疫情影响≠不可抗力：减免租金要考虑这三点 | 案说
生活中签订合同时，几乎都有“发生不可抗力不承担责任”的约定。按照法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，可以部分或全部免除责任。
年初以来，新冠肺炎疫情给租赁行业带来冲击，承租人压力徒增，合同履行陷入僵局。那么，新冠肺炎疫情能否认定为不可抗力？因该不可抗力引发的租赁困境又该如何解决？
案情回顾
王某租赁青浦区某商铺用于饭店经营，原本生意红火。然而，2020年年初受新冠肺炎疫情影响，饭店客流凋敝、经营惨淡，王某因此资金链断裂，拖欠出租人曾某租金11万元。曾某多次向王某催讨租金未果后，诉至法院，请求判令终止双方的租赁关系，并要求王某支付租金、物业费、违约金共计31万元。
王某辩称，其自2018年起一直承租系争商铺用于经营饭店生意，但因受疫情影响，店铺营收不足以按时足额支付租金。另外，王某称其愿意继续承租系争商铺，也希望法院能够考虑疫情因素，适当调低租金标准。
案件审判
案件审理过程中，法院积极调停，在原被告之间搭起沟通的桥梁。最终，双方当事人达成调解，该起涉疫情的租赁案件得到妥善解决：原被告签订的《房屋租赁协议》继续履行，王某支付曾某欠付租金87,077元。
法官说法
出租人与承租人有权在法律允许的范围内自由表达自身意愿，并按照其意愿履行、变更、终止和解除合同关系，这既遵循了合同的自愿原则，又共担了风险，维持了租赁双方的利益平衡。
然而，疫情期间租金是否可以调整，以及如何调整，不仅需尊重当事人的意愿，还需从三方面进行考量：
01
新冠肺炎疫情是否属于不可抗力？
新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件，疫情防控措施确属不能预见、不可避免的情形，因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情的发生宜认定属于不可抗力。但如果只是因为疫情而导致继续履行合同显失公平，则依法属于情势变更的情形。
02
商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
该类案件应积极引导当事人协商解决。协商不成的，可根据具体案情作出处理：
如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。
03
居住用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
首先应引导当事人协商解决。协商不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理：
如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免房租请求的，一般不予支持。
疫情期间能否减免房租，需结合不可抗力的起止时间、疫情对承租人的实际影响等情况，遵循“一事一议”原则，在个案中具体研判，并根据公平原则妥善处理。
主审法官 | 陈菊芳
撰稿 | 朱程飞
编辑 | 朱晶晶
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