“粤系老牌房企”接获清盘呈请，总负债1317.54亿元！

来源丨小债看市

又一家房企被提出清盘呈请。

清盘呈请

近期，据香港高等法院网站披露，海伦堡中国控股有限公司及其多家关联公司接获清盘呈请，呈请人均为建行亚洲，聆讯时间定于2023年9月13日上午10:00。

半年前，2022年11月8日，海伦堡2023年10月到期票据项下金额为1485万美元的利息违约，公司债务危机正式爆发。

彼时，海伦堡就现有票据结算了交换对价，包括发行本金总额为3.15亿美元的新票据，以及支付73.85万美元作为现金对价。

据统计，目前海伦堡共存续3只美元债，存续规模6.03亿美元，其中有两只将于今年10月到期。

2022年下半年以来，由于对海伦堡流动性和再融资风险的担忧，多家国际评级机构陆续下调公司评级。

2022年6月，穆迪将海伦堡的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“Caa1”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa2”；10月再次将公司家族评级下调至“Ca”，高级无抵押评级下调至“C”。

7月，惠誉也将海伦堡的长期外币发行人违约评级（IDR）从“B+”下调至“B-”，评级被列入负面观察名单（RWN）。

财务状况恶化

据官网介绍，海伦堡创立于1998年，总部位于广州，已发展成为一家涵盖住宅开发、商业运营、创意科技产业等多元领域的综合性集团。　

海伦堡重点聚焦珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区五大区域。

海伦堡官网

近年来，在“千亿目标”指挥棒下，海伦堡通过产融结合、多轮并进方式，进行规模快速扩张。

2020年，海伦堡实现年度销售额650亿元，距离“千亿目标”还有不小的距离；2021年销售金额同比仅增长8.99%。

据克而瑞数据，2022年海伦堡以296.8亿操盘金额在房企中排第50位，与2021年相比大幅下滑。

另外，在土储方面，海伦堡的土地储备大部分位于三四线城市，去化面临一定压力。

近年来，海伦堡地产业绩下滑明显，2022年上半年实现营收120.75亿元，实现归母净利润3.12亿元，同比下滑62.05%。

截至2022年中，海伦堡地产总资产为1684.77亿元，总负债1317.54亿元，净资产367.23亿元，资产负债率达78.2%。

近年来，海伦堡地产的财务杠杆水平逐步走高，且高于行业平均水平，杠杆风险较大。

财务杠杆水平

从“三道红线”看，截至2022年6月30日，海伦堡净资产负债率45.5%，剔除预收款后的资产负债率66.9%，现金短债比1.35倍，归为“绿档”。

据悉，海伦堡地产主要以流动负债为主，占总负债的82%。

截至2022年中，海伦堡地产流动负债有1079.7亿元，其中一年内到期的短期债务合计103.98亿元。

相较于短债规模，海伦堡地产流动性尚可，其账上货币资金有139.53亿元，较2021年末下降21%，还可以覆盖短债，短期偿债压力可控。

在备用资金方面，截至2021年末，海伦堡地产银行授信总额有713.1亿元，未使用授信额度为479.25亿元，表面上看财务弹性较好。

银行授信

除此之外，海伦堡地产还有237.84亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计205.02亿元。

整体来看，海伦堡地产的刚性债务有309亿，主要以长期有息负债为主，带息债务比为23%。

近年来，海伦堡地产借款总额的加权平均实际利率高于行业平均水平，融资成本较高。

在融资渠道方面，海伦堡地产主要依赖于银行借款、发债、信托及资产管理融资安排的借款，其中信托及资产管理融资安排的借款占比较高。

2021年和2022年上半年，海伦堡地产筹资性现金流净额均为净流出状态，说明在融资环境恶化情况下，公司面临较大再融资压力。

筹资性现金流净额

另外，和一些闽系、粤系房企一样，海伦堡地产存在一定“明股实债”嫌疑，其少数股东权益增加迅速，且与少数股东损益占比不匹配。

在资产质量方面，海伦堡地产的存货在千亿以上，规模十分庞大，存在一定去化和减值风险。

总得来看，海伦堡地产业绩下滑，对债务和利息的保障能力下降；融资成本高企，非标融资占比高；融资环境欠佳，再融资压力较大。

错判形势

1998年，黄炽恒在广州番禺成立华景房地产，他是学建筑出身，对项目设计规划要求颇高，创业初期公司产品走高端路线。

后来，凭借华景新城、中颐海伦堡、海伦堡御院等项目，海伦堡一度垄断了番禺南部的高端市场，江湖称其为番禺楼市“高端王”。

随后几年，黄炽恒又成立广东海伦堡地产集团，在珠三角快速扩张，跃升珠三角知名地产品牌。

2009年，海伦堡进入昆明、武汉等地，开启全国化布局战略。

值得注意的是，这些城市多是二三线市场，海伦堡在这些城市中所拿的地块也均有一个共同点，即地价“非常便宜”。

2013年，海伦堡业绩首次突破百亿，布局长三角核心城市--上海。

但随后数年，海伦堡扩张转向审慎，不仅放弃了高端定位，拿地也转向了价位较低的二、三线城市。

海伦堡创始人、董事长黄炽恒

由于项目布局比较冷僻，后期销售都比较困难，大大迟滞了海伦堡的扩张步伐。2015年，海伦堡房地产销售仅98.02亿元，尚未突破百亿关口。

从2016年开始，海伦堡启动战略升级，通过产融结合、多轮并进的方式实现快速规模化，并确定“3年冲刺千亿”的业绩目标。

当年，海伦堡销售金额达到185.7亿；2017年达到351.1亿元，连续两年大幅增长。

为了缓解资金压力，满足继续扩张的野心，2018年10月和2019年5月海伦堡先后两次向港交所递交招股书，然而均以失败告终。

接连两次的上市受挫后，黄炽恒没有急于进行下一次的冲刺，而是“另辟蹊径”寻求其他突围机会。

2021年4月，海伦堡旗下物业板块海悦生活正式递交招股书，但半年后显示“失效”。

2022年以来，海伦堡被评级机构降级、商票逾期、供应商声讨欠款、债务违约等负面消息频出，此次清盘呈请能否被批准？

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