从N+1变违建？滨海悦城90户业主3年办不了房产证！
“同等面积，多得一房。”
这是大家对N+1户型的第一印象，也是无数购房者选择N+1产品的重要原因。
如今，房子单价越来越贵，市民买房往往只能压缩总价，优选紧凑的小户型。
而各种“偷面积”的N+1户型，自然成为刚需对抗高房价的利器。
不过，最近却有一宗新闻给了这些业主当头一棒。
因为这7㎡ 93户业主3年拿不了房产证
日前，广州城管在微博上发布一则消息，要对南沙滨海悦城的93宗违规住宅，进行清拆。
而事情就奇在，是业主自己举报的违建，“邀请”相关部门过来查治。
想要了解事情缘由，还得从下面这张户型图说起：
在图上可以看到，南沙滨海悦城的单位大多都有入户花园，其中，02单位的入户花园外部还有一根横梁。
只要添加底部和顶部，便可拓展成为另一间房。
据业主们回忆，在购房过程中，就有销售向他们表示这个产品为N+1户型，入户花园可以按上述所说的进行改造。
以新闻视频中的业主吴先生为例，其单位的加建面积约7㎡，等于多了一个卧室，间接省下10多万。
除了有销售的“暗示”，还有小区业主反映，当时物管的意思也是“要搞就一起搞”，因为社区内的8、9和10栋类似户型也都做了扩建，他们才选择了跟风。
2016年，当入户花园几乎改建完成时，他们却发现自己的家被张贴了《违法建设通知书》。
通知表示，这些入户花园的加建面积为违建，目前已暂停办理他们的不动产权证。
据广州规划和自然资源局南沙分局相关负责人表示，由于入户花园在建筑的规划上是通风采光用的，擅自加建改建，已违反了城市规划法的规定。
对此，业主多次拨打政府热线，并到相关单位寻求帮助。可惜，按不动产登记管理的相关办法，没有查处整改到位的物业，不予办理不动产权证。
无奈之下，业主只能举报自己的小区有违建，以“拆”换“证”。
根据最新资料，该小区涉及将入户花园违法加建的住户，有约90户，目前整改到位的3户，均已拿到了房产证。
其余住户在整改到位以后，也将在5个工作日内办好不动产权证。
谁能料到，就因为几平方，90户业主三年都拿不了房产证。
更为可怕的是，这种事情并非个例。
一旦被认定为违建 除了拆除别无他法
早在2016年，翠屏·富通雅苑的400多户业主就因为N+1户型涉嫌违建，迟迟拿不了房产证，而将开发商告上法庭。
报道显示，这些业主大多是在2010年签订的购房合同，在收房两年后，房产证却迟迟没有动静。
直至2013年，一纸广州市规划局《关于暂不同意规划验收的复函》让业主们恍然大悟——
该复函称，小区“未经规划许可，擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用”。
原来，无法办理房产证的原因是N+1户型导致规划验收没法通过，讽刺的是，这点正是开发商卖房时最大的卖点。
对此，开发商在2013年年底给出方案：按照规划报建进行整改，拆除本应是工作阳台的房间。
当时，不少业主表示不满，认为这不该是他们承担的责任，就算是拆，开发商应该给予一定的赔偿。
由于双方无法达成协商，业主将开发商告上法庭。
可惜，哪怕判决书已下来，开发商也张贴了《配合整改的书面通知》，业主们不仅没有等到他们想要的赔偿，想要房产证依然逃不开一个“拆”字。
广州PLUS在查找类似案列时发现，一旦N+1房被认定是违建，想拿房产证，除了拆除并无他法。
换而言之，这种提高了房屋的实用面积，对消费者而言的“送”，背后其实暗藏风险。
想买N+1 记住下面三个Tips
纵观当前的广州楼市，仍有不少项目以“N+1”和“送面积”做宣传。
为了帮助购房者们，避免斥资巨款购买的房产变成违建，广州PLUS整理出以下几个Tips。
首先你要明确，开发商也是以盈利为目的的，所谓的赠送面积，不可能是白白地送。
尤其是当你遇到赠送面积超多的“笋”盘时，更应该打醒十二分精神，切忌捡了芝麻丢了西瓜。
赠送面积多≠性价比高，抛开价格谈买房，那都是耍流氓。
据搜集到的资料来看，做N+1户型的楼盘，售价往往会比同一地段，普通社区稍贵。羊毛出在羊身上，看似“送”的面积，很有可能已经算进房款。
为此，购房者应该多看，多对比，学会从多方面做综合考察，筛选出真正高性价比，又适合自己的物业。
最后，广州PLUS还想重申一下：
N+1户型不是问题，问题在于我们要规避潜在的风险。
对此，我们不妨先来看下《中华人民共和国城乡规划法(2015年修正)》的相关规定：
第四十条：”在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。“
第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。”
换而言之，如果你想改变入户花园或阳台用途，将其改建为卧室等，是需要先办理建设工程规划许可证。
倘若开发商或市民无证施工，擅自改动房屋规划，必然无法通过规划部门的验收，成为违建。
为了避免这类情况，目前，个别项目会采取先竣工验收，后让业主自行加建的方法，来履行“赠送面积”的承诺。
但实际上，这是一种将风险转嫁到业主身上的行为，一旦被相关部门所发现，“拆”是唯一下场。
另外，在2018年颁布的《关于印发广州市规划管理容积率指标计算办法的通知》，也对赠送面积做了相应规定。
“住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15％的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。”
“半开敞空间：有永久性顶盖，且至少有一边除护栏外没有任何围护结构的开敞平台，如建筑的阳台、入户花园、空中花园、设备平台、活动平台、挑廊等。”
换而言之，入户花园在购房合同中是算一半还是全算，其实是由空间进深所决定的。
因此，与其听销售说“入户花园送X平面积”，不如带上卷尺亲自测量，一一比对。
毕竟只有眼见为实，心中有数，才能最大程度地保障自己的利益。
部分资源来自：合富研究院和大洋网《作风建设在路上》
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