四句话讲清楚，小区会所归开发商还是业主？

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小区会所的权属判断方法

关于小区内会所的归属，物权法没有明确规定。

理论上存在约定说、面积分摊说、成本分摊说、规划说等学说。我们认为，对于小区会所的权属判断可按如下方法处理：

（1）没有合法规划许可，属于违法建造会所的，应由行政机关处理，人民法院对其产权归属争议不予受理。

（2）会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如物业服务用房。

（3）有合法规划、没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行。

（4）有合法规划、没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商所有。

（摘自《民事审判指导与参考》2017年第2辑（总第70辑），杜万华主编，人民法院出版社2017年11月出版，第229-230页。）

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 裁判规则

1.开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有——宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉宜兴市恒兴置业有限公司、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案

本案要旨：开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。

如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。

开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。

业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，人民法院应予支持。

审理法院：江苏省无锡市中级人民法院

来源：《最高人民法院公报》2018年第11期（总第265期）

2.开发商无权请求返还已实际交付业主和物业公司共同使用的业主会所——沈阳市铁西区九林居小区第二届业主委员会与沈阳重通房地产发展有限公司等物权纠纷上诉案

本案要旨：与开发商签订前期物业服务合同的物业公司在被业主委员会解聘的背景下，开发商请求返还先期约定并已实际交付业主和物业公司共同使用的业主会所。

由于该业主会所的约定共有权并未因业主委员会另行选定物业公司而丧失，故对于开发商以此为由拒绝继续提供并主张返还业主会所的诉求，法院不予支持。

3.法律对小区会所的权属未明确规定，业委会亦未能证明会所的成本实际摊入了商品房建造成本，商品房买卖合同也没有约定涉案会所归业主所有的，法院对小区业委会主张所有权的请求不予支持——台州市椒江区西锦御园业主委员会与浙江新大众房地产开发有限公司共有权确认纠纷上诉案

本案要旨：小区内会所房屋的权属认定，在有相关法律规定的情况下，应当根据相关法律规定确定；没有法律规定时，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，则应按约定执行；没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际摊入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主共有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，确定所有权的归属。

案号：（2018）浙10民终983号

审理法院：浙江省台州市中级人民法院

来源：法信

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