三三评房 | 白云复式PK：卖6万的项目，居然这么不扛打？

上周我去白云新城溜达了一圈，回来之后感慨：

现在的楼盘真朋克！

叛逆、反传统，你想不出它为啥要这么干，但是它就是这么干了，还挺乐呵。

要不我说白云区的新盘都是先锋主义玩家，看完两个盘，我内心已经肃然起敬：

这TM才叫颠覆性住宅！

今天要说的这两个颠覆性住宅，一个是保利紫云，一个是万科未来森林。

两个盘都在白云新城的范围内，给自己的定位都是改善盘，而且都做了复式产品。

既然都这么相亲相爱了，就干脆放在一块PK了。

交通

万科未来森林

万科未来森林位于黄石西路，距离项目最近的地铁站是江夏站，两者之间距离约为5公里。到了江夏地铁站之后，还需20分钟左右车程才能到达项目。

值得注意的是，万科未来森林门口的黄石西路经常会出现塞车的情况。不过总体来说，开车出行相对还是比较方便。

保利紫云

保利紫云位于白云区棠涌村附近，距离项目最近的地铁站是白云文化公园，两者之间距离约为4公里。到了白云文化公园地铁站之后，还得开15分钟车才能到达项目。

另外，保利紫云附近的机场路也是塞车高发地，加上开车进项目需要经过新市村的部分村道，总地来说驾驶体验并不好，村道比较狭窄，每次只能过一辆车，容易塞车。

配套

万科未来森林

万科未来森林旁边是项目配建的市政公园，还有一座档案馆。市政公园建的还是不错，周末有不少老人小孩都愿意来这里转转。

项目本身并没有配建小学或幼儿园，根据项目所在片区，未来业主子女有可能会被划分至马务小学或江夏小学就读，另外项目周边还有一所黄石中学。

从周边配套情况看，万科未来森林周边以家居建材店为主，也有少量的日常生活配套，不过都是城中村级别的配套。

距离项目最近的大型商场是石井城市广场，两者距离约1公里。

保利紫云

保利紫云自身配建有幼儿园和小学，据销售介绍，幼儿园和小学都是市级，不过具体是哪间学校还未确定。

保利紫云旁边就是棠涌村，也有能够满足日常需求的生活配套，配套同样是城中村级别。距离项目最近的大型商场是百信广场，两者距离约1.2公里。

项目具体情况

万科未来森林

万科未来森林这块地要求自持50%，整个项目共8栋楼，其中楼栋①建成后移交给政府办公，楼栋②③④⑤是自持物业，未来将作为长租公寓，楼栋⑥⑦⑧是住宅。

其中楼栋⑥三梯六户，2019年交楼。楼栋⑦两梯四户，2020年3月交楼，楼栋⑧三梯五户，2020年7月交楼。

整个项目密度不小，容积率达到3，车位比1:1，管理费3.68元/平。

保利紫云

保利紫云目前全区在售，产品有平层及复式，目前主推A1、A2栋的复式产品，2019年年底交楼。

其中平层产品分为两梯六户、两梯七户，复式产品两梯五户，容积率去到4.1，密度同样不小。

项目车位比1:1.2，管理费2.9元/平。

产品对比

万科未来森林

项目目前在售78平三房，94平四房，售价5-6万/平。

万科的样板间做得很讨巧，年轻人来看基本都会被圈粉。

万科做样板间，最喜欢运用大量的创意装修，加上一些流行的装修风格和较高标准的电器配备，把亮点突出，把缺点最小化。

电热毛巾架

智能鞋柜

厨房用的是西门子三件套

万科未来森林的电器交标，是周边同类型产品中做得最高级的，甚至超过了附近卖到7万/平的某豪宅盘。

先看看78平的三房产品。

78平产品被做成了三房，这也是复式最吸引人的特点：实用率高。

不过，这个户型的毛病不少：

入门玄关位是半封闭的，从楼道里走过的人可以从这些栏杆的缝隙中偷瞄一眼你在家里干啥。

一楼的厕所是暗厕，没有窗；二楼主卧的厕所倒是有窗，但是这个窗开在了屋内上二楼的楼梯处。

二楼次卧的窗户非常小，位置开得很高。同样，这个窗户对着的是公共走廊。

看完了78平的，看看94平的四房。

94平产品有一个亮点令我印象深刻。这个产品将楼梯转角处的外墙做成了毛玻璃，大大提高了拐角处的采光性。

而且据销售介绍，这并不是创意装修，届时交付也会是这个样子。

给完糖，该给巴掌了。

这个户型的厕所非常牛逼地做到了全暗厕，一个透气孔都没有。销售解释到时会装新风系统。

另外，二层书房也是很鸡肋的存在，这个面积段，放大书桌显得拥挤，放小书桌又显得空阔，而且窗户同样很小。

不过这个问题还是有救的，如果想买这个户型，可以考虑将书房连接卧室的墙打通，直接做一个衣帽间，利用率会高一些。

保利紫云

保利紫云目前在售的产品有103平、106平，都是四房。

保利紫云的样板间就简单得多，没摆家具，大大方方地给你看卸妆版。

先看103平的。

103平入门处的玄关柜设置很不合理，柜子的空间非常小，作为鞋柜是不指望了。

如果想自己买个鞋柜回来摆也不现实，因为过道面积比较狭窄。唯一的解决方法是把入户位置的墙掏空，定制一个内嵌式的鞋柜。

另外，客厅莫名其妙地做了一面镜子和一整面的储物柜。

而且最右侧的储物柜还是假的，是不能打开的。因为这个位置，是整栋楼的电梯井位置。

楼梯也比较狭窄。

一层客卫设置在了两个卧室之间，不仅方便卧室中的人上厕所，客人上厕所还能附赠卧室一圈游。

106平产品一层的客卫位置同样会对卧室的隐私性造成影响，但问题不大，毕竟这是把卧室门关上就能解决的事情。

书房处附带有一个小阳台，虽然形状奇怪，但是交楼时可以把阳台门打掉，将阳台并入卧室使用。

保利紫云最大的问题，是它的景观性。

因为周边被城中村包围，所以未来一段时间，保利紫云的住户打开自家窗户，看到的会是这样的景观。

项目缺点

万科未来森林

项目的缺点很明显了，可以说是四面夹击。南有黄石西路，东有环滘村工业大道，西有铁路，北边还有一条臭水沟。

南侧的黄石西路是主干道，车流量比较大，不过万科未来森林的住宅分布在偏北侧，影响倒是不大。环滘村工业大道是次干道，车流量比较小，但是位于西侧的楼栋多少还是会受到噪音影响。

项目也明明白白地把不利因素公示在了明显位置，而且贴了好几张，生怕你没留意到。

此外，万科未来森林做的是“宿舍楼”式的设计，就是一层之中的所有人家共享一个长通道，私密性和居住舒适度还是有所欠缺。

保利紫云

保利紫云最大的问题出在周边环境上。

我们这次踩盘最大的难题，是搞清楚周边城中村，到底哪部分要拆，哪部分不拆，哪部分先拆，哪部分后拆。

位于项目西侧和南侧的厂房和部分城中村住宅，是已经确定了要拆除的。上图三角形圈出部分的厂房，会在一定程度上影响项目的景观性，但是据销售介绍，这部分厂房的拆除速度没那么快。

至于位于项目东侧和东北侧的大面积城中村住宅，则不会拆除。除非你选择望花园的户型，否则未来陪伴你的，将是城中村自建房景观。

另外，保利紫云的卖点之一，就是西侧靠近棠溪火车站。

靠近火车站虽然可以享受到日后成熟的车站商圈配套，但也免不了受到人流及铁路噪音的影响。不过据销售表示，项目与棠溪火车站之间还隔有火车站的商业配套。

最后，简单总结一下。

开头说这两个项目是颠覆型住宅，为什么呢，因为它们“颠覆了”我对改善型住宅的看法，注意，这句话并不是褒义。

从两个项目的售价来说，交出这样的产品答卷，显然并不能说服我。而且这个售价，已经达到刚改的水平，但是产品并没有表现出刚改的样子。

如果要我打分，这两个项目都只能在及格线附近徘徊。

当然，项目优点是有的。

万科未来森林是黄石片区近几年来少见的全新一手房，对于在南航或者广东外语外贸大学上班、且想买一手房的人来说，不失为一个好选择（后来销售告诉我，买他们项目的人，也确实是以在广外和南航的职工居多）。

如果想买万科未来森林，我推荐94平四房产品，硬伤没那么大，而且要避免选择靠北侧（水沟异味）和靠东侧（马路噪音）的户型。

保利紫云相较同片区其他产品的特点是便宜，且自身配套不错，带有学校。

如果想买，尽量选择花园内部靠东侧的楼栋。

最后的最后，为自己打一个广告~如果你们有想了解或想咨询的楼盘，可以在评论区回复，或许下一次就能收到我超详细的踩盘报告啦~

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