都说它是租赁住房房源新蓝海 其实暗礁防不胜防
导读：下述故事的存在，使得一些希望进入租赁住房领域的资本和运营者极为审慎。
图片来源：全景视觉
作者 | 经济观察报 记者 田国宝
5月7日，在北京市通州区于家务乡果村西南侧，面对一片已被拆除的违建项目，几十户租户一筹莫展，这个项目分别于2017年11月和12月分两次被强拆，而51户租户至今没有从开发商手中拿到退还租金。
这个名为锦绣家园的项目由海阳市风驰商贸有限公司（下称“海阳风贸”）开发，该公司于2016年7月从于家务乡果村村委会租赁集体建设用地和农用地，被拆除时锦绣家项目已经建成。
同样是没有取得规划、建设许可等批复的项目，与锦绣家园被拆除的命运相比，70公里外顺义区杨镇一街村的润林佳苑则要“幸运”得多，在2017年被纳入北京市集体土地建设租赁房项目。
不同于锦绣家园没有任何办理任何手续，润林佳苑项目本就是公租房项目，在2012年和2013年前后已经获得取得立项文件，同时也经过主管部门的前期规划、用地审查，只是在建设过程中没有取得规划、用地和建设许可等批复。
自2017年8月21日，国土资源部和住房城乡建设部联合下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》通知以来，利用集体土地建设租赁性住房成为各路资本和企业追逐的焦点。
同年10月31日，北京市规划和国土资源委员会（下称“规土委”）和北京市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（下称《意见》）。这份意见明确指出，集体租赁房项目建设主体为镇级集体经济组织、村级集体经济组织和集体经济组织与国和企业成立的合资公司。目前北京市已经批准实施的44个集体租赁房项目，多数由乡镇和村集体作为主体实施单位，部分项目由国资背景企业独立操盘或者引入国资背景企业作为合作伙伴。
当然，上述故事的存在，使得一些希望进入这个领域的资本和运营者极为审慎。缺乏畅通的项目获取通道，也是该领域尚未迎来速度发展的原因。
被拆除的违建
据果村村委会主任宋光波介绍，一直以来，果村没有村办企业，村里收入来源较少，出租土地是为了给村里创收。2016年 7月，果村将村集体 12.78亩土地通过通州区农村产权流转交易中心进行招标。
海阳市风驰商贸有限公司法人陈红生成为中标人，双方签订的租赁协议显示，租期为20年，从2016年7月5日到2036年7月4日。标的物土地分两类，一类是4.58亩集体建设用地，租金为每年每亩13万元，一类是8.2亩农用地，租金为每年每亩5000元。租金均每五年递增5%。
租赁协议签订后，海阳风贸就开始在工地上动工建设房屋，于2017年7月份左右建成，并于2017年初即开始对外出租，每套房面积均在100平方米左右，20年租金从40万元到80万元不等，据宋光波介绍，项目一共3栋楼，共有60多套房，租出51户，租户中有几户为果村村民。
在建设过程中，2016年12月19日，于家务乡政府曾下发《责令停止建设进行整改通知书》，据于家务乡专指办介绍，首先是卫星发现该项目，到项目地检查时，发现其没有办理相关规划建设文件。
2017年1月23日，北京市规土委将该项目定为违法占地行为，并下发处罚通知书，要求退还租用果村土地，拆除土地上建筑物和设施。
于家务乡专指办相关人士表示，锦绣家园项目存在多个方面违法行为，第一，项目3栋楼中，其中1栋部分建在农用地上；第二，项目整体没有办理相关立项、规划、用地、建设等相关手续。
2017年8月8日，于家务乡政府对锦绣家园项目下发责令拆除通知书，又于2017年12月18日，下发强制拆除通知书。拆除共分两次，第一次是11月，强制拆除了占用农用地的1号楼，第二次是12月22日，拆除剩余2栋没有手续的楼。
于家务乡专指办是拆违的主要实施单位，专指办全称为北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室，成立于2013年，办事机构设在北京市规土委内，各个区县和乡镇设有专门办公室，主要负责查处辖区违法占地违法建设等工作。
于家务乡专指办相关人士表示，由于是违法建筑，锦绣家园被拆除后并不会获得相应经济补偿，这意味着租户的租金必须由开发商进行退还。据租户反映，拆除至今，陈红生一直以没钱为由拒绝退还租金。
经济观察报记者多次尝试联系陈红生均未果，其电话也已进行呼叫转移。宋光波表示，陈红生与其保持着联系，对于51户租户的后续工作，宋光波表示，如果租户同意，果村还将以村集体名义为租户建房，目前正在申报相关手续。届时租户将解除与开发商的租赁合同，直接与果村村委会签订租赁协议。
关于项目缺乏规划、建设等手续一事，宋光波表示，建设全程中陈红生并没有进行相关手续报批。不过，据于家务乡专指办透露，自2013年以来，类似项目极少能够获批通过。
被保留的项目
集体租赁房审批流程分四步，前两步属于项目筹备阶段，第一步为项目申请，建设单位将项目建设实施方案上报至区级政府，由区政府上报至北京市规土委；第二步为试点批准，由规土委牵头联合发展改革、建设、农村等部门对项目进行审核，符合试点要求的项目，规土委上报北京市政府批准后实施。
后两步为项目实施阶段，其中第三步为项目报批，企业向政府部门申请办理规划、预审、立项、用地和开工建设等手续；第四步为项目报备，在项目取得开工条件后，区政府将项目审批情况上报至北京市集体租赁房试点工作联席会议。
这个审批流程于2017年底开始正式实施，但在2012年时已有过先例，例如目前均已经入市的唐家岭、温泉镇等集体土地公租房项目。
锦绣家园没有通过正常审批，成为被拆除的违建项目，但位于顺义区杨镇的润林佳苑则显然要比锦绣家园幸运。该项目由顺义区杨镇工业开发中心与北京国智卓亿科技有限公司（下称“国智卓亿”）合作开发项目，在经历违建处罚、停工、纠纷等一系列整改之后，该项目最终成为北京市利用集体土地建设的50万套租赁住房的一部分。
润林佳苑原为顺义杨镇二三产业基地公租房项目，规划用地18452平方米，总建筑面积48497平方米，分两期建设，一期建设2栋楼，包括1栋375套住房和1栋办公楼；二期2栋楼共计427套住房。项目于2013年5月份正式动工建设。
据记者获得的相关资料显示，该项目为2012年顺义区五个公租房项目之一，主要用作北京现代第三工厂及周边企业职工宿舍。2013年7月前后，国智卓亿开始私自对外进行出租，以每平方米6500元左右的价格与租户签订10份累计50年的租赁协议。
上述相关资料显示，2014年8月份，润林佳苑项目因为资金问题停工，双方的合作也随着破裂。截至停工前，项目申请和试点批复步骤均已经履行完成，但没有用规划、用地和建设等许可证，期间，顺义区住建委曾五次下发责令停工整顿通知。
项目停工后，杨镇政府开始组织租户租金清退工作，截至2015年4月前后，大部分租户租金已经清退完毕。2018年5月9日，记者在现场看到，该项目4栋楼已经全部建成，项目大门和展示中心均处于封闭状态。
2017年11月，该项目被列入北京集体土地建设租赁性住房项目名单中，同年12月，项目用地规划获得北京市政府批复，这意味着这个项目已重获新生。据杨镇一街村委会一位工作人员介绍，润林佳苑项目作为租赁性住房主要由杨镇政府主导，目前还没有进行出租。
于家务乡专指办透露，集体土地建设项目一般很少能够获批，近年仅有集体租赁住房这一领域有先例，“但是具体实施过程中，需要经过市政府严格审批，不是说谁想做就能做的。”
试点规范
在过去几十年中，类似的集体土地违规行为并不鲜见，而随着租赁型住房政策的不断完善，这一行业逐步走向规范。
在上述北京市出台的《意见》中，对集体土地建设租赁性住房做了明确的规定，用地上要符合土地利用总体规划和城乡规划。按照规划，截至2021年，北京将利用集体土地建设50万套租赁住房。
作为试点城市，北京市也明确了集体租赁房建设主体，第一是以村、镇级经济组织为申报主体，目前44个集体租赁房项目中，大部分申报主体均为这一类主体，顺义杨镇项目亦属于此类。
第二是集体经济组织与国有企业成立的合资公司作为申报主体。目前这类项目并不多，在大兴区瀛海镇集体租赁房项目中，瀛海镇集体经济组织——汇瀛恒业持有51%股权，北京万科天恒产城建设有限公司作为合作方出资 15.86亿元持有49%股权。
值得关注的是，北京万科天恒产城建设有限公司由北京万科持有70%股权，为开发单位，北京天恒建设集团有限公司（下称“天恒建设”）持有30%股权，天恒建设是一家由自然人成立的民营企业，为建筑施工企业。
第三是农村集体经营性建设用地入市试点区域，土地竞得者可以作为建设申报主体。该类项目也不多，在大兴西红门镇3号地块集体租赁房项目中，北京海港房地产开发有限公司（下称“海港地产”）为建设主体。
海港地产的唯一股东——都城伟业集团，是国家电网公司的全资子公司，都城伟业集团原名为北京鲁能置业发展有限公司，也就是说，鲁能地产成为北京集体租赁房领域第一个独立操盘的房地产企业。
另一个值得关注的是大兴旧宫集体租赁房项目，该项目主要由一家名为北京文心万业文化体育产业投资基金独立操盘，该基金出资方为北京市文化投资发展集团有限责任公司、北京亦庄国际新兴产业投资中心（有限合伙）和交银国际信托有限公司三家单位及其管理的基金。
从目前已经公布的项目中看，无论是独立操盘的企业，还是作为合作方的企业，均具备集体或国资背景。
集体租赁房建设资金方面，除了村镇集体经济组织以自有资金或引入国有企业联合开发外，北京市进行了以集体土地抵押融资的尝试，目前国开行、建设银行北京分行、农业银行北京分行和华夏银行等4家银行已经出台具体方案。
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