雁姐探房 | 四季度换房策略
随着很多家庭需求的不断提高，早先省吃俭用买的第一套房已经渐渐不能满足一家人的需要了。
可孩子的学位，老人对电梯房的需求等等问题都是不得不考虑的大事，买第二套房又力有未逮，于是换房成了很多家庭的首选。
但是换房可不仅仅是卖一套再买一套这么简单，如何能让自己在换房过程中游刃有余？
在最新一期“购房大学”中，广州PLUS创始人雁姐为大家带来了干货满满的“四季度换房策略”。大家一起来回顾一下！
有一位粉丝之前在越秀有套楼梯楼的学位房，之后孩子考了中学，他想换一套叠墅。
因为他还有另外一套房子，所以他就要卖掉这套学位房，才能凑够首付款，也能解决名额的问题。
他一边把学位房在中介店挂牌，一边开始看新房，不久就签了新房的合同，约定一年后交齐新房的首付。
他当时心想，一年的时间，怎么样也能把旧学位房卖出去了。
可是，没想到，在交新房首付的日期到来前一个月，他的旧房价格一降再降，比当初挂牌价降了17%，还没卖出去。
这下，他可着急了，因为新房首付款交不上就面临90万的违约金，于是我们帮他找开发商做了延期付款，另外让他再降点价快点卖掉房子。
结果他再降了30万，终于把房子卖出去了，比挂牌价低了90万，单价降了1万多。
这位粉丝之所以会陷入这种进退维谷的境地，主要就是他没有把握好换房的时机。
但是在这位粉丝身上发生的事并不是个案，为了让大家不再犯同样的错误，接下来的内容大家要注意了。
我们先来看看目前的市场环境，这是我们整理的近期广州部分一手房降价的情况。
通常开发商会把这个叫特价，不会说是降价，或者否认分销渠道放出来的价格。
但这都没关系，你只要明白一点，当开发商一直持续在做特价，特价幅度在10%以上时，这就是降价。
接下来看看二手房的成交情况。
这是价格的走势：
图片来源：中原地产
这是成交量的情况：
图片来源：合富置业
再看一下目前标杆项目的情况，几乎都是在降的。
那么业主到底要降价多少房子才会比较好出手呢？
根据数据显示，降价占比都是在8成左右，甚至有些都降到20%。
图片来源：链家网
这样的市场情况决定了卖房不容易，所以必须要先卖后买。
如果非要同时操作，一定稍微悲观一些，留足时间差。
这一点跟房价上行期的换房操作可以说是相反的。
综上所述，最近想要换房的朋友要注意两个操作原则：
1、在没有明确找到买家之前，最好不要先下买房的定金，不然旧房卖不出去，没有资金周转，很容易陷入违约困境，很可能承担上百万的损失。除非你有其它渠道搞到钱。
2、要卖的房子，可以在挂牌价的基础上降个5%-10%左右，不然很难成交。
优先满足家庭需求才是王道
在买房这件事上很多人是挺纠结的，容易买了之后再后悔。
比如，有个粉丝本来是想买二手房解决通勤问题，结果后来被其它一手楼盘便宜价格打动，买了不该买的房，现在后悔得要命。
一手楼盘的税费低，通常位置偏，配套有待完善，如果是位置好配套好的，往往价格没有太大的上升空间，且超出一般人的承受范围。
二手楼盘的税费加中介费是不小的数目，但一般交通和配套不用等。
建议换房时一定要明确家庭需求，坚定自己的目标，不要被老道的销售一阵忽悠，最后偏离了自己换房的初衷。
很多人下定之后才跟我说后悔，这就像病入膏肓才去找医生一样，所以换房前一定想好需求，慎重下定。
买二手房时容易遇到的问题：
1、想办法还清之前的贷款，享受首套商贷。
2、寻找“满五唯一”的房源，享受税费优惠。
3、有名额问题的话，可以跟业主协商，多交定金，或者把资金监管时间延长。
4、中介费、按揭费是可以谈的，下行期比较好压价，目前很多可以谈到1个点甚至更少。
5、如果你是卖家，要找有名额和实力的买家；如果你是买房，要找急于换房或者债务缠身的业主。这些在可以侧面了解一下，比如找物业问问。
6、注意学位的占用和交接情况
7、如果你是买房者，要规定业主搬离的时间。如果你是卖房者，可向买方“反租”来解决过渡期居住需求。
8、购买时需要注意房龄，最好不要超过20年，不然贷款很难下来，如果是楼梯楼，要看有没有位置加装电梯。
9、买中心区楼盘，优先选择有车位的一起买，方便砍价，而且未来中心区车位会越来越贵。
粉丝问：
现在单位进行住房清理，我需要将一套房退给单位。
其中一套房在市中心，位置好，学位优质，交通方便，面积大，但没有电梯，没有房产证。
另一套是地方单位分给配偶的房改房，在海珠区晓港湾花园，距离地铁三分钟可进站，生活很方便，有房产证，但面积小67平方米，年前可装好电梯，但小区环境差。
如果有产权的房已卖掉，可以选择货币退房，请问老师我该退掉哪一套房？（小孩已大学毕业）
雁姐说：
建议选择货币退房，两套房无论留哪一套，其实都应该优化。
一个没有电梯加流动性不行，你小孩大学毕业了的话，你们应该要为养老做准备了。
另外一套面积太小，有优化的机会的话可以把握一下。
今年中心区换房的窗口就在年底这段时间。
粉丝问：
请问明年还会不会大概率横盘，明年会不会是更好的购入时机呢?
雁姐说：
记住一个规律，一般一个盘大幅降价一年也就一次，如果你一直等，你喜欢的楼栋和户型可能就没了。
楼市不是真正意义上的市场，要看政策。不排除有关部门会出台部分放松的政策，比如像上海临港。
粉丝问：
现在买房是量力而行还是适当加点杠杆，买大一点的房子？
雁姐说：
每个人对适当加杠杆的理解是不同的，因为每个人承受能力差太多。
最后，提醒大家一下，今年广州中心区会有很多新盘推出，加上价格回落，是个换房的好时机！