广州中心区房价领跌，但有几点例外！

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冷！

这个字不仅适合形容现在手脚冰凉坐在电脑前码字的我，更适合形容上个月的广州二手市场。

根据阳光家缘数据显示，上月广州市（不含南沙、从化）中介网签量为2279宗，环比下滑34.6%。

2279宗是什么概念？创造了全年的最低数值，连春节期间成交的二手房都比上个月多。

不仅成交量下跌，广州二手房的售价也撑不住了。

有意思的是，大部分购房者买中心区的楼盘，看中的就是其扛跌的属性。但是从实际情况看，中心区的房子，似乎不太扛冻。

中心区先撑不住

越秀有盘降了60万

从近两月的新增房源价格变动情况来看，全市共有超7成房源报价下调。

其中，天河、海珠、越秀三区下调盘源占比最高，分别达84.7%、83.9%、82.8%，并且其下滑幅度亦最为明显，环比下滑幅度分别为3.7%、3.6%、3.3%。

而议价空间最大的板块，居然是坐拥区域+教育光环的越秀东风路板块。

由于越秀东风路板块的二手房都是学位房，加上目前不是学位房旺季，所以有部分急着出手或需要买一卖一的卖家，议价空间更大，在5-10%左右，个别急卖的业主，议价空间可达到15%。

根据中原地产近期成交数据，为求出手，板块内有卖家甚至“自刀”60万！

像是一套位于福莱花园的95方3房，挂牌价480万，现价429万，折合单价4.5万/平。

另一套位于福莱花园的65方户型，挂牌价380万，现价320万，折合单价4.9万/平。

而目前该小区其他在售房源，售价均在5-5.5万/平左右。

比起“沉不住气”的中心区，外围区的二手房显然淡定得多。

虽然郊区一手房限价放开之后，会分流一些客量。但郊区的二手房卖家也生活得十分“佛系”：既然大家爱买一手，那我就先不卖呗，放着租也没什么影响。

像是黄埔区，因为次新房居多，加上广州科学城板块的居住刺激，市场需求仍在，所以整体价格下滑幅度最小。报价下调盘源占比为73.3%，新增房源报价变动环比仅仅下滑0.8%。

什么样的二手房

受“寒流”影响最小？

虽然目前二手房买家的观望情绪浓烈，但是有一些房源，对于买家们来说还是如同“秋裤”一般的存在——该穿的还是要穿，该买的还是要买。

哪一类型的二手房比较受目前市场的欢迎呢？

一是低总价的三房。

根据11月成交数据，总价在300万以下的二手房成交占比高达7成，是目前广州二手楼市的成交主力。

而其中，三房单位更加受买家欢迎，成交占比达38%，高于两房单位32%的占比。

低总价三房之所以受到购房者欢迎，是关注二手房市场的购房者需求决定的。

目前，二手房市场的意向购房群体主要有两种人群，一是首付预算不高的刚需型买家，二是资金不充裕的改善型换房买家。

这两类买家由于手头资金有限，在一手市场的选择也有限，因此，二手房成为他们的首要选择。

加上不少买家置业是都希望一步到位，所以低总价三房对二手房买家来说，无疑有着超强的吸引力。

如果说低总价三房靠的是实力把自己卖出去，那么另一位选手，可谓是凑齐天时地利人和。

那就是市中心小复式住宅。

前段时间，国规委出台了《广州市规划管理容积率指标计算办法》，对市面上的复式产品来说无疑是一种冲击。

在新规出台之后，二手房市场中的复式产品受关注度也有一定上升。

有意思的是，如果同一小区中同时存在平层及复式产品，复式产品的售价或许会比平层产品低。

如位于广州大道南的翠馨华庭都是以小复式的小户型单位为主，目前该盘的二手均价约4-4.3万/平左右。

不过，周边楼盘平层设计的二手住宅，均价已逼近甚至超过5万/平。

这是因为不少复式产品对年轻买家的吸引力更大，而对于中年买家来说，宁愿选择售价较高的平层产品。

所以，部分复式产品的卖家为了迎合年轻买家的资金情况，会适当降低售价。

对于买家来说

现在是购买二手房的好时机吗？

由于目前市场行情较淡，导致不少卖家对后市看涨的信心比较低，所以也愿意进行让步。

像是海珠区有卖家将最初的放盘价定在205万元，后来卖家主动说有实客看中的话，198万元都可以接受。

而对于购房者来说，如果目前遇到合适的房源，不失为入市的好时机，或许能减少一定置业成本。

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