尽管过去二三十年，番禺经历了广州移民南下又回流的两次大迁徙，发展速度放缓。但随着当下广州重心的南移，番禺正在迎来一场史无前例的高质量迁徙。无论是长隆-万博被定位为世界级商圈，还是174亿的超级地块挂牌…
接连有项目爆料称，这段时间来自荔湾、海珠、越秀等中心区的买家明显增多。一部分豪宅盘，还陆续迎来珠江新城、琶洲、金融城的客户。类似的现象，一定程度折射出改善人群涌入的“移居潮”，正在番禺上演。
万博航拍实景 广州楼市发布摄
而这样的场景，对曾经历过两次人口迁移的番禺来说，可谓斗转星移。第一次大规模迁徙，要追溯到90年代中期，华南板块横空出世。当时，星河湾、广地花园、华南碧桂园等千亩大盘，并称华南八大金刚，吸引数万家庭来此买房定居。与高密度、少绿化的广州城区相比，很多人买番禺，更看中这里生态宜居，住得舒服。
同时，在2000年开始的广州南拓战略下，几乎所有南北大动脉都必经番禺。早期的华南快速、新光快速，还有后来的地铁线路等，不断拉近番禺和市区的距离。然而，靠“大盘”起家的番禺能吸引人买房，却没做足更多准备。粗放的土地管理制度、单一的土地开发模式，更让后来的发展吃尽了苦头。番禺的第二次大规模迁徙，也就从00年代中后期开始了。因番禺无力承担公建配套及产业建设，华南板块医疗、教育、商业等基本需要开发商筹建或者去市区解决。相当长一段时间内，番禺不仅市政配套缺位，连医保、公交计费等等都与市区不相通。在华南板块，有条件的业主慢慢回流市区。还有不少人，过着番禺-市区钟摆式生活。也因此，番禺被打上了“睡城”的标签，长时间挥之不去。随着近两三年番禺天河城开业、18号线及南大干线首通段开通、洛溪大桥拓宽等标志性事件上演，才让番禺彻底扭转局面。
读懂了前两次番禺人口迁徙背后的内在逻辑，越来越多人意识到，番禺第三次人口大迁徙有点不一样。有别于前两次人口的“被动”迁徙，番禺第三次人口迁徙显得格外“主动”：以金珠琶为代表的传统核心区、以海珠、荔湾为代表的老城区的高端改善人群，为番禺的价值所吸引，主动向番禺寻求优质标的。无论迁徙力度还是迁徙质量，番禺的第三次人口迁徙都足以载入史册。在番禺众多板块内，长隆-万博超级CBD的虹吸能力无疑是独一档。这里吸引众多珠江新城业主前来换房，优质标的更被汇悦台业主等CBD富人群体盯上。在尝过甜头的珠城业主看来，现在的万博如同十年前的珠江新城，是绝佳的入手时机。从万博远眺珠江新城，新老CBD交替在一起，如梦如幻。用他们的话说，长隆-万博CBD比珠江新城更年轻，未来更有冲劲。
万博CBD 广州楼市发布摄
上周，被纳入世界级地标商圈的长隆-万博再次升级，成为广州“唯二”要求做强做优的核心商圈之一。从规划获批到基本成型，短短7年万博已是超10个商业体开业，日均人流超83万的顶流商圈。珠江新城引进的高端品牌，万博基本都有同款。不止番禺人，其他区的市民也涌入这里消费娱乐。
下个月，174亿超级地块出让，将为万博增加一座“万象系”商业。加上K11，片区重奢商业将持续补强。无论商业规模、密度、档次还是成熟度，长隆-万博商圈直追天河路-珠江新城商圈。完全体的长隆-万博CBD，把广州从“单中心”变成“双核”。不光商业升级，长隆-万博CBD的产业聚集也占得先机 。这里已引进海大集团、招商局、欢聚时代、携程、小米等知名企业，多为世界500强。年初全球独角兽希音总部落户，接下来中字头央企总部进驻，足见企业巨头都在坚定看好万博。此外，长隆欢乐世界升级为开放式乐园，让这里可以突破传统CBD的天花板。整个万博商务区将连通长隆，由1.5平方公里扩展至7.2平方公里。有千万级人次的游客流入，长隆-万博CBD的爆发力和影响力将远超传统CBD。别忘了，近期开拆的巨无霸旧改——里仁洞，也将带来12所学校+约96万方商业等配套。它不仅为长隆-万博连片发展提速，还会催生大量产业人口增长，继续带动片区价值。除了长隆-万博这个超级CBD，近两年国际创新城也崭露头角，吸引越来越多人的目光。以琶洲CBD、金融城及大学城一期的高知人群为代表，开启了广州人口高质量迁徙的第二个重要节点。在区位上，国际创新城位于广州科技创新轴上，与琶洲CBD、金融城一路之遥，先天具有地理位置的亲缘性。借助广州地铁4号线、新化快速路及规划的地铁8号线东延段，国际创新城与琶洲CBD、金融城的距离进一步缩小。不仅如此，琶洲、金融城的会展、数字科技、金融等高端产业，也让国际创新城的高校研发、科技创新等优势可以更好地转化为成果落地。更别说板块内拥有高达12所重点高校、20多个国家重点实验室、20多万在校师生...这样的人文氛围，甚至比北京海淀区还要浓厚。广州最具人文气息的区域，加上交通、产业等利好，国际创新城不仅仅成长为“产学研商居”五维一体的产业大城，也是更年轻、更时尚的国际人文住区。这也难怪，不仅大学城高知人群认同，金珠琶的金领们也对其情有独钟。而选择迁徙到南站商务区，绝大多数人都是被这个城市超级TOD所吸引。依托4高铁+4城轨+4地铁的布局，广州南站不仅实现了与湾区各城1小时连接，与海珠、荔湾、越秀也建立起了亲密联系。不少老城区购房者见证过1号线、2号线给区域发展带来的巨变，也更相信超级TOD之下的南站商务区，也正在酝酿着蝶变。并且，连通广州南站和白云机场的广佛环线也将在2023年、2024年分段开通，空铁一体化，广州南站的人流汇聚作用也将更加明显。
从一开始的泛珠三角CBD定位，到后来的世界级TOD，广州南站也从世界级枢纽中心，向世界级商务区转变。
新鸿基ICC、广州足球场、南站花城汇...南站庞大的人流，也将彻底转化为消费流、现金流。目前，番禺的汽车产业已经发展到千亿级产业链，特别是新能源汽车产业，已成为核心支柱产业。依托广汽乘用车、广汽埃安等整车制造企业为龙头，以广汽研究院为创新中心，配套上下游产业链企业，番禺已经建成年产量75万辆的产能规模。因此，莲花湾汽车产业，顺理成章成为了番禺区的香饽饽：人口、消费、文娱等等，都在莲花湾汇聚。按照番禺区“一基地一带两园”的产业发展规划，后期仍将投入不少于30亿元的专项资金及不少于4000亩的工业用地。产业的扩张下，全新被激发的莲花湾，也将更具人口吸引力。随着人口流入，长隆-万博CBD、国际创新城、南站商务区、莲花湾，四大迁徙目的地成为数一数二的城市名片。今年年底，超30公里的南大干线将全线通车，正式将四大板块串联在一起，共同组成了南大干线产业创新轴。这条核心干线全线不设红绿灯，足以改变城市空间发展结构。
从2020年开始，南大干线沿线区域，更创造了番禺三分之二的GDP。商业、产业、交通、科研、文旅、配套...番禺以自身实力将“睡城”标签抛在身后。随着番禺多个板块的爆发，越来越多珠江新城业主、金珠琶金领、其他区的置换买家，都纷纷南下番禺。承接这一波置业大军，更需要具备城市综合运营能力的房企，这其中就不得不提越秀地产。2021-2022年，越秀地产连续2年拿下番禺新房销售面积、金额“双冠王”。每5位置业番禺的购房者，其中就有1人选择越秀的项目。事实证明，买番禺认准越秀，不仅是人居改善的优选，更是紧紧踏准番禺的核心价值风口。从地图上看，越秀的住宅项目，基本都在南大干线经济带分布，且都在四大王牌板块附近。更重要的是，作为城市运营服务者，越秀地产还深度参与城市建设及更新，通过联动板块内的企业，承担起城市公建配套的建设。从长隆-万博CBD、广州南站到国际创新城，越秀地产沿着南大干线深度参与番禺经济建设。有别于华南板块八大金刚只有居所而无配套的开发模式，越秀在开发的同时，也引入了多个知名学校、多个开放式大公园等多维配套。如星瀚TOD，引进九年一贯制公办广外附、智联汽车小镇则引进了广大附中附小九年公办学校、越秀·大学·和樾府则斥资22亿打造了约65万平滨江公园...
另外，越秀还通过楼巴，将各个小区串联起来，极大方便了业主出行，在整个广州也是极为少见的。在城市资源聚合之下，越秀产品附加值，也比一般项目高。如果说深耕核心区域，代表着越秀地产对广州城市价值的把握，那么开疆扩土，更是越秀作为国企在城市建设中责任担当的体现。
对于这一波新的置业者而言，你遇上的不仅是最好的番禺，可能更是一次可以托付一身的机会。
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