佳兆业被提出清盘呈请

来源丨小债看市

曾经死里逃生的“不死鸟”佳兆业，又一次陷入危机。

清盘呈请

7月10日，佳兆业集团公告称，获悉呈请人向香港高等法院提出清盘呈请，内容有关未偿还佳兆业集团（深圳）有限公司（以下简称“佳兆业集团（深圳）”）发行的若干以人民币计值的公司债券，涉及本金1.7亿元及应计利息。

公告显示，佳兆业集团（深圳）为佳兆业集团的全资附属公司，公司将极力反对呈请，呈请的提出不代表呈请人能成功对公司进行清盘。

截至本公告日期，高等法院并无颁布清盘令以将佳兆业集团清盘，高等法院将呈请的首次聆讯日期定于2023年9月13日。

或受此消息影响，7月10日上午佳兆业集团在开盘后股价持续走低，一度跌近15%，报0.178港元。

据统计，目前佳兆业集团（深圳）存续债券3只，均为企业ABS，存续规模5.3亿元，均将于一年内到期。

在2021年末，佳兆业集团4亿美元债违约后，中诚信国际将佳兆业集团（深圳）的信用等级密集下调至BBB。

2021年12月7日，佳兆业集团未能偿还到期的4亿美元高级票据，构成违约，随后被惠誉下调长期外币发行人违约评级（IDR）从“C”至“RD”。

据统计，目前佳兆业集团还存续10只美元债，存续规模76.77美元，其中一年内到期的规模近45亿美元，其中有9只处于违约或交叉违约状态。

值得注意的是，目前佳兆业集团尚未出台境外债务的解决方案。

其实，早在2021年11月佳兆业已暴露流动性危机，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的理财产品出现逾期。

随后，佳兆业集团美元债违约，拉开债务危机的序幕。

截至2022年6月30日，佳兆业集团并未按预定还款日期偿还数额约为231.585亿元的若干银行及其他借款，本金总额约为871.47亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

今年4月，佳兆业集团宣布引入国企福田安城投，并与长城资产、安居建业、福田投控、建安集团等央国企深度合作。

财务恶化

据官网介绍，佳兆业集团成立于1999年，2009年在香港联交所上市，从事旧改业务超20年，是粤港澳大湾区的旧改龙头企业。

除了佳兆业集团，佳兆业体系还拥有佳兆业美好、佳兆业健康、佳云科技、南太地产、双林生物等5大上市平台。

佳兆业官网

自2017年确立三年冲刺千亿目标后，近年来佳兆业销售指标逐年递增。

2017-2019年，佳兆业合约销售金额分别为447.14亿、700.59亿和881.20亿元，年均复合增长40.38％。

2020年，佳兆业全年总合约销售约1068.96亿元，正式跨入千亿俱乐部。

然而，2021年下半年以来，房地产市场下行，佳兆业销售日渐疲软。

2021年，佳兆业连同其合营企业及联营公司录得合约销售约923.52亿元，2022年公司合约销售仅187.5亿元，大幅下滑8成。

在土储方面，截至2022年6月30日，佳兆业连同其合营企业及联营公司于全国51个城市合共拥有220个房地产项目，总土地储备近27.40百万平方米；其中大湾区土地储备约16.41百万平方米，占集团整体土地储备的60%。

值得注意的是，佳兆业有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积超5394万平方米，号称“旧改之王”。

从业绩上看，佳兆业已经连续两年巨亏了，并且审计师提示与持续经营有关的重大不确定性。

2021年，佳兆业的营业额及毛利分别约为355.44亿元及46.28亿元，较2020年分别减少约36.3%及70.9%；归属股东净亏损约为128.7亿元；2022年再次亏损132.1亿元。

截至2022年末，佳兆业集团总资产为2643.44亿元，总负债2290.99亿元，净资产352.45亿，资产负债率86.67%。

从“三道红线”看，按照年报披露的数据，佳兆业集团净资产负债比率为382.8%，现金短债比为0.02倍，剔除合同负债的资产负债比率为85.1%，三道红线均远远超标。

据分析债务结构发现，佳兆业集团主要以流动负债为主，占比88%。

截至相同报告期，佳兆业集团流动负债有2017.19亿元，其中一年内到期的短期负债有1100.2亿元。

而相较于短债规模，佳兆业集团账上流动性趋于枯竭，其现金及现金等价物仅有20.68亿元，短期存在巨大偿债压力。

在负债方面，佳兆业集团还有273.79亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计247.43亿元。

整体来看，佳兆业集团刚性负债有1347.63亿元，主要以短期有息负债为主，带息负债比为59%。

在对外融资方面，佳兆业集团主要依赖于借款和境外发债，除此之外其还通过股权、股权质押、信托等方式融资。

从现金流方面看，虽然近两年佳兆业集团筹资性现金流净额均为净流出，但该指标较此前已大幅缩水，2021和2022年仅为20.53亿和31.68亿元，公司面临再融资压力较大。

在出售资产方面，佳兆业成功引入了中信、招商蛇口、长城资产等央企和AMC。

诸如中信拿下深圳南山东角头、金沙湾国际乐园、福田航运红树湾、佳兆业科技中心等项目，广州国资入股广州荔湾海南村旧改，越秀地产或也将介入海珠石溪村旧改。

总得来看，佳兆业集团财务指标持续恶化，销售大幅下滑，业绩连续两年巨亏；流动性异常紧张，短期偿债压力巨大；融资环境不畅，再融资压力大。

“不死鸟”

早年间，佳兆业第一个项目“桂芳园”就是由烂尾楼改造而来，桂芳园原来是布吉龙泉别墅用地，当时处于烂尾阶段，位置偏远人烟稀少。

但佳兆业接手后，将桂芳园规划成开放式主题公园，比周边楼盘更具设计感。

佳兆业桂芳园楼盘

2000年9月，桂芳园一期发售时便迅速获得市场强烈反响，佳兆业随后继续加推，一共开发了8期，桂芳园也成为布吉第一个大型社区。

此后，佳兆业“一炮打响”，并迅速由深圳的关外进入关内，从住宅拓展到商业地产。

在深圳的几次烂尾楼成功改造经历，让佳兆业获得了较大的品牌知名度。

2004年，佳兆业开始走出深圳，向珠三角、西南地区等区域扩张。同时随着深圳进入城市更新阶段，佳兆业逐渐涉足旧城、旧村、旧工业区的改造。

次年，佳兆业接手“中国第一烂尾楼”——位于广州的中诚广场项目，并于2008年初改造完毕开始对外租售。自此其在业内拥有了“烂尾楼专业户”的名号。

广州中诚广场项目

2009年12月，佳兆业在香港联交所挂牌上市，迅速的扩张和旧改项目的助力，让其在近几年飞速发展，成为地产圈的黑马。

然而，2015年佳兆业却成为首家美元债券违约的中国房地产企业。

2015年1月，因无法按时支付一笔2020年到期债券的2600万美元利息，佳兆业触发汇丰银行贷款的违约事项。 随后，佳兆业两笔分别为2017年到期的2.5亿美元12.875%的优先票据和2018年到期5.5亿美元8.875%的优先票据，在票息应付日期后的30日宽限期内，仍未完成利息支付，最终违约。 据说，当时佳兆业最严重时账面可用资金仅剩6亿元，而一年内到期的贷款高达300亿元，一度濒临破产。

后来，随着佳兆业16.68亿元引入生命人寿成为二大股东后完成重组，并在华利安、盛德律师事务所的帮助下与境外债权人的重整会议中获得支持，地产项目重新开放销售，并最终复牌，逐渐回到日常经营的轨道中。

没想到，时隔六年曾经死里逃生的“不死鸟”佳兆业，又一次随着行业下行陷入债务危机。

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