原创 | 浅谈居住权制度

日前，广州市不动产登记中心办理了广州第一张居住权登记证明，标志着《民法典》颁布的居住权登记正式落地。

那什么是居住权呢？居住权有何益处？设立了居住权的住宅在买卖或者租赁时又有什么风险？

01 什么是居住权？

根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权不得转让、继承。居住权是用益物权的一种，同时具有一定的人身属性。需要注意的是，居住权的客体仅限于住宅。

02  居住权有何益处？

例如1：老年人以房养老——通过设立居住权，在住宅出售后，亦可居住至寿终。这种情形既适用于家庭成员、亲属之间的交易，避免“房子给了亲人后不照顾老人”的情况发生，亦适用于与普通相对方的交易，达到“把死后的钱拿到生前花”的目的。

例如2：晚年组合的家庭，给伴侣的一份保障——老人一方面想给伴侣一个居所保障，另一方面担心如果把住宅留给伴侣将来容易引起子女的嫌隙，造成亲人之间的反目。此时，可通过遗嘱的方式，明确在该住宅设立对伴侣的居住权至其终身，如此，既不影响子女继承房屋所有权，也能给伴侣一个居所保障。

例如3：减少离婚案件中的析产纠纷——离婚时，双方协议约定由一方享有住宅的所有权，并补偿另一方房屋折价款。但在实践中，当这笔折价款数额较大时，经常会有一方无法在约定期限内给付折价款给另一方的情况出现。此时，可约定一方在取得折价款前享有一定期限的住宅居住权来保障自身利益。另外，《民法典》规定，离婚时,如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。此种情况亦可通过设立居住权的方式解决，以减少离婚时的析产纠纷。

03  怎么设立居住权？

1. 以合同方式设立

2. 以遗嘱方式设立

3. 通过法院、仲裁机构的生效法律文书确认或设立

需要注意的是，设立居住权，必须要到房管部门进行登记哟！

办理居住权登记所需材料

1

申请人身份证明。

2

不动产登记综合申请表。

3

按照合同的约定设立居住权的，提交居住权合同，由居住权人和不动产所有权人共同申请。

4

因遗嘱设立居住权的，提交生效的遗嘱和遗嘱人的死亡证明，由居住权人单方申请。其中，已经因继承、受遗赠办理转移登记的，无需提交不动产权证书和遗嘱人的死亡证明。

5

因人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的，提交人民法院的生效判决书、或裁定书、或调解书、或协助执行通知书、或仲裁机构的生效裁决书、或行政机关具有强制执行的行政处理决定等。

6

不动产已办理抵押登记的，提交抵押权人同意办理居住权登记的证明材料。

04 设立了居住权的房屋能买卖/租赁吗？

买卖：设立了居住权的住宅能买卖，但买受人不能对抗居住权人。亦即，即便住宅能够顺利完成所有权变更登记，但是买受人仍会因为居住权设立在先而无法实际占有住宅。

租赁：原则上，设立居住权的房屋不得出租，但是当事人另有约定的除外。因此，承租人在租赁时，除了要关注住宅有无抵押，还需要留意有无设立居住权。

05  居住权的消灭

居住权有时间限制吗？设立了居住权的住宅在居住期间，住宅灭失的，该如何处理？

——首先，《民法典》规定居住权的消灭情形有两种：居住权期限届满或者居住权人死亡。而如果住宅灭失的，是否当然导致居住权消灭？我认为不一定。如果住宅是因征收或者拆迁而灭失的，则居住权人可视情况而主张权利：对于住宅被拆迁的，居住权人有权要求对重建房、安置房等重新恢复居住权；对于住宅被征收的，居住权人有权根据剩余居住期限等因素主张对拆迁补偿款与所有权人之间进行分割。

作者简介

邓兆欣 律师

房地产专业委员会委员

教育背景:广州大学法学学士

擅长不良资产清收专业服务及银行法律顾问、执行异议及异议之诉案件、人身损害侵权案件、民间借贷纠纷，婚姻家事纠纷，房产案件纠纷。至今代理诉讼、执行案件超过100件，具有较强抗压能力、高效处理文书能力、工作严谨细心。

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文稿撰写：邓兆欣

排版编辑：卢   婕

内容审核：邓兆欣

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