小区地面停车位属业主共有，物业公司不得擅自收费
导读
1．房地产开发企业根据规划行政部门的要求对小区地面停车位进行配建是其应尽的公共设施配建义务，并不因“规划”属性本身取得地面停车位的权利。不论规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，无地上建筑物，开发企业与业主无特别约定，又不能办理专有产权登记的，根据《物权法》第七十四条第三款规定，应当属于小区业主共有。
2．物业服务企业并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由提出抗辩的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，人民法院应予支持。（刘翠连律师）
相关案例解读
基本案情
原告海安天宝物业有限公司（以下简称天宝公司）诉称：2015年3月28日，徐培术、袁丽丽向江苏天楹置业有限公司（以下简称天楹公司）购买了瀚子花园2-305号商品房，至今未向天楹公司支付2-305室的相关交房费用，也未按照合同约定交纳物业管理服务费。
另徐培术、袁丽丽在其购买的1-101室商铺的经营过程中通过发放停车券的方式使用天宝公司管理的停车场，截至2017年9月17日累计交纳停车券2296张，结欠停车费11480元。
天宝公司接受天楹公司的书面委托，代为收取相关交房费用和停车费。请求判令徐培术、袁丽丽向天宝公司支付瀚子花苑小区2-305室交房费用、物业管理费合计10124元，1-101室截至2017年9月17日的停车费11480元。
被告徐培术、袁丽丽辩称：天宝公司的物业服务有瑕疵；店门口的道路和广场属于公共用地，未经法定许可任何部门不得收费，天宝公司无权收取停车费；天宝公司从未催收过物业费。
法院审理
法院经审理查明：
2015年3月28日，徐培术、袁丽丽购买两套商品房，坐落于海安县原海安镇黄海大道（中）115号，房号为2-305、1-101，两份合同附件四补充条款约定，房屋交付时买受人所需交纳费用为契税、房屋综合服务费、房屋公共维修基金、装修房屋结构保证金、装修垃圾处理费、物业管理服务费。
2015年4月14日，天宝公司与徐培术签订物业合同一份，约定由天宝公司提供物业服务，物业费用住宅为1.5元/月/平方米，商业用房为2元/月/平方米。
2017年4月25日，瀚子花园业主委员会、天宝公司通过小区收取停车费的公示，地下车库的收费标准为240元/月/个，北广场地面专用车位租赁收费标准为200元/月/个；北广场地面车位临时停车收费为1小时内不收费，1—4小时收费5元（含1小时），4—24小时收费10元（含4小时），超过24小时重新按上述时段计算收费。
2017年8月15日，天楹公司向天宝公司出具授权委托书一份，委托天宝公司代为收取房屋买受人所需交纳的契税、房屋综合服务费、房屋公共维修基金、房屋装修结构保证金、停车费等。
徐培术、袁丽丽将1-101房屋用于经营“子慕咖啡”咖啡馆。对于前来消费的顾客，发放临时停车券，该券盖有“子慕咖啡发票专用章”，同时券面写有“临时停车券”“伍元”“子慕咖啡”“涂改无效”等字样。截至2017年9月17日，徐培术、袁丽丽累计发放停车券2296张。庭审过程中，双方对2-305室房屋应交纳的物业管理服务费2471元没有争议。
另查明，天宝公司与徐培术签订的前期物业服务协议第四条约定：在物业管理区域内，天宝公司提供的物业服务包括车辆停放管理。该前期物业服务协议中，对于讼争临时停车的收费未作约定。天宝公司除与业主委员会联合出台关于收费标准的公示外，与业主委员会之间没有其他书面约定，而天宝公司明确其基于天楹公司的授权向业主收取停车费，收取的费用中扣除一定的物业服务费后，上交天楹公司。
天宝公司与业主委员会的联合公示中对于北广场地面专用车位租赁收费标准为200元/月/个，并注明其中物管费40元；对于北广场地面车位临时停车收费根据停车时间按次收取，未明确是否包含物管费。审理中，天宝公司除提供规划总平面图证明地面60个车位属于规划车位外，未能提交其他书面证据证明北广场60个地面规划车位归属天楹公司所有。
裁判结果
江苏省海安县人民法院于2017年12月13日作出（2017）苏0621民初5586号民事判决:
一、徐培术、袁丽丽于本判决生效之日起10日内给付天宝公司物业服务费2471元、停车费11480元，合计13951元。
二、驳回天宝公司的其他诉讼请求。
提出上诉
宣判后，徐培术、袁丽丽提出上诉，江苏省南通市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）苏06民终1076号民事判决：
一、撤销江苏省海安县人民法院（2017）苏0621民初5586号民事判决；
二、徐培术、袁丽丽于本判决生效之日起10日内给付海安天宝物业有限公司物业服务费2471元；
三、驳回海安天宝物业有限公司的其他诉讼请求。
二审判决
法院生效判决认为：物业服务企业并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区范围内的停车位进行维护、管理，但并不因此当然取得在物业服务费之外另行收取停车费的权利。物业服务企业停车位收费权的取得应当基于物业服务合同的约定或者停车位所有权人、使用权人的委托。否则，物业服务企业主张收取停车费，既没有物业服务合同依据，也没有委托授权的权利基础，必将侵害停车位实际权利人的合法权益。
业主以物业服务企业擅自扩大收费范围、违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，主要涉及以下四个问题：
一、被告主体是否适格。
本案中，徐培术既是物业服务合同的相对人，又是海安子慕咖啡馆的个体经营者，存在身份上的混同；天宝公司除主张停车费外，与徐培术、袁丽丽还存在物业服务费等其他争议，从权利义务相统一原则及减轻当事人诉累角度，本案程序上列徐培术、袁丽丽为被告并无不当，至于实体上天宝公司的诉讼请求能否获得支持则需结合事实与法律进行具体分析。
综上，上诉人主张被告主体不适格的上诉理由不能成立，法院不予支持。
二、天宝公司主张案涉规划停车位属于天楹公司所有，其基于天楹公司的书面授权收取停车费能否成立。
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，其权属都应当推定由全体业主共有。这是因为，房地产开发商预售或现售小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，全体业主共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，地面停车位的所谓产权，实际上就是土地使用权。
鉴于业主共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，在天宝公司既不能证明天楹公司与业主存在特别约定，又不能证明该地面停车位已经或可以办理产权登记成为专有部分的情况下，仅凭小区总平面图注明为规划车位本身并不能作出该地面停车位属于天楹公司的认定。
由于天宝公司不能证明天楹公司对北广场地面停车位享有专有权利，根据“谁主张谁举证”原则，天宝公司应承担举证不能的不利后果，其主张基于天楹公司的授权收取案涉停车费缺乏权利基础，不能成立。
三、天宝公司与小区业主委员会就北广场地面停车位收费标准进行的联合公示，能否作为天宝公司收取案涉停车费的依据。
首先，物业服务协议中对地面停车位临时停车是否收费、如何收费并无约定，天宝公司没有收取临时停车费用的物业服务合同依据。
其次，联合公示中虽明确了收费标准，但没有业主大会或其授权的业主委员会委托天宝公司进行收费的内容，天宝公司二审中也明确表示其与业主委员会之间没有其他书面约定,且天宝公司主张其收取案涉停车费并非基于业主大会或其授权的业主委员会的委托，而是基于天楹公司的授权，并称费用收取后一部分用于管理成本，还有一部分交给天楹公司，这一主张不能成立，其收取案涉停车费并无实体上的权利基础。
四、天宝公司称上诉人事实上接受了停车服务，使用停车券时也未提出异议，据此主张案涉停车费能否成立。
首先，物业服务协议第四条明确约定物业服务包括车辆停放管理，北广场地面停车位在小区规划范围内，对北广场进行车辆停放管理本身就是天宝公司的合同义务，为此作为业主的徐培术、袁丽丽也有缴纳物业费的合同义务。因物业服务协议中并未约定天宝公司可以在收取物业费之外另行收取临时停车费，其向徐培术、袁丽丽主张案涉临时停车费并无合同依据。
其次，从天宝公司与业主委员会的联合公示来看，双方对按月收费的北广场地面专用车位中每月收取40元物管费予以了明确，而对临时停车按次收费中是否收取物管费未作约定。二审中天宝公司称至少应收取一定的物管费，也因未获业主大会或其授权的业主委员会认可而无权主张。
最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
本案中，天宝公司收取案涉停车费既非基于物业服务合同约定，又未获得停车位所有权人、使用权人的授权，也未获得业主大会或其授权的业主委员会的认可，即便对车辆停放进行了管理，徐培术、袁丽丽接受了天宝公司的停车服务，也只能视为天宝公司在履行物业服务协议的合同义务，并不因该事实上的管理行为而当然获得在收取物业费之外另行收取临时停车费的权利，否则将构成对实际权利人的权利侵害。
作为业主的徐培术、袁丽丽主张领取并签出停车券只是被动接受天宝公司的车辆进出管制，并非对支付票面停车费的认可，并以天宝公司擅自扩大收费范围、违规收费为由提出抗辩，符合上述《解释》规定，法院予以支持。
综上，徐培术、袁丽丽上诉理由部分成立，天宝公司主张11480元停车费的诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。遂作出上述判决。
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