转折点来了！近期广州楼市传出这些信号！

近段时间，我的好几个业内朋友都火急火燎地买房了。

问及买房的原因，几个人的答案出奇一致：

他们嗅到了广州回暖的气息。

当然，个人的判断仅供参考。但是，广州楼市最近表现出的情况，却让事情变得有意思了起来。

看来，广州楼市的拐点，真的要到了。

“大湾区”利好刺激

一手住宅新增供应暴涨1.4倍

2月份，对于广州来说最重磅的消息，无非是“粤港澳大湾区规划纲要”的出台。

而有意思的是，规划纲要出台之后，并不像我们预想中那般，在广州楼市掀起“惊涛骇浪”。2月份的广州市场，反而在春节假期的影响下，显得有些冷淡。

根据广州中原研究发展部监控显示，2月广州网签一手住宅面积40.17万㎡，环比下跌52%；共计3653宗，环比下跌53%。

受春节假期影响，2月前两周（2.4-2.10）、（2.11-2.17）分别仅成交21、744宗，拖累2月整体表现。

然而，就像射出去的子弹要飞一会儿，落地的大湾区规划，也得让它飞一会儿。

大湾区规划纲要出台后的周末，不少项目纷纷乘上东风，成交情况理想，更有部分项目传出“每9分钟卖出一套房”的消息。

而在广州各盘争奇斗艳的过程中，又数番禺、南沙、黄埔、增城4区的项目最受购房者欢迎，意味着部分买家已积极往大湾区主要受益版块靠近。

不过由于网签数据存在一定的滞后性，预计“大湾区行情”将在3-5月体现。

虽然成交数据有滞后性，但是我们也能从2月的推货情况看出一些端倪。

2月份，新增供应量比2018年同期大幅增加1.4倍，其中，外围区域更是“备足弹药”，全力以赴为3月小阳春的到来做充足准备。

据广州中原研究发展部监测，今年三月小阳春广州一手住宅开/加推盘数量为26个，共3387套单位，总推货量同比增加62%。

从3月推货的情况看，其中不乏中高端项目与大户型项目，可见房企对后市还是比较有信心。

所以，3月份对于今年的广州楼市走向来说，无疑是一个重要的转折点。

今年吃粥还是吃饭，就看这一回了。

二手住宅“企稳脚”

业主议价空间减少

从网签数据来看，二月份二手房的表现也不太理想。

根据阳光家缘数据显示，2019年2月广州市（不含南沙、从化）中介网签量为1611宗，较1月（3090宗）环比大幅下降47.9%，较去年春节同期（3132宗）大幅下降48.5%，成交创近4年以来新低。

但是在低迷的市场表现背后，同样暗藏汹涌。

二月份二手住宅的成交下滑，主要受三个原因影响：

一是春节假期；

二是粤港澳大湾区规划出台后，部分购房者被分流至一手市场；

三是不少二手房业主开始“站稳脚”，叫价强势且议价空间小，导致客户购买意愿不高，成交走低。

这三个原因中，第三点很有意思。

要知道，在几个月前，广州二手房业主“贱卖”自家爱巢的事比比皆是，当时，全市共有7成的房源下调报价，甚至有越秀东风东路板块的二手房业主为求出手，自降60万。

然而，到了2月份，不少二手房卖家，底气逐渐足了起来。

据广州中原研究发展部监测，春节前数月报价指数均低于荣枯线50%，基本维持在25%-35%之间低位徘徊，但春节过后，业主信心有所增强，报价指数整体大幅提升至47.7%。

另外，据中原放盘量统计，2月份下调报价的房源占比下降明显，较春节前相比净减2-3成。

接下来，我们看看各个区二手房的最新情况。

天河

春节假期过后，天河区的意向购房者逐渐开始增多，天河的二手房也开始回暖，价格均有所回调。

像天河区较为热门的东圃板块，业主对后市的信心明显增加，加上近期金融城拍地等利好辐射，板块内二手房报价正逐渐回提，议价空间也从早前的10-15万缩减至5万以内。

越秀

在淡市中受到“重创”的越秀也逐渐“回血”。

临近三月，又到一年“学位房季”，越秀二手房的市场逐渐回暖。此外，环市东路板块、水荫路板块的楼梯楼业主也对后市持看好态度，议价空间有所缩窄。

海珠

与天河区、越秀区的二手房开始回调价格不同，海珠区的二手房反其道而行，维持原水平，甚至有部分业主加大让利空间，反而收获了一批成交。

而海珠区最受关注的，要数赤岗板块。

一方面，与其他版块不同的是，2月份赤岗板块议价空间并无缩窄，反而有部分业主仍在加大让利程度。像是位于鸿运花园一套60平两房单位为例，其原放盘价为215万元，一段时间没能成交后，报价下跌至210万元，最后以206万元成交，折合单价3.4万/平。

另一方面，赤岗板块的二手房价相对整个海珠区来说仍处于洼地，另外，“邻居”琶洲商务区日渐成熟，但由于琶洲居住房源不足、生活设施设备不完善。致使琶洲企业上班员工置业需求逐步外溢至赤岗板块。

荔湾

荔湾区的二手房业主进入2月之后，心态也变得强硬了。

有意思的是，荔湾区的楼梯楼业主相对电梯楼业主，心里承受能力更强一些。

以中山八路板块为例，同一片区中，电梯楼比楼梯楼议价空间更大。

主要原因是部分电梯楼业主放盘价较高，加上同类型房源较多，挂牌一段时间后卖不出去，导致有急用资金的业主让利成交。

而楼梯楼的业主相比电梯楼的业主，心态就要平稳很多，尤其是部分有加装电梯意向的楼梯楼，更不存在议价空间。

番禺

2月份，番禺区的二手房市场过得有些“分裂”。

一方面，“房价洼地”+配套齐全的市桥板块，受到了年后刚需购房者的欢迎。而市桥板块中，最受欢迎的楼盘要属西城花园。

西城花园2019年2月成交均价为20736元/平，套均总价在150万元/套左右，入市门槛极低。

与市桥的相对热销相比，钟村板块则显得有些冷清。

进入2月份后，钟村板块的业主心态发生转变，基本不存在议价空间，导致成交下滑。

都说二手房市场最能反映市场变化，从几个区的具体情况看来，广州不少二手房业主的心态已经悄然生变，大部分对后市持看好态度，降价出售的情况也越来越少。

这或许意味着，广州楼市的拐点，或许已经悄然而至。

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