守住这条线，投资广州房产稳了！
投资需谨慎，从来都不是一句空话。
就像PLUS最近收到一个粉丝关于资产配置的咨询。
这位粉丝之前在郊区某知名楼盘买了两套叠墅，看着开盘现场前所未有的火爆，听着销售满口未来的美好规划，心里美滋滋地想着：这么火的盘，转手赚个几百万不成问题吧。
没想到，楼市不给力，买的两套叠墅价格实在太高，本地客承受不起，外来客不看好，至今依然没能转手。
用雁姐的话来说，就是产品的流动性太差了！
房产投资嘛，无非就是赚取差价，但你的房子在市场上能否周转起来，就决定了它能否更好地卖出去。
房子没有流动性，就意味着“有价无市”。没有交易，任何浮盈都只是空中楼阁。
01
首先要弄清楚的一点是，房产投资流动性背后是主流购买力的支持。
也就是说，你的房子想卖出去，起码价格要大部分人能承受。
除了广州市场，PLUS偶尔也会看看北京、上海和深圳市场，毕竟四大一线城市是全国房地产市场的风向标。
据PLUS的不完全统计，近半年，北京卖的比较好的房子，总价在600万左右；上海卖的比较好的房子，总价在500万左右；深圳卖的比较好的房子，总价在400万左右。
如果再看看这三个城市的平均工资水平，也会发现，北京的平均月薪在11000元左右，上海在10000元左右，深圳在9500元上下。
那么，北京的平均家庭收入大约在22000元左右，上海在20000元左右，深圳在19000元左右。
Of course，我们知道像北上深这种城市，真正能买得起房子的基本都是高购买力人群，平均收入大概比水平线高1.5倍。
那么，北京就是35000元左右，上海大概30000元，深圳则在29000元上下。
而一个正常家庭的极限月供收入大约占总收入的70%左右，毕竟衣食住行还是基本要求。
以上海为例，一个正常家庭的极限月供大约是21000元，最终所能承受的总价区间基本在500万上下，极限总价在600万。
也就是刚才说的，上海最好卖的房子总价在500—600万左右。
网络图片
同理可以倒推北京所能承受的总价在600万左右，极限总价在700万左右。
深圳所能承受的总价在400万左右，极限总价在500万左右。
可见，在这些总价区间内的房子，有最广泛的客群覆盖，也意味着流动性是最好的。
02
同样地，我们也可以用以上方法来算算广州流通性最好的房产总价。
1.以广州平均月薪为起点，计算家庭的平均收入。
2.以家庭平均收入为起点，上浮1.5倍（一线城市），计算高购买力家庭的平均收入。
3.以高购买力家庭的平均收入乘以 0.7，计算该家庭的极限月供。
4.以极限月供反推极限首套房贷总额。
广州平均月薪在8000元左右，那家庭平均收入大概就是16000元。
和北上深一样，广州属于一线城市，所以上浮1.5倍，也就是24000元。
再把极限月供控制在70%左右，大约是17000元。
最后计算房贷总额，以个人首套首付3成，利率上浮10%，最长30年来计算，得出的极限总价在420万左右。
图源平安好房
所以，在广州投资买房只要守住420万的极限总价，基本上就可以满足刚需和刚改自住买家。
当然，以上所有数据也只是PLUS粗略计算的一个大概波段的数值，仅供大家参考，具体还是要从实际出发。
03
学会了投资房产的技巧自然是好事，但是这并不代表可以盲目投资，以下这几类流动性差的房子，最好别碰！
远郊区新房
远郊区新房一般都长在犄角旮旯，除了安静、环境好，还有一个一般人都很少发现的特点：够黑。
特别到了夜晚，连灯都没亮几盏，最适合玩捉迷藏、鬼屋这样的游戏了。
就像前阵子网传的西南边陲小镇的某楼盘，5年前开盘，3年前售罄，但如今依然像“鬼城”。
是啊，连灯都不亮，就意味着入住率低，难以靠出租回笼资金，二手房市场也如白开水一般寡淡，这种房子谈何投资价值？
这样的区域，一般在一二线城市新区和三四线城市郊区。
画大饼向来都是各大城市最喜欢做的事情之一，新区规划一个接一个，短短几年就能创造惊人的住房库存，但产业也没导入几个，自然吸引不了几个人口。
人都没有，商业配套自然起不来，教育医疗也不知等到猴年马月。
当然，如果有国家政策支持，又有高新产业、金融业等强势产业导入，这样的新区还是值得投资的，例如广州南沙。
所以，判断一个郊区的新房是宝地还是雷区，最笨的方法就是：夜晚过去瞅瞅，看亮灯率。
无学位的老破小
老破小到底有没有前途or钱途，似乎一直都是谈不完的话题。
众所周知，老破小的最大优势就是地段、教育、医疗相当完善。但不可否认的是，近年来，很多城市的发展都是往外移的，毕竟老城区拆迁成本高，利益矛盾难解决，远不如新区平地起高楼来得容易。
因此导致老城区的居住环境、生活配套等都停留在多年以前。
以广州天河某个建设于上世纪八九十年代的社区为例。该小区不仅整体看上去破旧，而且没有划分指定停车位，业主停车基本停在小区道路两侧，先到先得。
部分业主还直接把阳台改成卧室，把衣服晾晒在自家门口，这样的居住环境你觉得舒适吗？
图源搜狐焦点
配套方面，虽然说有苏宁广场、综合市场、农贸市场等，基本能满足日常所需，但是档次比较low。
PLUS认为，在一二线城市中，无优质学位的老破小，未来会有很大风险。而三四线城市的老破小，未来的希望几乎为零。
但凡对楼市有点了解的人应该都知道，像广州这样的一线城市，目前已经进入存量房时代，而存量大部分都是在老城区，所以近几年关于城中村或者旧厂房改造的新闻都不绝于耳。
但是不能忽略的一点是，老城区拆迁改造往往需要大量的资金，这是很少城市能承受的。拆迁量巨大、补偿规模高，老城区改造往往举步维艰。
而对于三四线城市来说，虽然土地资源丰富，建新区比老城区改造更积极，而且受前一轮棚改货币化的红利影响，新房供应井喷，但这意味着二手房基本没有市场。
此外，棚改已经接近尾声，今年棚改遭遇腰斩，这就预示着未来更新改造老城区将难以产生动力，老破小的未来是渺茫的。
所以，没有学位的老破小，只会渐渐衰落，投资价值会越来越弱。
核心区高价房
投资房产还要注意一种极具隐蔽性的项目——核心区高价房。
这类房产一般位于城市核心地段，配套成熟，教育、商业综合体等资源都不错。
但有一句话说得好：如果一套房什么都完美，那它最大的缺点就是贵！
特别是那种总价高，单价却比同板块低许多的高价房，往往让投资者以为捡到宝，结果是坑你没商量。
就像占据珠江新城最后一块住宅用地的星汇御府。安居客最新数据显示，其6月均价为71780元/平，乍看之下，确实比珠江新城10万+的房价低不少。
但是再看看目前星汇御府出售的二手房，面积段都在300平以上，总价最低的一套房子都要1950万。
另外，市区高价盘，所有配套都已经成熟，未来能变更好的因素自然就会少，那么它的升值预期也就没那么大了。
所以，那些盲目疯抢的投资者，最后的结果就是被套。
04
再说回开头的那位粉丝，PLUS真是挺替他可怜的，连掉两个坑：远郊+高价房。
PLUS查了一下他买的项目，二手叠墅或别墅总价至少在600万+，按照广州现在上浮10%的利率，月供至少24000元。
而广州的平均工资是8000元左右，一个普通家庭的平均月收入即16000元左右。
即便是高收入家庭，上面PLUS也算了他们能承受的极限总价只是420万。
这样看来，月供每上浮10%，基本上就能屏蔽掉15%以上的客户，能真正留在塔尖的有多少可想而知。
PLUS跟大家说这个例子的主要原因就是，一定要了解一个城市的购买力情况，用好了购买力这条安全边际，流动性也就维护好了。
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当然，如果你是用来自住，改善居住环境，享受圈层资源，那就另当别论了。
如果你是买来投资的话，未来有多少人愿意买你的房子，也就决定了你的房子能涨得多快。
但别忘了最最重要的前提，他们是否能买得起。
部分资料来源：楼市徐州、国民经略、搜狐焦点
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