贷等金融机构做了房产抵押贷款，后因本息还款逾期被起诉拍卖所致。特别是因按揭断供导致房子被拍卖的仅出现1例（家庭重大变故所致），占金融机构借贷纠纷的比例仅为0.41%，为整个法拍房的0.17%。二是相较于第一财经记者调查的深圳400套房源情况，本次统计的因民间借贷纠纷导致的房产拍卖占比明显高于深圳地区（见图4）。

数据来源：中国裁判文书网、第一财经、陕西金资

注：（1）中国裁判文书网为最高人民法院依照依照权威、规范、便捷的原则，建立全国法院规范、统一的裁判文书网。（2）民间借贷纠纷，主要包括私人之间、私人与法人以及法人之间的借款。其他纠纷主要包括责任事故，诈骗、非法集资等违法犯罪的处罚。

以上数据可以与第一财经调查结果进行交叉验证，表明市场对个人弃房断供情况存在明显认知错误，个人按揭断供风险被夸大。此外，考虑到深圳金融机构众多，金融产品和服务的供给高于全国平均水平。因此，深圳金融机构借贷纠纷占比高于全国平均水平，而民间借贷纠纷低于全国平均水平存在合理性和可解释性。

法拍房中按揭断供风险较低的原因剖析

理论上说，只要房子价值低于负债，房主选择“断供”就是理性的选择，但上述分析表明，现实生活中按揭断供的比例是极低。主要原因在于以下几个方面：

（一）我国房价整体维持基本稳定

自2020年8月份房地产“三条红线”出台以来，进入到2021年，整个行业陆续出台贷款集中度管理、土地双集中等一系列调控政策并在力度上逐步加码，部分经营比较激进、增长过快的房企由于流动性问题陷入了违约的困境，个别城市的房价也出现了连续性下跌，引发了市场对整体房价下跌的担忧。但从国家统计局公布的数据可以看出，虽然70大中城市新建商品住房价格指数在当月同比和环比增长上出现了持续下滑，但仍能维持正增长；此外，从样本住宅——百城住宅均价看，虽然从趋势上开始逐步走平，但整体均价依然是相对稳定的。

数据来源：WIND、陕西金资

因此，虽有个别城市房价出现连续下跌，但按揭住房出现大面积负资产的可能性非常低。此外，对于绝大多数按揭购房的人员而言，其购房以居住为目的，房价短期、小幅的下跌并不会引发集中“断供”行为。

（二）个人按揭断供的代价高昂

因为我国目前实行商品房预售制度，在银行取得抵押权证之前，开发商为促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的问题，愿意在此期间为购房者提供阶段性保证责任，待银行取得正式抵押权证后，开发商的阶段性保证责任解除。因此，在商品房买卖合同中，购房者若采用首付款加按揭贷款的方式，开发商、贷款银行、购房者三者之间的法律关系如图7所示。

数据来源：公开信息、陕西金资整理

弃房“断供”是一种违约行为，不仅要承担违约责任，还会造成个人信用不良记录，对日后的工作和生活都会产生严重的负面影响。主要会产生以下几方面的严重后果：

（1）承担违约责任。除偿还贷款本金、利息、罚息之外，还会额外承担违约金、开发商或银行实现债权的费用。

（2）列入征信黑名单，严重影响个人信用，日后贷款将受到影响。

（3）开发商解除《商品房买卖合同》，所购房屋被收回，并承担高额违约金。

（4）银行解除《购房借款合同》，收回全部贷款，拍卖购房者房屋，购房者还要补齐相关款项。如果借款人的资金不够偿还差价，那么法院就会对该借款人的其他财产采取强制措施。

（5）若不履行生效判决，会被列入失信被执行人或限制高消费名单，成为“老赖”等。此外，对于部分政审严格的学校来说，孩子的资格审查很有可能无法通过，还会影响参军、报考军校、参加公务员、事业单位、国企考试等。

以上高昂的违约成本和断供代价使得绝大多数按揭购房者都会尽可能想办法避免出现断供。

（三）按揭的单期还款的压力低于房抵贷

从负债现金流看，按揭贷款期限长，最长可达30年，单期偿还金额较低。而抵押房贷期限较短，一般为10年左右，单期偿还金额较高（如图8）。从借款人还款压力看，按揭贷款的还款压力相对较低一些，即便出现个别月份还款紧张的情况，借款人一般都会通过临时信用借贷或向亲戚朋友借钱来保持良好的还款记录，以尽可能避免违约。而对于抵押房贷而言，借款人一般都在用在大额消费、经营、投资或投机等用途上，一旦出现经营或投资失败，巨大的本息还款压力很难通过小额的信用借贷等应急方式来解决。

信息来源：公开信息、陕西金资整理

此外，多数按揭购房为年轻人购置的首套住房，在我国独特的家庭文化中，在条件允许的条件下，年轻夫妇可以动用双方父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷等家庭积蓄，来购房（见图9）。因此，还款的稳定性远高于以住房作为抵押进行贷款的经营贷或其他贷款。只有极少数个人因家庭重大意外变故或过度投机性炒房，才会不得已选择断供。

个贷不良批转试点范围

有望扩大至房抵贷类资产

（一）近两年来个人房抵贷风险加速暴露

近年来，我国GDP增速承压下行、商业银行在竞争压力下的过度授信以及新冠疫情世界范围内的持续影响，导致居民杠杆率持续上升（见图10），也带来了房抵贷类不良资产规模的不断增大和风险的加速暴露。

根据本文对据中国裁判文书网中近三年来法拍房来源的统计可知，2019-2021年来源于金融机构借贷纠纷的增长率分别为5.86%、7.81%和10.55%（见图11），呈现逐年上升的态势并在2021年首次突破10%。此外，通过对涉及金融机构借贷纠纷的金融机构类型进一步细分可知，城商行、农商行和小贷公司在近两年的占比逐步增大，而大型商业银行的占比有所降低。

信息来源：BIS、中国裁判文书网、陕西金资

注：（1）因数据获取的限制，图9统计数据为245个样本点，研究结果可能存在样本偏差。（2）还可能存在其他原因导致金融机构借贷纠纷法拍房的增长率的有偏估计。

（二）疫情影响和个人破产制度将放大房抵贷不良风险

受疫情反复与持续影响，部分中小微企业和中低收入居民面临严峻的生产和生活压力。最新数据显示，2021年375家银行中，农商行连续两年成为不良贷款重灾区，尤其是贵州省农商行，多家突破4%的高位。原因在于，弹性薪酬制员工、农民工等受疫情影响程度较大，而中小型农商行零售客群中这类客户相对较多。此外，此次疫情对个体工商户经营冲击较大，表现为以中小微企业为主要客户群的城商行近两年不良贷款规模也出现了明显的上升。

其次，深圳个人破产制度的推出，也对金融机构不良资产的处置带来了一些不利影响。一是商业银行不能无限制地追究债务人的责任；二是将直接造成债务人可用还款资金来源和需还款债务减少，导致商业银行资产损失，短期内不良余额和不良率的“双升”；三是降低不良资产未来现金流的稳定性和可预测性，加大不良资产包的估值定价难度。

由此可知，疫情影响和个人破产制度的逐步推广都将进一步放大银行房抵贷类资产的风险和质量，预计未来一段时间部分商业银行仍将面临较大的不良资产处置压力。

（三）试点范围扩大至房抵贷类不良资产为期不远

自2021年个贷不良批转试点正式运行以来，市场整体运行平稳并取得了一定成效。2021年6月29日，财政部在官网发布的《财政部对十三届全国人大四次会议第3388号建议的答复》中透露，央行、银保监会等已在研究进一步开放试点的具体举措。其中，重点提到银保监会正在研究进一步放开参与试点的机构和不良贷款的范围，进一步激发市场活力。

本文认为，虽然去年的首次出台的个贷不良批转试点暂未将个人住房按揭贷款、汽车消费贷款、个人消费抵（质）押贷款、个人经营性抵押贷款等抵（质）押物清晰的个人贷款纳入批量转让的试点范围，但在进一步放开参与试点的不良贷款范围上，将试点的不良贷款范围扩大至房抵贷类资产的可能性较高，而个人住房按揭贷款放开的可能性仍然较低，主要有以下几方面原因：

一是从不良率水平看，个人住房按揭贷款的不良率非常低，放开此类不良资产类型的必要性不高，而房抵贷类资产不良率相对较高一些。

二是从市场关注度来看，个人按揭房强制被拍卖更容易引发广泛的社会关注度。而房抵贷类房屋所有权是完整的，因出现违约导致被金融机构起诉强制拍卖比较常见，引发社会的关注度较低一些，当前网拍平台上挂拍的房产以房抵贷类资产为主。

三是从不良规模来看，近几年房抵贷类资产的不良率和不良规模上升的比较明显，商业银行面临较大的处置压力，试点范围扩大至住房抵押类资产有助于拓宽银行处置渠道、优化其信贷空间。因此，试点范围扩大至住房抵押类资产或将为期不远。

地方AMC做好参与

房抵贷类不良资产处置准备的建议

个贷不良批转试点扩容至房抵贷类不良资产包，将为地方AMC从事个贷不良批转试点业务、发挥自身地缘优势提供更多选择，在“聚焦主业”和“属地经营”的监管要求下，地方AMC应加大对个贷不良批转试点扩容方向的前瞻性研判，积极做好以下几点迎接试点扩容至房抵贷类不良资产所带来业务机遇。

（一）做好调查研究，摸清市场整体情况

一是地方AMC应抽调业务骨干积极走访合作银行进行沟通交流，通过实地调研，初步获取各家银行房抵贷类不良资产的规模、不良率以及未来转让意愿等情况，与有合作意向的银行保持密切沟通。

二是善于借助外脑，通过查询相关网站公开数据、检索行业研报及第三方专题报告等信息，深化对房抵贷类不良资产整体及区域市场供给情况的了解，搭建相关信息数据库，为公司决策提供研究支撑。

三是向法院、律所、资产评估机构、拍卖公司等重要参与主体进行咨询和交流，深挖估值定价难点和清收处置要点，提前学习和总结相关处置经验，做好有备无患。

（二）提前积极准备，制定有效的参与策略

一是地方AMC应积极重视起来，适度前瞻性布局公司个贷不良批转业务方向，推动个贷不良批转试点业务从跑通个贷不良资产批转业务流程的“尝鲜”朝房抵贷类不良资产处置的“纵深”发展。

二是根据自身战略布局、业务优势和团队特长，制定有效的参与策略，充分发挥地方AMC在以房产为抵押物的个人消费贷及经营贷等不良资产上的比较优势，努力寻找打开新业务的突破口。

三是加强业务团队建设，适度补充相关业务的专业人才，做好抵押物的价值评估和修复工作。

（三）发挥地缘优势，搭建区域性生态圈

地方AMC作为地方金融机构，具有丰富的区域不良资产处置资源与地缘优势，应充分发挥“地缘”和“人缘”优势。首先，依托背后的地方国资平台、股东优势及子公司业务优势，地方AMC应充分发挥协同效应，因地制宜、因时制宜参与房抵贷类个贷不良资产处置业务。其次，依托自身平台定位和区域影响力，积极整合法院、律所、资产评估机构、银行、拍卖公司等合作伙伴或服务商资源，搭建区域性个贷不良清处生态圈，在做好维护区域金融环境稳定的同时实现自身的高质量发展。

总体来说，个贷不良批转试点自去年破冰以来，市场整体平稳运行。对银行而言，个贷不良批转试点首次建立了核销类资产的处置渠道，是最彻底的不良资产出表方式，有助于减少银行资本占用，优化信贷空间；对地方AMC而言，在“聚焦主业”和“属地经营”的监管要求下，地方AMC存在拓展新业务和做大金融不良业务占比的迫切需求。未来，随着银保监会进一步放开参与试点的机构和不良贷款的范围，个贷不良批转业务有望成为地方AMC聚焦主业和做大做强的重要突破口，建议积极谋划准备并适度进行前瞻性布局，为后期试点扩容后相关新业务的快速开展积蓄力量。

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