袁叔谈房 | 如何根据需求找到适合的房子？
在买房的过程中，有不少购房者都过这样的冲动：哪里便宜买哪里，哪里规划牛X买哪里......
然而，你确定你买的房子真的适合你自己？
在最新一期的线上“购房大学”中，宅问科技创始人袁叔就和大家探讨了这个问题：“如何根据自己的需求找到适合的房子？”
而且还为广大购房者带来了满满的干货：广州哪些区域值得买？以房换房如何操作？投资房产需要注意什么？
废话不多说，马上来回顾！（PS：本文虽然有点长，但是绝对值得你看完！）
案例一
详情可回顾《袁叔谈房|买房千万别贪便宜！》，这里就不多说了。
其实，很多消费者都会犯同样的错误，预算有限，急着上车，便到处选一个在预算内的房子，却忽略了买房的目的，自住或者投资。
要知道，如果选中的房子只是符合预算，不具备自住或者投资的功能，买了之后是后患无穷的。
第一，会浪费有限的资金，很多人选择便宜的房子，不是自己真正需要的，没法自住，也不会增值，甚至租也租不出去，难以变现。
第二，浪费了购房名额，因为广州市限购，第一套首付只需付3成，浪费了之后，二套首付则需要付7成。
所以，不能为了买房而买房，更不能贪图便宜而买房！不管三七二十一先上车再说的做法是非常错误的。
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案例二
有一位朋友，他在番禺工作，女朋友在天河工作，想在番禺买房，兼顾两人上班，一手房或二手房都可以，但资金有限，现在手上有一套肇庆的房子，买的时候6000元/平不到，现在挂牌价约9000元/平。
他问道：如何选择房产，以房换房如何操作？
可见，他的思路是很清晰的，一是资金有限，二是明确要买番禺，区域选择正确，轨道交通方便，三是在预算有限的情况下，一手房和二手房都在考虑范围内。
袁叔就告诉他，第一，在资金预算有限的情况下，买带电梯，交通相对方便，社区成熟，配套相对完善的二手房是可以的。
第二，在选房的过程中，要慢慢地去淘，因为当别人推荐了一个小区的二手房之后，你实际去看的时候可能没有什么房源，而且挂出来的房源不一定符合你的需求。
最重要的一点是，在找到准备购入的目标房产之后，一定要先把肇庆的房子卖掉，然后再购买。
为什么？
目前的二手市场，房子比较难卖掉，如果先下定要买的房，但是手上的房子卖不出去，就会在购房过程中产生很大障碍，甚至损失定金。
在整个过程中，实际上你是很难以自己希望的价格卖掉手上的房产的，如果顺序不对，就会陷入被动的处境。
俗话说有多大头就戴多大的帽，但在实际的购房活动中却并非如此，很多人并不会根据自己的资金状况来制定购房策略。
有一个网友，目前已经有一套房，还能拿出200万买房，总预算400万。但他想在市区换一套大一点的房子，同时还想在郊区买一套便宜的房子，这样就可以同时持有两套房子。
他很痴迷能同时持有两套房子的想法，原因是他认为，市区的房价已经很高，以后的升幅有限，而郊区的房子会涨得比较快。我们先不讨论市区还是郊区房产哪个升值更快的问题，这个网友明显忽略了要在市区买一套大房子，400万预算明显不充裕的现实问题。
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小结：
结合这两个案例，买一套房子最重要的，是了解自己的需求，清楚自己的资金状况。
另外，购房要选择大的区域，在选择上有几点要注意：
第一，要选择方便自己生活和工作的区域，不能工作和生活在西边，却跑去东边买房。
第二，在购房的时候，一定不要只贪便宜，要想清楚为什么它会便宜，只看价格买房会有很大隐患。资金不宽裕的购房者很容易犯这个错误。
有很多朋友说，能够买市区就不会买郊区，这似乎是一个共识。
但在社群讨论和购房咨询中，经常有人会问：增城、南沙能不能买，哪个更有潜力？这些问题实际是在讨论郊区房产的升值潜力问题。
不能说郊区不会增值，但是需要注意的是，在一般情况下，郊区房产的升值速度是比市区慢的。市区可能了涨一倍，而郊区只涨了50%。
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当然，例外也是有的。
当某个非核心区域取代了以前的中心区域时，该区域的房价的升值幅度就会超过以前的区域。
但是这种情况比较少见，耗费的时间也比较长，也并不容易把握住。
举个例子，以前越秀、东山是最核心，也是房价最贵的地段，天河的房价相对较低。但是随着城市的发展，天河成为广州市中心，天河房价涨得比越秀、东山要多，但天河取代越秀成为城市中心，用了25年以上的时间。
下一个珠江新城会是在哪里出现？是15~20年后的问题。
就目前情况来说，最有可能承接城市发展新高峰的，一个是被普遍看好的黄埔科学城，房价已经不低了；第二个是番禺万博CBD，房价也不便宜。
而增城和南沙，房价涨幅都不具备在短期内房价超过市中心的条件。所以投资要理性，不能只看区域规划，主观地下判断，认为房价会翻一番，翻两番，把期望值提得太高，这是不现实的。何况，增城和南沙的房价在2010年以来，多数已经翻了两番了。
因此 ，所谓眼光独到的郊区房产投资者，不过是自己的资金能力不足以投资中心区房产罢了。市区滞涨而郊区疯涨的情况是大概率不会出现的。
当然，随着城市的发展和扩容，基础设施的建设和完善，郊区生活会越来越方便，慢慢变成市区或是城市副中心，这也会带来房产的大幅增值。所以参与郊区房产投资的网友要理性投资，有一个合理的时间和升值预期。
第一个，番禺。
特别是两个板块，首先是万博，被称为第二CBD，发展速度直逼琶洲会展电商区域，是珠江新城之外第二个冠名 CBD 的区域，一手房以金地壹阅府为例，房源已经不多，单价已经破6万/平，二手房像万科欧泊、广州雅居乐都已经涨了不少。
其次是亚运城，整体规划比较高，交通生活配套不错，目前房价也较低，在2.7-2.8万/平左右，各方面条件与东部热闹板块新塘相比，毫不逊色。亚运城今年截止到三季度末，已经实现销售100亿，成为当之无愧的广州第一盘！
最后是市桥板块，以二手房市场为主，生活和交通配套都很方便，到市区上班可以坐地铁直达，非常方便。
番禺，网络图片
第二个，新塘。
受轨道交通利好影响，新塘也是比较热的板块。例如之前说到的品秀星图，地铁上盖，之前卖得很火，价格最高达3万/平左右，但最近有所下调，部分特价单位售价2.3万/平左右。
当然，新塘可选择的产品也有很多，例如豪宅盘就有招商臻园、碧桂园云顶，改善盘有香江天赋，复式做得很不错。
新塘TOD，网络图片
第三个，朱村。
朱村板块广为人知的就是房价便宜，又有地铁21号线加持（目前还没全线开通）。
值得注意的是，即使轨道交通通车之后，朱村离广州市区还是有一定的距离，而且房价之前有所透支，部分项目其去年最高价达到2.7万/平左右，现在区域房价有所回调。自住型买家可以关注，投资则需要谨慎和观望。
例如该区某大盘，以开发商的开发习惯，至少得开发十年，也就是说在这个区域房产有可能十年都不一定会有大的增值，即便增值也很有限；而且就算增值了，大量的投资人一起抛货的时候，很可能出现踩踏性事件。
当然，如果在附近上班，定居生活，买来自住也是没问题的，甚至是好的入手时机。
朱村，网络图片
第四个，花都。
花都的房价还算比较合理，没有多少透支，虽然炒了十多年的空港概念。
在最近一两轮的房价涨潮中，花都不是涨得特别多，而且从到广州的距离来看，至少不比增城朱村更远。花都板块也值得看好，例如融创文旅城、滨水新城，新华等区域。
花都，网络图片
第五个，南沙。
众所周知，南沙是广州市中炒概念最多的一个区域，包括大湾区、自贸区等。
但不能忽视的一点是，南沙离广州市中心还是很远的，即使是开车，正常也得一个小时。如果你想住在南沙，回广州上班，在一定时期内这是不现实的。
如果投资南沙，前景也是好的，毕竟有这么多概念，但是发展时间会很长，五年还是八年还是十年，谁也说不准。
而且南沙房价从之前的每平6千元，涨到现在2万多，有的地方涨到3万+、4万+，在这基础上，还能翻多少倍？大家不妨发挥一下想象力。
所以，投资南沙最好能够做好长线的准备，加上南沙投资者比较多，届时出货踩踏的情况也非常有可能发生。
南沙，网络图片
建议一
再好的楼盘，再好的产品，随着时间的推移，最后都会过时。
所以，你现在买的房子，五年或者十年之后，都有可能不是最流行的户型和产品，即使价格涨了，也要折价出售的。
告诉大家一个小秘密，在广州房价最高的珠江新城，有15万/平的房子，10万/平的房子，6万/平的房子，还有3字头的房子。
这就房价在老化、衰减，以及日常管理过程中，不同的产品会有不同的影响。
建议二
关于房产投资，就目前广州而言，整体房价已经不低，不建议大家把房产作为投资增值的主要手段，购房还是要坚持以居住为主的购房理念。
具体到产品，有两种可以考虑，一是带名校学位和地铁的学位房、地铁上盖物业；第二个是有稀缺资源偏豪宅类型的物业。至于其他类型产品的投资价值都需要时间来检验。
以上就是本期“购房大学”的精彩内容，相信聪明的你已经看懂了。
还觉得不够？不怕，精彩陆续有来！
下周，广州PLUS创始人雁姐将会在新一期线上“购房大学”讲解“换房策略”，为大家指点迷津。
各位小伙伴记得拿好凳子，霸头位啦！
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