如何判断小区停车位是谁的？

宗权业委会资讯 2023-09-12

一

地上停车位的所有权归属

1．敞开式地面停车位

敞开式地面停车位主要是指通过在地面上划出车位而规范停车形成的车位，如小区道路两侧的车位。地面停车位只是对土地地表及其空间的初步利用，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特征，不能申领《不动产权证书》。

产权归属取决于其占用土地的使用权性质，如果土地使用权属于国家，按照城市规划设计，设置停车位的小区道路属于市政道路，则该停车位的所有权应归国家所有。

如果停车位所在的土地已经包含在小区的宗地之中，在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中，则开发商将房屋所有权转移给业主，小区业主共同拥有包括停车位在内的小区宗地的全部土地使用权，故停车位的产权属于全体业主，由业主共同免费使用，开发商和物业无权收费。《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

2．小区建筑区划内规划建设的车位

开发商在小区建筑区规划建设车位的地方建设的车位（库），产权是归开发商所有。因为在规划之初，该地块就被规划设计为车位（库），没有计入业主的购房面积之中，车位（库）符合具有构造上和利用上的独立性且能够登记成为特定业主所有权的客体的条件，故这种车位（库）属于开发商所有，业主可以在入住后，通过购买手段获得，并拥有个人产权。

二

地下停车位的所有权归属

《物权法》对地下车位的权属问题采纳了“约定归属说”的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属做出明确规定的情况下，当事人在购房时可以通过合同方式约定车位、车库的归属。

收费标准实行市场调节，由小区业主委员会在征得业主大会同意后与物业服务企业按照公平、公开、合法、诚实信用的原则，协商约定，并签订物业服务合同，明确服务事项、服务标准、收费项目和标准等。但早期建设的小区业主在购买商品房时大多没有与开发商签订停车位的使用协议，对此，我们依然从所有权的归属进行使用权确认。

1．产权属于开发商的地下车位

《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地下或者地上分别设立”。开发商投资建造的地下车库，未将其成本摊入到住宅商品房及其他车库的成本中，也未计入公摊面积，那么这部分车位的产权就应该归开发商所有，开发商可以出售、出租或附赠。只是根据《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

在物业纠纷调解中，我们发现有些缺少良知的开发商，没有取得地下车位（库）的产权证，也将车位（库）对外出售。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”不能办理不动产证，车位(库)买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的可能是一张白纸。

有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候申明车位不能买卖，只签租赁合同。根据《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年的那部分无效”，也就是说，消费者租赁车位（库）即所谓的销售使用权，最长期限也是20年，20年后是不受法律保护的。然而，在合同中开发商一般是不会告知业主的。

2．产权属于业主的地下车位

根据相关规定，如果有下列情况之一，车位（库）产权属于全体业主，开发商就无权出售、出租或附赠。

（1）在出售商品房的时候，已经通过合同约定，将地下车位（库）无偿给业主使用。

（2）开发商在计算公摊面积时已把地下车库的建筑面积计算在内。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条第一款的规定，以及《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（G B/ T179 8 6-2000）的要求，地下车库是不计入共有建筑面积的，但早期有些小区把地下车库列入了公摊面积，这类车库的产权应属于业主。

（3）开发商把建造地下车库的成本已经核算在住宅开发成本之内，就是说卖房子的时候已经把地下车位(库)的成本分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，其产权应该属于业主，停车位就像其他公共配套一样，供全体业主使用。

（4）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。产权归业主共有的地下停车位（库），业主委员会可以委托物业公司管理，将停车位出租给业主使用，所收费用扣除管理成本后划入小区维修基金，用于小区公共设施的维护，不能用作其它地方。

三

人防工程车位的所有权归属

人防车位一般属于人防工程，是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑，是国家强制要求配套的建筑，有着特殊属性。

按《人民防空法》的规定，国家鼓励和平时期利用人防工程为经济建设和人民生活服务。但相关法律法规对其产权的归属没有明确规定，造成了业主在使用过程中以及后期的维护管理上产生了很多纠纷。

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

因此，地下车位（库）如果由开发商投资建设，则开发商拥有该车位的产权，只是人防工程（车位）不能办理不动产证，只能在使用层面上确权和各种权利保护，在人防工程部门办理登记手续后，车位对本小区业主出租，租赁期限不得超过三年。人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，首先保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

四

机械停车位的所有权归属

机械式停车位因为操作方式简单、占地面积小和空间利用率高等优势，在很多大型社区广泛运用。但机械车位是一个移动的非独立空间，它必须依靠机械的整体运行和空间的交换来达到个体车位使用的目的。所以，机械车位是属于机械设备还是不动产在理论界和实践中均存在较大争议。

现行的法律法规也没有明确规定，导致停车位的登记工作一直处于停滞状态，无法办理产权登记，只能由开发商对外进行出租。2014年，温州市政府印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确指出机械车位不单独颁发房屋所有权证，但在业主的房屋所有权证附注栏中进行备注说明，为机械停车位获得所有权迈开了一大步。

来源：《浙江人民调解》杂志

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