【黄桷树金融推荐阅读】全国首单『国家级高新区』CMBN成功发行，规模12亿元！
【黄桷树金融推荐阅读】全国首单『国家级高新区』CMBN成功发行，规模12亿元！
来源：读懂ABS 作者：LXS
编选：黄桷树金融工作室 编辑：Iris
黄桷树金融工作室导读:
近日，由中国建设银行担任主承销商的 “重庆高新区开发投资集团有限公司2019年度第一期资产支持票据” 于银行间市场成功发行，总规模12亿元！值得注意的是，该产品是全国首单国家级高新区CMBN项目，突破了诸多难点！产品的成功发行得到了交易各方的大力支持。
一、项目基本要素情况
项目参与方
发行人/原始权益人 | 重庆高新区开发投资集团 |
| 发行载体管理机构 | 建信信托有限公司 |
| 主承销商 | 中国建设银行 |
| 法律顾问 | 中伦律师事务所 |
| 评级机构 | 中诚信国际信用评级 |
| 会计机构/评估师 | 信永中和 |
| 评估机构 | 京都房地产土地评估 |
项目基本要素
重庆高新区开发投资集团此次发行的CMBN产品分为优先A、优先B档和次级档，规模分别为7亿、4.4亿、0.6亿，次级占比5%；期限18年，优先档A档、B档分别获中诚信AAA、AA+评级。募集资金用途拟其中 2.556 亿元用于发起机构归还入池物业的银行借款，5 亿元用于发起机构归还 PPN，4.444 亿元用于发起机构归还理财类融资。
来源：产品说明书
二、项目基础资产概况
本次入池物业资产为重庆高新区开发投资集团有限公司拥有的位于重庆市九龙坡区高新技术开发区的7项房地产，合计建筑面积为 322,785.37 平方米。具体如下：
入池物业资产1：九龙坡区二郎创业路 101 至 109 单号二郎高科创业园房地产，实际用途为工业用房和车库，总建筑面积为 86,903.29 平方米，根据租赁台账，二郎高科创业园可出租面积 81,228.89 平方米（未包含车位、物业用房及公用设施）。
入池物业资产2：九龙坡区科城路 71 号、71 号附 1 号留学生创业园 A 区房地产，实际用途为厂房、办公、库房和车库，总建筑面积为 140,740.01 平方米，根据租赁台账，留学生创业园 A 区可出租面积 113,144.93 平方米（未包含车位、物业用房、自用（关联方）房等无偿占用房）。
入池物业资产3：九龙坡区科城路 73 号、73 号附 1 号留学生创业园 B 区房地产，实际用途为办公、库房和车库，总建筑面积为 44,797.82 平方米，根据租赁台账，留学生创业园 B 区可出租面积 32,348.02 平方米（未包含车位）。
入池物业资产4：九龙坡区科园四街 70-1 号、70-2 号石桥铺标准厂房 IJ 座房地产，实际用途为工业、办公用房，总建筑面积为 22,915.22 平方米，根据租赁台账，石桥铺标准厂房 IJ 座可出租面积 22,173.00 平方米（未包含自用房产）。
入池物业资产5：九龙坡区科园四街 52 号石桥铺标准厂房 K 座房地产，实际用途为工业、办公用房，总建筑面积为 13,180.61 平方米，根据租赁情况台账，石桥铺标准厂房 K 座可租面积 10,918.10 平方米（未包含自用房产、物业用房及免费提供使用的影视产业园展示交流区）。
入池物业资产6：九龙坡区科园四路 108 号公安大厦房地产，实际用途为办公用房，总建筑面积为 6,869.05 平方米，主要由重庆康华医院整体租赁用作医院。
入池物业资产7：九龙坡区科园一路 5 号创新大厦房地产，实际用途为办公、商业用房，总建筑面积为 7,379.37 平方米，所在楼据为 1-8 层，根据租赁情况台账，创新大厦可租面积 4,740.36 平方米（未包含自用房产及免费提供科园一路居委会用房）
上述标的物业均已经营时间较长，目前处于稳定期，租金收缴率高，租金价格呈稳定 增长趋势，且租赁期大多为 1-2 年，租户到期时间并不集中，预测年度的出租率按目前 的出租率确定，对于留学生创业园 B 区、石桥铺标准厂房 IJ 和公安大厦，目前出租率均为100%。根据信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）评估报告显示，本交易入池标的物业 2018年至2036年预计产生应收租金为280,146.43 万元。
三、项目交易结构
来源：产品说明书
1、建行杨家坪支行根据委托人创驿建设与借款人高开投签订的《委托贷款合同》，向高开投发放期限18年的委托贷款，以高开投未来18年园区特定物业租金作为底层基础资产归还委托贷款本息，重庆创驿建设投资有限公司享有应有的委托贷款债权。
2、创驿建设、高开投与建信信托签订《信托合同》，创驿建设以委托贷款债权作为信托财产委托给建信信托，设立重庆高新区开发投资集团有限公司2019年度第一期资产支持票据信托，以信托作为资产支持票据的发行载体。
3、委托人创驿建设、高开投和建信信托签署《债权转让合同》，约定基础资产委托贷款的转让事宜。
4、高开投与建信信托签订《物业抵押合同》，高开投公司将标的物业向信托提供抵押担保。同时，高开投与建信信托签订《租金收入质押合同》、《租金收入质押登记协议》，高开投以自基准日起至财产信托终止日止的期间内标的物业租金收入作为底层基础资产向信托提供质押担保。
5、建信信托作为发行载体管理机构向投资人发行以信托财产为支持的资产支持票据，资产支持票据募集资金支付给创驿建设。
......
四、项目增信措施
本项目采用的增信措施包括内部增信和外部增信。内部增信方式有： 优先级/次级分层、超额现金流覆盖、 加速清偿事件；外部信用增级有：
1）回售回购承诺：根据《回售回购安排协议协议》，在任一回售登记期中存在优先级资产支持票据申请回售的，该等申请回售的优先级资产支持票据应由回售回购承诺人高开投公司购买。
2）应收账款质押：为担保委托贷款中高开投的债务，根据建信与高开投签署的《租金收入质押合同》的约定，高开投自资产支持证券发行成功后的90日内起至财产信托终止日止的标的租金收入向建信信托提供质押担保，根据信永中和的测算，标的物业在2018年5至2036年末的预期租金收入将达到 29 亿元左右，能够对资产支持票据本息的偿付形成有效的增信。
3）高开投持有的7项标的物业抵押：为担保委托贷款中高开投的债务，根据建信信托与高开投签署的《物业抵押合同》的约定，高开投以其所有的7项的房屋及国有土地使用权自资产支持证券发行成功后的90 日内起至信托终止日止向建信信托提供抵押担保。根据京都评估出具的《房地产市场价值评估报告》，标的物业的估值为人民币18.5亿元，相对资产支持票据整体的12亿元的发行规模，抵押率为64.63%，发行金额合理，可为优先级资产支持票据提供有效增信。
五、重庆高新区开发投资集团介绍
重庆高新区于1991年3月经国务院批准设立，是首批27个国家级高新技术产业开发区之一，先后被评为全国先进高新区、国家高新技术产业标准化示范区、国家知识产权示范园区、国家科技创新服务体系建设试点园区和全国首批科技服务业试点，是国家级软件产业基地、国家生物产业基地、高技术服务产业基地、科技兴贸创新基地。2016 年，获批建设国家自主创新示范区，纳入中国（重庆）自由贸易试验区范围。
重庆高新区开发投资集团有限公司成立于2010年11月，作为重庆高新区平台公司，主要从事区域内的基础设施建设、区域土地开发、自有和管理的楼宇销售及租赁等，控股股东及实际控制人均为重庆高新技术产业开发区管理委员会。公司自成立以来，经营规模和实力不断壮大，在重庆市高新区城市基础设施建设和土地整治领域处于主导地位，在区域内具有行业垄断性，具有较强的竞争优势和良好的发展前景。截至2018年9月末，公司总资产为347亿元，总负债223亿元，资产负债率为64.27％，公司保持良好、稳健发展，最新外部评级AA+。
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