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南京市住宅区业主自治活动导则(2017版)
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文件内容如下:
南京市住宅区业主自治活动导则
第一章 总则
第二条 本导则对本市行政区域内住宅区成立业主大会、设立业主小组、选举业主委员会和成立物业管理委员会提供指导性意见。
第三条 提倡业主户数较多的住宅区依法设立业主代表大会。
业主代表大会履行业主大会议事规则规定的职责,业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。
本导则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。
第四条 本市建立业主议事系统,具备业主决策电子投票系统和信息发布平台功能。
提倡住宅区业主通过议事系统开展业主自治事项表决,通过信息发布平台发布业主自治活动的相关公告、通知、决定和信息。
第五条 区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当依据法律、法规、规章和本导则,对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助指导,开展监督。
第二章 首次业主大会会议及业主组织设立
第九条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位依法承担。已归集筹备经费的,筹备组应当按照《南京市住宅区首次业主大会会议筹备经费管理办法(试行)》的规定制定筹备经费预算,向街道办事处(镇人民政府)申请预支首次筹备经费,街道办事处(镇人民政府)按照规定程序核实并划拨首次筹备经费预支款。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见,筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
建议筹备组应将前款公告情况以纸质、手机信息、电子邮件等方式告知全体业主。对无法告知的,应作好记录。
第十五条 首次业主大会会议应表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会委员。
建议在首次业主大会会议中,表决确定业主小组划分方案,推选产生业主代表。
首次业主大会会议表决提倡使用业主议事系统,也可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。筹备组可以邀请第三方顾问辅导机构或物业服务企业协助开展工作。
筹备组未在九十日内完成筹备工作,或首次业主大会会议未能表决通过管理规约、业主大会议事规则的,由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处(镇人民政府)备案。建议提供下列资料:(一)备案申请书;(二)管理规约、业主大会议事规则;(三)业主委员会成员名单;(四)由筹备组组长签发的首次业主大会会议记录,以及业主表决清单;(五)其它应当提供的资料。
备案材料齐全的,街道办事处(镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明,并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居(村)民委员会;备案材料不齐全的,街道办事处(镇人民政府)不予备案,并书面告知须补齐的材料。
业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处(镇人民政府)备案后,可以依据市民政局《南京市业主大会(业主委员会)在民政部门备案管理暂行办法》向区民政行政主管部门备案,领取《南京市基层民间组织备案证书》,用于开设基本账户。
第二十一条 住宅区不具备成立业主大会条件,或具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的,可以依法成立物业管理委员会。
第三章 业主组织日常活动
决定前款第一项、第四项规定的事项,应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款其他事项的,应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
提议召开业主大会临时会议的,提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会,并在物业管理区域内的显著位置公示,公示期不少于七日。临时会议的议题,应当符合议事规则约定的议事范围。
第四章 业主委员会活动
业主大会表决资料和业主委员会重大表决记录档案管理建议存档期不少于十五年,一般资料存档不少于五年。
业主委员会委员资格终止的,业主委员会应当在物业区域内公告,公告时间不少于七日。资格终止的委员,应当自终止之日起五日内将所保管的档案资料、印章及其它应当移交的财物,移交给业主委员会。对拒不移交的,业主委员会可向街道办事处、辖区公安派出所申请,协助移交。
候补委员递补后人数仍不足的,业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第五章 业主监督与行政指导
业主委员会不能正常开展工作,不履行职责,或未按规定及时召开业主大会会议的,由物业所在地街道办事处(镇人民政府)责令期限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责,拒不改正的,街道办事处(镇人民政府)应当协助业主召开业主大会临时会议,共同决定有关事项。
第六章 附 则
责编:王梦乐
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