户型研究院 | 新盘大赏：刚需客燥起来吧！
11月广州楼市新盘呈井喷之势，PLUS安排的评测也一篇篇在路上，争取能更全面的为大家解读楼盘是否适合入手，在何价位值得买入。评测维度包括但不限于：交通、配套、价格……
这一篇，我们就从户型这个角度切入，看一下这几个项目有没有比较新颖或是有亮点的产品。
为刚需做到极致：小户型
随之而来新盘也会陷入一个困扰，价格定高了没人买账，定低了净利润率难以保证，何况入市的还包括了一些曾经的高价地项目。
他们因此想了一个折中的办法——控总价。把面积做小，尽量吸引到大基数的首置刚需和投资客群。
据了解，新盘中最小户型应该是灵山岛金茂湾的68㎡两房一卫。
灵山岛金茂湾68㎡户型
户型面积已经压缩得比较极致，功能间齐全，卫生间还做到了三分离，满足基本居住需求。
因为总面积限制，客厅不大，开间3.4米，只比主卧稍大一些。
另外有个细节需要注意，卫生间和厨房两侧为承重墙，无法开窗，空气对流性欠佳。在封闭中居住质量或会受到影响。
68㎡做两房还算比较阔绰，居住逼仄感不会特别明显，做三房会怎样？
再加两个平方到70㎡，品实云湖花城就做到了2+1房。
品实云湖花城70㎡户型
作为珠江花城的兄弟项目，品实云湖花城沿袭了他们的N+1房的设计，主打的卖点就是“相同面积多一房”。
+1的房间有2/3面积属于半赠送，但总体来看开间过小，不适合做卧室，用作书房、游戏室等功能间还是ok。
户型的主要问题在于卫生间的位置。通常我们布置房屋格局时不会将卫生间和厨房紧挨着，一方面卫生间不能保持干燥整洁，容易滋生细菌，另外一方面也容易对厨房的饮食卫生造成负面影响。
中铁诺德·阅泷79㎡户型
在中铁诺德·阅泷的79㎡三房户型中同样存在着这个问题。不过因为是卫生间和厨房两个功能间横向并列摆放，又在南侧设置了阳台，南北通透性较好，也算是卫生问题的解决之道。
直到80㎡，我们见到的大多都是三房一卫的设计。越秀·明珠天悦江湾再加10㎡，做到了三房两卫。
越秀·明珠天悦江湾90㎡户型
市面上能做到90㎡三房两卫设计的户型还是比较少见，虽然明面上看相比80㎡多了10个平方，有更大的发挥余地，但是同时需要增加上下水管道、设计等隐形成本，对开发商的空间尺度把握要求更高。
户型的整体设计中规中矩，需要注意的是多做了一个卫生间留有的“后遗症”：北边房间同样不能作为卧室使用，只有6㎡。
90㎡再往上就不能属于“极致”的刚需了，我们跳入下一板块，复式。
即将绝版的潮流：复式
容积率新规的出台，基本宣告了新复式产品的“死亡”，开发商没法再获得名义上的“赠送面积”，也不会得不偿失的再去冒险。
但一些新入市的项目因为拿地、报规较早，还能搭上这趟潮流的“末班车”，比如近期新盘越秀·明珠天悦江湾和中国铁建国际公馆。
越秀·明珠天悦江湾95㎡户型
前者主推为95㎡复式三房，市场上的绝大多数复式产品会在1楼设置一个房间，分担二楼的空间压力。
项目反其道而行之，把三个房间都设置在二楼，一方面做到了更进一步的动静分区，另一方面也让客厅空间更加开阔。
不可避免的，二楼空间的局促感会增加，但情有可原。
中国铁建国际公馆104㎡户型
中国铁建国际公馆有三个面积的复式产品，这里选取最小面积104㎡四房户型作为对比。
他们的复式根据奇偶数分设，楼下设置老人房，相对而言更便利，但同时客厅面宽短的更明显。
二楼三个房间，呈“门对门”状态，转个身就能摸到三间门的门把手，私密性会差很多。
总而言之，复式产品相比平层户型更能吸引当下年轻人的注意，得房率也会更高一些，这种户型也确实比较适合年轻人居住，因为户型小，同时楼梯较陡，对上了年纪腿脚不便的人而言不算友好。
改善客的纠结：大户型
珠光·金融城壹号251㎡的五房四卫大平层户型中有3个户型为套房设计，整体追求比较极致的分区体验，入户客餐厅，然后厨房卫生间并立，卧室扎堆。
主要问题在于西侧四个房间在一个纵轴上展开，再看看东侧通透性良好的客厅，难免让人有“头重脚轻”之感。
珠光金融城壹号200㎡户型
他们的叠院为三叠，设六房四卫，每层层高足够，整体有十米挑高。
户型每层都设有卫生间。一层有庭院，中西厨设置，但没有长者房；二楼是一个套房加两个单间；三楼一层都是主套。虽然有电梯入户，但仍旧属于不利于老人的家庭。相对的，会客功能会强一点。
在同一个项目中，相近的面积段，多了一个房间，但就豪宅而言房间数量并非首要考虑因素。
回归到老生常谈的问题：平层和复式怎么选？
我们也自然给出惯例回答：看心情咯。
总体来看，新入市项目着重在刚需发力，不论面积段和产品设置都更为丰富的，选择余地也更大。
近期有想法入手的朋友不妨“货比三家”，在买方市场，主动权在手，任性是理所当然的。
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