小区游泳池归谁？到底能不能对外开放？

业委会资讯 2023-09-12

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▲广宇上东臻品小区的泳池今年才开了一天就被迫关闭

进入7月，小区泳池相继开放。小区里可以游泳，想想都很爽。不过丁桥的广宇上东臻品小区，泳池开放了才一天，就遇到了麻烦事。因部分业主抵制泳池对外开放而僵持在那里。

一位不愿透露姓名的业主说：业委会以1万元一年的低价租金把小区泳池外包出去，还连续签了3年，如今大量外来游泳者破坏了小区环境和安宁，引起了小区业主的强烈不满……

担忧：人员混杂治安环境变差

广宇上东臻品位于丁桥的蕙兰雅路和丁香街交叉口，2012年交付，居民1057户，当年开盘价一万二到一万四，周边地区均价一万，号称“丁桥第一小区”，很多人纷纷冲着小区配套小学和游泳池买在这里。

一位姓陈的业主，对泳池承包一口气提出四点反对意见：

第一，协议上写着7月15日开放，怎么7月1日就开放了，那这段时间的水费电费算谁的？
第二，签合约时，业委会应当征求广大业主的意见，不能擅自做主；
第三，前两天泳池里加的是消防用水，这跟生活用水能比嘛，再说消防水要求专用；
第四，有业主曾提出要承包泳池，为什么物业开价20万，而以1万元的低价承包给外面的人？

另有业主对“小区泳池对外开放”有意见：“我们小区人车分流，原本小孩可以无忧无虑地跑来跑去，现在泳池对外开放后，外来人员增多，电瓶车呼啸而过，小孩被撞了咋办？万一哪天涌入不法分子，小孩丢掉谁赔得起？我们是业主，去游泳要出示身份证、房产证，外面的人却可以随便进入，深深感觉到自家的配套设施自己享受不到，却让外面人享受了……”

承包者要开，部分业主要关，闹来闹去，好几次惊动了110。7月5日，物业、业委会、部分业主和泳池承包者还在派出所开了一次协调会。

焦点：小区游泳池到底是谁的？

业主都不希望自己小区的资源成为公共资源。但小区内的游泳池，是否属于业主所有？

浙江腾飞金鹰律师事务所金志杰表示：泳池的归属问题需先看商品房买卖合同中有无对权属作出约定，如果没有约定那么应当属开发商所有。

金志杰律师说，权属问题确实要先看有无纳入公摊，但现在一般而言小区配套如会所、泳池都很少纳入公摊了；在不纳入公摊的前提下需看合同有无约定；合同未约定则所有权属于开发商。

疑问：小区泳池能不能对外开放？

小区泳池能不能对外开放，其实这首先要看游泳池的性质。一般来说，目前杭州小区的游泳池分成两类，业主共同所有和开发建设单位所有，如果是业主共同所有，开不开放由业主们说了算，也就是业主大会授权的业委会可以决定，如果是开发建设单位所有的，那就是产权单位说了算。

当然，如果产权单位要开放，开放前肯定也要跟业主协商，比如做好特别通道，针对外来人员进行管理。

一般来说，小区内公共设施归属存在两种情况：

一、产权属全体业主共有，其面积进入房屋公摊

即小区的游泳池面积包括在公摊面积内，其支配权在全体业主，公共设施对外经营只有在业主授权之下，经过业主表决，由业委会决定其管理与收益归属，才能对外开放，否则视为违规经营。

根据《中华人民共和国物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。即在业主授权的情况下开放泳池，所得收益应按约定分配，没有约定或者约定不明确的话，按照占有比例确定，协商解决。

二、公共设施产权属开发商或物业管理公司所有，即其面积未进入房屋公摊

如果合同明确约定公共设施归属开发商或者物业管理所有，业主对非公摊面积的设施没有所有权和管理权的情况下，业主原则上无权干涉其是否对外开放，如何开放。

开，还是不开？小区泳池陷入尴尬境地

小区泳池对内开放，估计大多数要亏损的，但对外开放，对小区来说带来安全隐患，业主们不答应。

原先小区交付时漂亮而且显示小区品质的泳池，如今却陷入尴尬境地。

城西的万家花城今年至今还没开放泳池，不少业主打电话去物业问，是不是今年泳池不开了?

物业滕亮主任说，请业主稍微等等，物业正在办理证照。为啥今年开放的时间迟了？今年想尝试泳池外包，本来很顺利的，外包单位突然在7月5日提出终止合同，主要原因是怕泳池只能对内开放没钱赚，弄得物业有些措手不及，既然当时都考虑外包了，所以物业的保安救生员都没去考，包括消毒剂都没准备，现在只能抓紧时间，向社会招聘救生员，已谈得差不多了，还有一个卫生许可证，今天应该能下来，不出意外的话，7月15日左右可以开放泳池。

滕主任说，每年开泳池都要亏损四五万元，主要成本在人工。小区泳池的票价，大人200元包月，小孩100元包月，靠卖票肯定收不回来的，除非对外开放。

亏点钱也就认了，为了提高楼盘品质以及增加业主的舒适度和满意度。主要是泳池开放期间，物业的责任太大了，开放两个月，真的是提心吊胆睡不着觉的，这个时间段接到一个电话，心脏会“扑通扑通”跳得厉害，慌啊！不要说溺水，就算是小孩子呛口水都慌的，都是家里的宝贝疙瘩……

来源：质量第三方综合、都市快报、南方日报

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