爆雷！“浙系房企”10亿中票违约

来源丨小债看市

值得注意的是，这是佳源创盛首次发生境内公开债务违约。

违约

7月3日，佳源创盛控股集团有限公司公告称，“20佳源创盛MTN004”应于2023年7月3日兑付本金10亿元及对应利息，本公司未能按期足额兑付上述本息。

债券违约公告

公告显示，因宏观经济环境、行业环境及融资环境叠加影响，佳源创盛流动性出现阶段性紧张，经公司多方筹措资金，截至公告日仍未能按期足额兑付本期中期票据应付本息，从而构成违约，同时触发公司多只存续债券的交叉保护条款。

佳源创盛表示，本期中期票据本息偿付安排，公司将积极筹措资金，并将积极与持有人沟通后续处置方案。

“20佳源创盛MTN004”发行金额10亿元，起息日2020年7月1日，发行期限3年，债项余额10亿元，利率7.5%。

据统计，目前佳源创盛存续债券7只，规模31.76亿元，其中一年内到期规模有11.85亿元。

值得注意的是，此前“20佳源创盛MTN001”、“20佳源创盛MTN002”、“20佳源创盛MTN003”均已与投资人协商进行了展期。

事实上，在此次境内债违约前，佳源国际控股已对其离岸优先票据发起交换要约，并暂停支付三笔美元债票息。

2022年8月24日，佳源国际控股宣布向其优先美元票据持有人提出交换要约及同意征求，并暂停支付2023年7月票据、2024年2月票据及2025年1月可换股债券的到期利息。

不过，今年年4月佳源国际一度宣布终止债务交换要约，即放弃第12次债务展期，转而按照重组支持协议项下拟定者进行重组计划，以代替交换要约，寻求更全面的解决方案。

据统计，目前佳源国际控股存续美元债3只，存续规模6.3亿美元，其中有2只将于一年内到期。

近年来，佳源国际对离岸债券融资高度依赖，但其信用评级频频被下调，短期内已无法进入资本市场，公司面临再融资压力较大。

“佳源系”资金链紧张似乎早有征兆，2022年5月公司股票突然闪崩，引发市场关注。

2022年5月18日，佳源国际开盘闪崩，收盘跌超40%，报于0.58港元；同时佳源服务跌超70%，报0.67港元，随后两只股票被暂停交易。

今年5月，佳源国际被香港法院颁令清盘，公司需解散以及出售资产，以偿还逾期的1450万美元债务。它也成为此轮房企债务爆雷中，第一家被判强制清盘的在港上市百强房企。

财务恶化

据官网介绍，佳源集团1995年始创于浙江嘉兴，目前已经成长为一家集房地产开发、市政园林、健康养老、服务、商业管理、文化旅游等产业为一体的控股集团型企业。

2016年3月，佳源国际在香港联交所主板上市。此外“佳源系”还拥有佳源服务、深圳美丽生态、挂牌新三板的西谷数字（836081）以及在澳交所上市的博源控股和联合锡矿等上市公司。

佳源集团官网

佳源创盛和佳源国际受同一实际控制人控股，且主营业务同为房地产开发。

其中，佳源国际土地储备主要分布于江苏、安徽、广东、青岛、新疆维吾尔自治区、贵州、上海市和海南；佳源创盛则主要以浙江、重庆、湖南和江西，以浙江和重庆为主。

2022年全年，佳源国际累计实现合同销售金额约132.57亿元，同比下降63.23%；累计实现合同销售面积约103.26万平方米。

佳源创盛经营规模较小，且在低线城市的风险敞口要高于同行。

目前佳源创盛2022年全年财务报告延迟刊发，最新财务数据仅更新到2022年三季报。

2022年前三季度，佳源创盛实现营收63.09亿元，同比下滑53.72%；实现归母净利润4.35亿元，同比下滑54.94%。

截至2022年三季末，佳源创盛总资产为711.5亿元，总负债473.58亿元，净资产237.92亿元，资产负债率66.56%。

据悉，佳源创盛主要以流动负债为主，占比67%。

截至同一报告期，佳源创盛流动负债有317.61亿元，主要为一年内到期的非流动负债，其短期债务合计53.07亿元。

相较于短债规模，佳源创盛流动性异常紧张，其账上货币资金仅剩16.48亿元，无法覆盖短债，现金短债比低至0.31，公司短期偿债压力巨大。

在备用资金方面，佳源创盛获得授信额度降幅较大，备用资金大幅减少。

截至2022年3月末，佳源创盛银行授信额度合计346.1亿元，同比减少276亿元；未使用授信275.89亿元，同比下降243.09亿元，财务弹性变窄。

授信额度

除此之外，佳源创盛还有155.97亿元非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计134.62亿元。

整体来看，佳源创盛刚性债务规模有187.68亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为40%。

从融资渠道看，佳源创盛主要通过股权和发债来融资，此外还有应收账款、信托以及股权质押等融资方式。

“佳源系”股权质押比例颇高，其中佳源创盛质押美丽生态股权比例为81.51%，佳源集团质押的5家地产公司质押比例已达到100%。

另外，截至2022年3月末，佳源创盛除按揭担保外担保比率为3.26%，且被担保企业盈利能力很弱且资产负债率很高，公司存在一定或有风险。

在资产质量方面，佳源创盛的其他应收款高达72.22亿元，其中往来款较高，应收关联方款项占比过半，存在关联方资金占用问题。

近年来，“佳源系”一直在处置资产回流现金，佳源国际委托戴德梁行放售位于香港屯门新合里1号全幢物业，以及新合里3号最顶4层楼层，意向价逾11.34亿港元。

总得来看，佳源创盛销售疲软，业绩和盈利能力下滑明显；债务负担较重，流动性紧张，资产质量一般。

浙系四小龙之一

早年间，初中毕业后的沈天晴做了村会计，期间创办乡镇企业足佳皮鞋厂。因企业业绩好，随后他升任嘉兴市乡镇企业局副局长，三年后调任嘉兴市驻深办主任。

1995年，在嘉兴的一栋小楼房里，沈天晴创办了佳源房地产公司，开始进军房地产业务。

佳源集团实控人沈天晴

此后二十年，沈天晴掌控的“佳源系”商业版图不断扩大。

2016年3月，佳源国际控股在香港联交所主板上市，成为沈天晴拥有的第4个上市平台。

之后，沈天晴剥离佳源服务赴港上市，加上新三板上市的博源控股、西谷数字，以及联交所上市的联合锡矿等多家上市公司，“佳源系”业务涵盖房地产、养老、服务、农业、文旅、智慧城市、商管、酒店管理等。

值得注意的是，2021年“佳源系”以180亿对价收购中天城投集团100%股权，成为近年来沈天晴在资本市场最为吸睛的一个动作，不过其资金来源和偿债能力受到质疑。

随后收购价被下调至89亿元，但“佳源系”第二期和第三期股权转让款并未到位，最终收购终止。

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