新盘评测 | 拥有灵山岛尖最大体量最全产品，它该卖多少钱？
作为灵山岛尖这两天最火的项目，上个周末刚开放售楼部的越秀明珠天悦江湾一时风头无二。地价高、体量大、户型面积小……它的一系列标签散发着一种蠢蠢欲动的信号：
“大家注意了，我要开始定价了！大家跟着我走！”
项目的吹风价已经不止3万，价格愈发往高了拔。
周末同样位处灵山岛尖的金科博翠明珠已经开盘，折后均价2.9万/㎡，根据现场火热情况来看，大家对于这个价格还算比较满意。
那么越秀明珠天悦江湾呢？3万/㎡的价格是是否值得入手？
为了探究它的实力是否匹配自己的预期目标，我们去实地考察了一番。
01丨区域现状：克制的灵山岛尖
我们分了两次去项目。
刚开放售楼部的时候，项目现场人比较多，不排除一些图新鲜凑热闹的人，但是考虑到南沙距离市区较远，绝大部分来看房的人还是带有一些真实购房倾向。
但是除了售楼部的方寸之地，整个灵山岛尖还是处于比较空旷冷清的状态，行人和车辆都寥寥无几。
这种感觉在我们工作日去灵山岛尖的时候更为明显。金洲和明珠湾形成强烈的割裂感，灵山岛尖这一块不仅路上人迹罕至，明珠天悦江湾售楼部也迅速回归“克制”，我在项目待了近两个小时，大概只遇到了三四组客户。
这也正印证了人们对灵山岛尖最大的顾虑——虽然明珠湾有着国际金融岛和自贸区的规划，但它究竟要多长时间才能发展起来？这是每个和南沙有关的人都在考虑的问题。
为此，我在此提供几个不同人士的见解给大家以供参考：
资深地产媒体人
南沙发展起来，是否需要十年？十年之后能不能涨到10万/㎡？如果十年以后涨不到10万/㎡，现在3-4万/㎡，买来自住吗？
已在南沙购房的司机
灵山岛尖当然好啊，岛上环境又好，配套又全，过两年地铁通了肯定不是这个价格，早买早赚啊。
至于我个人的态度……
早前有个同校的学妹向我咨询，他作为公务员的男朋友工作在增城，想在南沙买房。想来男方也是有些一手的规划消息，但我还是觉得难以置信：
只因为有着规划，就能不顾路程遥远，这是立志在广州过上北京深圳的生活？
02丨项目卖点推敲之“大体量”
具体来看项目。越秀·明珠天悦江湾有几个比较明显的标签，可以用来衡量一下它的价值。
第一个，就是它的“大体量”。
大体量盘通常意味着配套完善、交通便利、园林绿化景观好，这也是他们的重要卖点之一。
同样位处灵山岛尖的灵山岛金茂湾，也已经开放了售楼部，占地面积约2.5万㎡，只规划了5栋楼。
而明珠天悦江湾则占地近30万㎡，规划了共29栋楼（含自持人才住房部分）。
对应的，在更大的占地面积之中，他们规划了5个园林组团景观，宣传点为“岛内首个达到2星绿建标准的住宅项目”，同时有两条市政规划路从项目内穿过，缩短出入社区物理距离。
项目门前水道
我特意去查了一下这个“绿色建筑”的评星机制，主要是更加要求用料选材和能源利用的环保性，在居住舒适度上没有硬性的考核标准。
项目东北处还设置了地铁15号线站点，一站可以换乘18号线/22号线。据规划，18号线为快线，时速能达到160公里，预计2022通车。同时预计项目2021年交付。
除此之外，项目其余的配套就略显乏善可陈。
医疗配套方面，宣传的中山大学附属第一医院和中山大学附属口腔医院距离都在横沥岛尖上，距离项目直线距离约3公里，不算近。
教育配套方面，项目周边规划有湾区实验学校、广州大学附属实验学校，但南沙教育局目前采取的是“就近原则”入读，距离项目最近的是一路之隔的江灵路小学。这所公办学校，连百度百科都没有……
以此来看，大体量带给项目的配套，基本上就只有园林景观。毕竟“临近地铁”这一要素，是地块区位带来的先天优势。
03丨项目卖点推敲之“产品”
换个角度，项目的大体量优势在产品类型方面发挥的还比较出众。
明珠天悦江湾规划了平层+复式+叠院三种产品。目前已经对外开放三个样板房，分别为88㎡三房两厅两卫、93㎡复式三房两厅两卫以及145㎡叠院。
逐个来说，平层88㎡户型（示意图显示为90㎡）是项目认筹以来关注度最高的产品。原因非常清晰：面积小、功能齐全、总价低，这种产品在市面上是最容易转手的，也正好契合了来灵山岛尖看房的投资客需求。
88㎡能够做到三房两卫确实比较惊喜，市场上相同面积段的产品大多只能做到三房一卫。但随之而来也有一个问题，户型北边的房间只有6㎡，飘窗只有90公分，不太适合用作卧室。
其次，个人比较喜欢的是他们复式产品，上下两层都有卫生间，三个卧室全部设置在二楼。一楼客厅设计为6米开间，相比其他在一楼设置一个房间的复式看上去宽敞很多。
这种户型比较适合年轻人居住，户型小，楼梯较陡，且一楼不设置老人房，对上了年纪腿脚不便的人而言不算友好。
叠院 · M层
此外，项目还有叠院户型可选，楼栋设置为13层，比较推荐顶底复。
以底复为例，产品共5层，为-1层/M层/1层/2层/三层，全部正南向，带一楼庭院。建筑面积约150㎡，实得面积约320㎡。地下一层-2层设置私家电梯，毛坯交付，不赠送车位。（置业顾问口径）
平层和复式则均为精装交付，只有客厅带中央空调，预估精装成本不超过1000元/㎡。
04丨土地：灵山岛尖最贵地价
说到精装标准，则不得不提及他们的地价和售价之间的差额。
越秀2018年初高价拿地，楼面价在1.7万/㎡，是区域内的地王项目。而金科博翠明珠的拿地价仅13734元/㎡，最近，华丰置地又在同板块以1万出头的价格拿到一宗地块，高低价格悬殊，越秀想首开成功，定价必然不能冒进。
根据销售口径，项目平层产品预计销售总价270-280万，复式产品总价预计超过300万（置业顾问口径），那么销售均价约3万/㎡。这个价格不算低，但开发商恐怕也没有其他办法了。
除去建安成本、财务成本等一系列之处，留给开发商的余地并不多。所以项目一方面需要通过叠院产品提升溢价，另一方面就要控住平层和复式的精装成本。
举个例子，在样板房里，碰见一组客户，对卫生间镜子上的互动功能很感兴趣，但置业顾问表示这并非交付标准。
增加一个“魔镜”的成本在3000-5000元，作为噱头确实也能吸引到不少客户。开发商已经想到在样板房里设这么一个智能家居，并没有选择添加到交付标准上。
相反，入户处鞋柜他们是赠送的，成本大约在1000元左右。
（以上价格为个人预估价，根据选材和供应商不同或有差距。）
05丨评测
产品测评分为10项，分别是：地段、交通、生活配套、教育、环境、户型、装修、产品综合、价格和不利因素。每项满分为10分，总分为100分。
地段：以珠江新城为10分，天河越秀海珠其他区域9分，项目位于南沙，距离主城较远，得6分；区域内有国际金融岛+自贸区的规划，短期不能兑现，+1分，共得7分。
交通：自驾从珠江新城西部出发，非高峰期到达项目约1小时；搭乘地铁需要换乘至少三次，用时约2小时，得5分；项目临近15号线，+2分，共得7分。
生活配套：附近目前配套欠缺，后期周边或有4万㎡地下商业城，体量较小，且距离医院较远，2分。
教育：大概率入读一路之隔江灵路小学。5分。
环境：岛尖生态环境较好，项目内规划五大园林景观。8分。
户型：规划有灵山岛尖目前最小户型，平层88㎡做到三房两卫，复式93㎡有6米开间，面积基本无浪费。得9分。
装修：精装交付标准一般。得7分。
产品：产品类型丰富，基本覆盖不同需求客群，但对应刚需客总价需再行商榷。得8分。
价格：平层/复式3万/㎡，叠院4万/㎡。价格较高。5分
不利因素：项目西侧规划为人才安置房。得7分。
综合得分：65分
06丨越秀·明珠天悦江湾卖什么价钱合适？
根据置业顾问口径，项目的平层和复式产品单价在3万/㎡左右，叠院产品约600万/套，单价则到了4万/㎡。
在看完户型之后我有个比较大的困惑，项目的户型和板房设计算是中规中矩，没有什么太大的问题，但是它的面积和单价设置是割裂的。
为了吸引刚需/投资客，设置了小户型，但是刚需/投资客，能承担这样的价格吗？
相反，我觉得它豁出去定价的叠院相比而言更有说服力，改善产品，纯粹就是盯着高端客户打，只要产品到位，其他不必深究。
据售楼部现场消息，项目预计12月初开盘，作为灵山岛尖体量最大的项目，它的一举一动都在被人关注。
目前，除了已经开盘的金科博翠明珠，灵山岛·金茂湾也闻风近期就会开盘，吹风价在2.9万/㎡左右。
在南沙的万达广场，也有其他项目的临时展点，12月灵山岛尖的一众新盘已经蓄势待发。有不少项目也已经放出了吹风价，比如中国铁建海语熙岸，价格在2.7-2.8万/㎡左右。
可以看出，他们都没有超过3万/㎡。没人敢冒这个险。
越秀明珠天悦江湾的风险和机遇并存，如果开盘价再稍微低一些，兴许能走不错的量。
但是注意，上文中我们的评测给出了65分的分数。从10个维度来评判，它表现的不尽如人意。如果维持现在3万/㎡吹风价甚至更高，我们是不建议购房者去凑这第一波热闹的。
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