律师：这小区6000平米地下人防车位为什么归业主？

成都三九投资管理有限公司（开发商）起诉金牛区三九绿城第二届业主委员会、成都金房物业集团有限责任公司，要求确认三九公司对三九绿城项目建筑面积为5988.33平米的人防工程享有使用权和收益权、要求两被告返还地下人防车位以及车位收益218万元。

一审驳回三九投资公司的诉讼请求。劲爆！开发商败诉！6000平米地下人防车位使用权和收益权归业主！

诉争人防工程不是国防资产

不归国家所有

开发商声称的“诉争人防车位属国家所有”的上诉理由，缺乏专业常识，其理由不能成立。因为依据《国防法》第三十七条规可知，对人防工程而言，只有国家直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，形成的人防工程，才属于国防资产。

本案诉争人防工程，国家没有直接投入资金、也没有划拨使用土地，故不是国防资产，也就不归国家所有。

没有公摊的面积

也可能属于业主共有

开发商主张诉争人防地下室未计入公摊面积，故归其享有使用权和收益权的上诉理由，不能成立。

因为共有面积本来就分为“应列入公摊的共有面积”和“不应列入公摊的共有面积”两种。并不是只有“计入公摊的”才是共有部分。共有部分并不都应当公摊。我国还没有哪一个法律规范规定过“只有计入公摊的才是共有部分，没有进入公摊的就不是共有部分”。

实际上，许多没有计入公摊面积的部位都归业主共有，不归开发商专有。比如《房产测量规范》B3共有建筑面积的分摊B3.1 第三款规定：“为多幢服务的警卫室、管理用房，不计入共有（分摊）建筑面积。”但不计入分摊面积的上述物管用房法定属于业主共有。

小区建筑要么专有要么共有

不存在第三部分

案涉小区为区分所有建筑物。依据《物权法》第七十一条、第七十二条、第七十三条，《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第二条、第三条，《房屋登记办法》第三十一条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条，可知，区分所有建筑物包括专有部分和共有部分，且只包括这两个部分，不存在第三部分。

其中，专有部分是能够登记办理独立不动产权属证书的部分。专有部分以外的共有部分，是不能办理独立不动产权属证书的部分。

并且，共有部分不得单独出售、收益，而应当随专有部分一并出售、收益；即，业主支付房屋专有部分的款项，就包括共有部分的对价；开发商出售房屋专有部分取得的收益，就包含了共有部分的收益。

开发商没有诉争人防车位权属证书

即没有使用权和收益权

本案中，三九绿城项目已经完成了初始登记和转移登记，项目中其他机动车车位也均已办得不动产权证书。而诉争人防工程车位既没有获得预售许可，也没办得不动产权属证书，其显然就是共有部分。

开发商已经通过对案涉小区专有部分的出售行为，取得了包括诉争人防工程车位在内的小区建筑物的全部收益，其无权再对不能办证的、也不能单独出售、单独收益的共有部分，享有“重复”收益权和“二次”收益权。

根据《物权法》第十七条、第三十九条可知，不动产权属证书才是权利人享有不动产权利的证明。使用权和收益权属于所有权的两种权能，即，所有权人才对自己的不动产，依法享有使用和收益的权利。本案中，开发商主张诉争人防工程的使用权和收益权，却不能提供权属证书，显然构成举证不能。

故，一审判决在查明以上事实的基础上，依法驳回开发商的起诉，该判决结果合法、公正。

建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

责编：王梦乐

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