北京房价为何能后来居上
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居民可支配收入：北京反超深圳
1996年的时候，我离开上海去深圳工作，理由很简单，深圳的薪酬水平远高于上海，而我当时在深圳工作拿到的月薪大约是我在上海做高校教师时的8倍左右。从国家统计局的数据看，2000-12年这段时间内，深圳的平均薪酬水平仍然超过上海和北京，只不过差距在慢慢缩小。
把历年城镇居民人均可支配收入进行比较，发现2002年深圳人均可支配收入几乎是上海的两倍，上海则超过北京，但超过幅度并不大。
深圳、上海、北京三城市居民人均可支配收入比
数据来源：国家统计局，中泰证券研究所
在我的记忆中，2002-03年的时候，上海房价已经涨起来了，但北京房价还很低，深圳虽然高于上海，但那几年有点走平。下图引用的数据源自万得，但似乎与我的记忆不太一致。
之所以用二手房成交价的数据，是因为这几年一手商品房出现了限价，故一手房价格不太符合市场价。
北京、上海、深圳二手房成交均价
数据来源：WIND，中泰证券研究所吴嘉璐供图
从理论上讲，房价与当地居民的收入水平相关，因此就有了“房价收入比”这类的计算公式。因此，2013年或更早几年之前，深圳居民的人均可支配收入还是超过北京和上海的，故其楼市均价超过上海也在情理之中。
但2013年以后，北京和上海的人均可支配收入均超过了深圳，这或许也是上海和北京楼市均价超过深圳的原因之一吧。
之所以说居民收入高低不是房价水平的唯一原因，是因为房价中还隐含了教育、医疗、文化娱乐等便利性等稀缺资源因素，就这点而言，深圳就不如北京和上海了，而且，北京的高校资源连上海都望尘莫及，故北京和上海户口的“含金量”也要大于深圳。
北京的居民收入为何能够反超深圳
三大城市中，北京房价的后来居上，成为全国房价最高的城市，尽管原因很多，但与人均可支配收入的后来居上却是一致的。那么，北京的人均收入水平为何能从原先只有深圳一半，到后来超过深圳呢？
我认为有三大原因：第一，国企经历了从劣势演变为优势的过程。在90年代，国企亏损面很大，下岗人员较多，而外资和私营企业的员工收入较高，国企和事业单位的薪酬水平则较低，故作为开放度最高的特区，作为民企和外资占比较高的深圳，吸引了全国各地国人才流向深圳的外资和私企。
因此，2000年之前，国企的日子普遍不好过，连国有银行都产生了大量坏账，这主要是管理上落后，弊端很多；2000年之后，随着中国步入重化工业化阶段，国企和民企发展几乎并驾齐驱。但08年美国次贷危机之后，民企高增长的时代似乎结束了，国企的相对优势逐步形成。
从国家统计局提供的数据看，2017年我国城镇非私营单位的平均工资为74318元，而城镇私营单位就业人员年平均工资45761元，前者是后者的1.62倍，差距十分明显。北京的民营经济占比比较小，国有经济占比大，这使得北京居民人均可支配收入增速快于深圳。
第二，从产业结构角度看，随着2008年后重化工业化步入后期，第三产业比重开始逐步上升，但不少服务行业如金融、电信、教育、医疗等基本被国有垄断，私企由于融资成本较高、又缺乏技术和人才优势，难以进入，使得私企的竞争力被不断削弱，从业人员的薪酬水平也就低于非私企了。
2017年，深圳第三产业占GDP比重为58%，上海为69%，北京为80%，北京第三产业占比最高。第三产业的平均薪酬水平一般高于第二产业。如2017年薪酬最高的前三大行业均属于第三产业：信息传输及软件和信息技术服务业、金融业、科学研究和技术服务业。这也就可以解释北京和上海这两大国企占比远超深圳的城市，其居民收入水平最终超过深圳的原因了。
第三，随着我国经济货币化程度的提高，集教育、医疗、文化娱乐及行政资源于一身的首都，居民收入结构中隐性收入占比可能会高于上海和深圳。尽管教育、医疗体制改革一直在推进，但迄今为止产业化或市场化程度仍然不高，稀缺资源的非市场化定价，就难以避免寻租现象的发生；简政放权和反腐的绩效明显，但还很难杜绝腐败。
2017年末，北京常住人口为2171万人，上海为2418万人，北京比上海少近250万人。按国家统计局的数据，上海的居民可支配收入还是略高于北京。但——
2017年，北京餐饮业的收入为1029亿元，超过上海；大家都说吃在广东，但北京餐饮业显然要比广东发达。
北京、上海拥有全国餐饮五百强门店数量
资料来源：北京商报，北京市统计局
不仅上海在吃的方面比不过北京，而且居民人均储蓄额也远不如北京，2017年末，北京居民储蓄总额为2.896万亿元，居然比上海高出4600多亿。
北京、上海、深圳三城市居民储蓄余额
数据来源：WIND，中泰证券研究所吴嘉璐供图
其实，隐性收入未必都体现在居民储蓄中，还包括房产、古玩、艺术品、贵金属及奢侈品中，甚至现钞（如极个别官员家中被搜出成吨现钞）。
从2017年国家统计局提供的数据看，尽管北京的房地产增加值超过上海，但2017年末北京居民的房贷余额只有9664.5亿元，全年增加居民房贷1366.3亿元，比上年少增1075.7亿元。
很遗憾没有找到上海的2017年末居民住房贷款余额数据，央行上海总部只公布了增量“2017年上海本外币个人住房贷款新增1528.81亿元，同比少增1823.62亿元”，由此斗胆推断，上海的居民购房贷款无论是余额还是年度新增规模均超过北京，也就是说，北京一次性付清的购房者数量或远超上海。
首都房价居全国之首很不合理
尽管深圳始终走在改革开放的最前沿，也诞生了如华为、腾讯、万科、比亚迪、平安等国内屈指可数的优秀民营企业，但由于深圳的第二产业占比较高，因此，居民的平均可支配收入就被北京和上海赶超了。
那么，相比深圳，改革开放以来，北京和上海是否也诞生了一批优秀民营企业呢？应该也有不少，如北京的联想、百度、京东、小米等等，上海的复星、均瑶等，但感觉还是比深圳逊色了些。
深圳作为一个改革开放走在最前面、市场化程度最高的城市，创造了许多奇迹，功德无量，但居民人均可支配收入在过去10多年中竟然增速放缓、最终却低于北京和上海了，这是需要反思的。
我觉得，最需要思考的问题是，过去20年来社会资源的配置是通过什么方式来实现的，流向合理？例如，1990年就提出上海要建成包括国际金融中心在内的四个中心，尽管经过了近30年的努力，但上海金融业增加值的规模却与北京相差无几。为何北京发展金融业并不需要非常努力，却能做得那么大呢？
北京的第三产业比重已经与美国等发达国家一致了，因为一行两会、四大商业银行、三大政策性银行、国有保险巨头等都在北京，全球500强企业中，总部在北京的数量远超上海，这是典型的行政化集聚资源。
行政化集聚资源会带来很多弊端，因此，政策层面始终强调“要让市场在配置资源中起决定性作用”。事实上，雄安新区的设立及北京市政府迁至通州，目的就是为了分散行政资源，进而带动其他稀缺资源迁移，防止资源过度集聚带来的种种弊端。
可以借鉴的是美国首都华盛顿，它也是美国的政治中心，纽约是经济及金融中心，分工非常明确，尽管华盛顿的房价在美国各大城市中排名第六，但华盛顿特区房价的成交中位数在40多万美元，而纽约要达到60多万美元。可见，华盛顿并没有去借助行政的力量去集聚过多的资源。
那么，北京的未来将如何改变自己呢？我认为应该是“去金融化”和“去总部经济”。北京作为首都，理所当然是政治中心和行政中心，同时，作为历史沿袭下来的著名高校密集城市，也可以维持其国内教育和科研中心的优势，但金融中心和央企总部经济的角色就不应该长期担当了。
除了设立雄安新区这一千年大计和北京市政府迁出中心区外，更主要的是要让市场在资源配置中起决定性作用能够真正得到落实。这需要进一步简政放权、实施负面清单。
如果用某一指标来衡量市场配置资源的决定性作用是否得到落实的话，窃以为可以看一个指标，即北京的房价水平能否在今后退居为第三，即恢复到10几年前的排序：让上海和深圳争一二，北京第三。毕竟，华盛顿的房价水平在美国只排第六。
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