5折甩卖都没人要！深圳海景豪宅 6 次流拍
来源丨时代周报
深圳最冷海景豪宅再度流拍。
6月24日，上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行名下的深圳市盐田区东部华侨城天麓3 区莱茵庄园46栋A501房产，因无人出价，最终流拍。
自2018年9月首次摆上拍卖货架至今，天麓 A501先后6次流拍。此次天麓A501起拍总价已经从第一次的823万元降到558万元，降幅达265万元。另外，此次天麓A501起拍单价只是参考价的一半。
据了解，原业主因无力偿清债务，在2019年将天麓A501作为抵债房产转移给浦发深圳。自此，浦发深圳从债主变业主，并多次通过法拍处置该房产。
令人唏嘘的是，东部华侨城天麓曾连续2年入选 "中国十大豪宅"，"白色派"建筑大师理查德 · 迈耶亲自操刀设计了5栋房子。开发商还曾推出乘直升机看楼活动，用于接待的 "春天号" 直升飞机是有19座的超美洲豹AS332L机型。
时过境迁，这座半山海景豪宅，已经鲜有问津。
"地板价" 拍卖
“8折又8折，8折再8折，这就是全深圳的‘地板价’。”天麓A501开拍前夕，接近此次交易的知情人士卓惟怡表示。
天麓A501于今年6月13日在司法拍卖平台阿里拍卖挂牌，起拍价558万元，折合单价约2.52万元/平方米。这是一套建筑面积约223平方米的复式住宅，于2012年4月竣工，至今仍是毛坯状态。
天麓A501现状
来源：阿里拍卖
“地板价”所言非虚。
天麓3区的参考价是5.50万元/平方米，1区至9区参考价在5.5万-6万元/平方米之间。参照物再延伸，在深圳已发布参考价的3595个二手楼盘中，只有31个的价格低于天麓A501的起拍单价，且多是位于龙岗坪地、大鹏南澳等较为偏远的郊外小区。
天麓A501也曾有过“高光时刻”，跻身千万豪宅队伍。
2018年，因原业主无力偿还贷款，债权人浦发深圳申请查封其名下房产天麓A501，强制拍卖以偿还债务。彼时，关于天麓A501的市价，专业评估机构给出的估值是1176万元。
随着深圳房地产市场区域分化、结构调整，天麓A501价值缩水。
2018年9月30日，天麓A501首次开拍，起拍价约823万元，和市场价相比打了7折，因无人竞买流拍。2018年10月、2019年1月，天麓A501又经历2轮拍卖，起拍价降至约658万元，仍无人竞买。
3次流拍后，2019年4月，天麓A501作为司法抵债房产以法院裁定的方式过户给浦发深圳，登记价约658万元。
至此，浦发深圳从债主变身业主。
卓惟怡在接受采访时表示，根据《商业银行法》第四十二条规定，商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或股权，应当自取得之日起二年内予以处分。
“抵债房产银行不能拿太久，浦发深圳只能亏本卖。”卓惟怡透露。
因此，在2021年12月10日、20日，浦发深圳将天麓A501挂牌拍卖，起拍价分别为527万元、558万元。两场拍卖虽吸引上万人围观，仍黯然收场。
6月24日的这次拍卖，天麓A501热度不减。据阿里拍卖，共有109人设置提醒，吸引了8417次围观，并且有1人报名。最终，因竞买人未出价，竞价失败，天麓A501宣告流拍。
天麓A501最新拍卖结果
来源：阿里拍卖
被嫌弃的海景豪宅
东部华侨城位于深圳盐田，沿山而筑，可俯瞰大梅沙全景，占地近9平方公里，是华侨城投资35亿元开发的世界级度假旅游目的地、首个国家生态旅游示范区，由酒店、文旅、地产等板块组成。
天麓是东部华侨城地产板块项目，共4个地块分8区开发（无四区），定位为洋房和别墅，于2007年开售。位置最为优越的8区于2009年年底入市，以近13万元/平方米的单价晋身深圳“楼王”。
随着城市中心的转移，曾经的深圳“楼王”光环褪去。
“那个年代买别墅都竖大拇指，现在这么多钱买大梅沙，中介都要在背后骂几句。”在深圳从业多年的资深经纪人罗敏告诉记者。
不止中介瞧不上，天麓还被大部分银行拉进“黑名单”。
“90%的银行都不会接受天麓作为抵押物。”深圳某商业银行客户经理卫一岚在接受采访时表示，银行做抵押贷款的基本准则是，抵押物流通顺畅。“银行放贷无非担心客户不还钱，只要抵押物能正常流通就没什么好怕的，大不了司法拍卖见。”
按这个标准来看，天麓显然不是理想标的。
罗敏提供的一份成交记录显示，因司法拍卖再度引起讨论的天麓3区，在过去3年只发生过3次交易，其中一套的成交单价约3.38万元/平方米，远低于5.50万元/平方米的参考价。“楼王”8区也仅录得两条交易记录，成交单价在10万元/平方米左右。
天麓在法拍市场，同样陷入僵局。
据不完全统计，在阿里拍卖平台，自2017年以来，天麓累计有80次拍卖记录（含同一房产多次拍卖），仅有12套顺利成交。上一次成功交易的一套房产，是今年6月12日拍卖的天麓6区31栋502房产，建筑面积约219平方米，成交总价约598万元，原业主购入价约1079万元。
80次拍卖记录中，浦发深圳“贡献”了10次。
据了解，因为拍卖不畅，浦发深圳共接收了天麓3区2套房产作为抵债资产，分别是天麓三区莱茵庄园46栋A501、A103。其中，A103先后经历4次拍卖，于2021年12月以底价753万元拍出，单价约3.17万元/平方米。
相关裁定书显示，天麓3区A501、A103的原业主分别拖欠浦发深圳本息860万元、983万元。
“浦发深圳是债主，亏了也正常，不可能每一单都是赚的。”卫一岚表示，“贷款不良以后，银行都想早点处理好，时间对银行来说更值钱。”
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