2009年在郊区买别墅，他错过了珠江新城！

“10年前，他可以买珠江新城150㎡的房子，也可以买郊区一栋别墅，在‘别墅梦’的驱使下，他选择了后者。”

“10年后，当初差点要下定金的房子单价从1.4万元/平涨到现在14万元/平，足足涨了10倍。而别墅只涨了三倍。”

这是宅问科技创始人袁希在广州PLUS购房大学活动上分享的一个朋友的真实经历。

4月13日下午，广州PLUS购房大学活动在珠江花城销售中心举行。

宅问科技创始人袁希、广州PLUS创始人雁姐、资深地产媒体人黄晓敏分析了广州中心区各板块的现状和前景、分享了如何客观评价项目和产品的技巧。

嘉宾访谈环节:

雁姐：结合最近广州房地产市场发出的信号（抢地、回暖），预测2019年广州房地产市场会怎么发展？

袁希：其去年我就对2019年楼市做出了预判，可供参考。2019年不会大涨，因为没有大涨的条件，也不会大跌，整体应该是处于平稳发展的态势。平稳也是一个非常重要的判断，在平稳的市场环境下，购房者才可以静下心来慢慢选房。如果房价处于高速上涨时期，3秒钟上千套房就没有了，购房者没有机会挑选；如果房价跌，购房者也不敢买，例如去年所有买肇庆房子的人全部被套。今年对普通消费者来说是可以好好选房的机会，希望大家能抓住这个机会

雁姐：广州现在有几个热门区域，例如增城、南沙，您看好哪个版块？

袁希：每个人的需求不一样，本来在增城上班，就买增城是比较合适的。你在哪里上班、对学位有没有需求，自己有什么其他的需求，要根据自己的情况做选择。

在买房的时候不要想一下“大包围”，是自主还是投资，更偏重哪一个，要想清楚。投资可选南沙、增城、价格低。但考虑到住、上班交通、孩子上学，有较多的预算肯定是选择市区，买房要根据实际情况具体问题具体分析。

雁姐：购房者在挑选市中心房子时，有什么需要注意的？

黄晓敏：就奥体板块来说，除了珠江花城、兰亭盛荟，还有一个新盘是天河星作。该项目只有7栋，从居住环境来说，后期住起来的空间感不是很够，密度比较高，但售价比较便宜。

目前该板块的二手盘，主要集中在黄村地铁站附近，其中有一个盘在2000年建成，价格却已经逼近一手房售价，还是靠近铁路的盘。一手和二手房的价格已经非常接近，所以总体来说，买二手性价比很低。

从房子设计的发展来看，10年前的房子阳台设置在主卧那里，但是现在来看已经过时，造成了很多不便，所以从这方面来看，奥体板块，能选一手房就还是建议大家买一手。

袁希：补充几点，与牛奶厂板块相比。目前版块内起步高达5万以上，之前4个在售项目，目前已经没有什么货在卖了。而珠江花城新推出，规划又相当于整个牛奶厂的面积，牛奶厂板块密度大，而珠江花城密度小。

从环境来说，牛奶厂周边有一片城中村，很难改造，而珠江花城环境相对较好，目前环境也在规划建设中。

另外，牛奶厂是几个开发商在那里拿地，而珠江花城整个区域是一个开发商来做，在项目打造方面就会比较完整。

资深地产媒体人黄晓敏:

奥体的潜力在哪里？

资深地产媒体人黄晓敏，她从多个方面对奥体板块进行了分析：

目前版块在交通上，已有4号线（已建成），地铁19号线、23号线（规划中）；版块内教育也值得关注，该片区规划有28所学校，其中执信中学天河校区已动工。

该板块很受推崇的一点就是，该板块是中心区少有的大规模“公园住区”，某种程度上真正实现了“出则繁华，入则静谧”。

板块内住宅产品定位以中高端为主。片区都是中高端住宅，周边氛围就会好一点。

目前缺点：主要是交通上暂时略为不便，未来交通完善之后，潜力还是非常大的。

买房住起来舒不舒服是一方面，未来好不好卖、能带来什么样的升值前景才是这个房子最重要的属性之一。

从发展前景上来看，奥体新城位于天河东，更偏市中心一些，且接近天河商务区，未来升值空间大。离商务区越近的地方，升值潜力就越大，像琶洲在几年之间翻了几番。

从土拍情况看，天河区宅地非常稀少，这意味着片区内的一手楼盘稀缺性将进一步凸显。

另外，由于奥体板块靠近金融城，也容易承接第二CBD的居住需求和外溢利好。自2018年以来，金融城的发展已经步入快车道。

加上前段时间，金融城再出高价宅地，周围的板块未来价格高企，需求外溢，结合奥体板块的定位，未来，奥体板块很有可能接棒珠江新城，成为第二CBD中的高端住宅区。

宅问科技创始人袁希：

如何客观评价项目和产品？

宅问创始人袁希，从地段、价格、投资潜力、业内对产品的评价等方面，分析了如何客观的分析地段、如何看投资潜力、如何挑选好的产品。

不同的地段回报完全不同。他分享了身边朋友的一个真实经历，2009年的时候，他可以买珠江新城150㎡房子，也可以买郊区一栋别墅，最终选择了别墅。现在过去了10年，珠江新城当时的房子涨了近10倍，从单价1.4万元/平到现在14万元/平，虽然别墅也涨了，但只涨了三倍。

怎么评价一个项目有潜力？他举了一个例子。迪拜在2001年，耗资140亿美元打造了迪拜棕榈岛，岛上有多个别墅、公寓项目，当时很多有钱人纷纷来此买下这里的房子，19年过去了，买的时候看到的是这里无比的潜力，然而现在这个项目却烂尾了。

（迪拜棕榈岛效果图）

从产品方面来看，业内人士认为好的产品一般就是比较好的，作为从业人员很清楚的看到这几年产品的更新换代，最新的产品在设计理念、实用性上出现了很大的变化。

那么该如何评价？用什么手段去评价一个项目产品？

他分享了他的一个方法：因为资源是有限的，不可能所有条件都满足，假定以10分为标准，在选择产品的时候，按自己的实际需求进行打分，不超过10分，来量化分析一下真正适合你的产品应该是怎样的。

对购房者来说，这是值得借鉴的量化评估方式：

（按自己的需求所做的打分分析）

那么按客观评分标准，作为奥体板块大热的珠江花城到底值不值得买？

按照量化打分的方式，袁希对珠江花城、兰亭盛荟两个天河还在售的、值得比较的产品，从各个方面进行了逐一分析和对比。

他分析道：在户型方面，珠江花城可做改善，型比兰亭盛荟设计新颖；实用率方面，珠江花城明显高于兰亭盛荟；在交通上，兰亭盛荟在高速公路旁，交通较为便利，而珠江花城目前周边交通还需完善；从价格来看兰亭盛荟5~5.5万/平，受高速公路影响小的单位已经去到6万多,而珠江花城预测售价在5万以下，当初一期的价格在4~4.8万/平的水平，单价相差1万左右。

虽然目前珠江花城周边环境还在开发中，但是珠江花城处在广州规划的重点区域，而兰亭盛荟下面就是高速公路。很多人说，自己实地去看过，这个高速公路的噪音并不是很明显。这是典型的经验不足，因为要观察噪音是否对居住有无影响，应该晚上去看，在晚上，就会发现噪音明显大很多。

从多方面量化分析来看，珠江花城能达到80分。

那么从产品上来看，如何？

总的来说目前二期的产品在原本的产品上进行了新的升级。

其中，珠江花城主推之一的76-77方户型的产品，一般这个面积属于紧凑型两房， 而珠江花城做到3房。

从现场样板房来看，有一个亮点就是，一般的项目在做主卧、次卧的时候会带飘窗，而珠江花城直接把这部分赠送到实用面积内。

另一个86-87方的产品，做到4房带主套，而且还是南向，满足客户日常所需。

其中138-139平大户型产品，亮点在于横厅设计，沙发放在中间。目前市场上横厅越来越多，几乎所有的项目和产品都有几个是横厅。

这个户型，如果有人不喜欢很多个房间，可以把连接客厅的两个房间做成客厅部分，依旧还是有3个房间，留足了改善空间。

三个面积段产品，各有亮点，总体来说开发商在二期户型设计方面做足了功夫。

活动做完以后，有长沙的网友都有关注到珠江花城，表示自己要来广州实地去看看，希望能给在广州上大学的孩子买一套。

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