白皮书显示：房屋质量纠纷高发于商品房预售合同

随着经济高速发展，城乡一体化进程不断推进，城镇化水平普遍大幅提高，促进了以商品房为代表的房地产业的迅猛发展，随之而来的商品房预售合同纠纷也不断增多。商品房预售主要包含新建住宅和商用房屋的销售，此类纠纷案件呈现哪些新特点、新难点呢？一起来看看《2018年-2021年青浦法院商品房预售合同纠纷案件审判白皮书》。

案件审理概况

案件数量逐年递减，批量诉讼趋势明显

2018年1月至2021年6月，青浦法院共受理商品房预售合同纠纷案件1110件，其中，2018年受理438件，2019年受理351件，2020年受理217件， 2021年上半年受理94件。“投石问路”型案件形成示范效应，收案量逐年递减。

2018年-2021年上半年收案数量统计

结案方式以判决为主，调撤率呈整体下降态势

法院受理的此类案件一般调解难度非常大，结案方式以法院判决为主。随着涉质量类纠纷案件增多及调解难度加大，调解率呈整体下降态势。

2018年-2021年上半年调撤率统计

案件审理程序复杂，审理周期较长

此类纠纷中，尤其涉及房屋质量问题的案件需进行鉴定、评估，审理程序复杂，且审理周期较长，多数在一年以上。

2018年-2021年上半年普通程序适用率统计

案件特点

（一）诉求内容种类多样

诉求内容种类多样，一方面主要表现为对房屋本身质量问题的关注，如认为房屋裂缝、漏水、交付房屋门窗不符合尺寸、层高不符合约定、烟道不符合设计规范等；另一方面主要表现为与系争房屋相关的公共设施及公共环境对其居住的影响，如认为电梯未直达地下车库、绿化草坪被改建为其他设施影响美观、外观腰线设计影响采光等。

（二）群体类案件舆情关注程度高

此类案件往往涉及同一小区众多业主，处理稍有不慎，业主们可能会群体信访，甚至会发布信息至网络博取舆论关注，引发网络舆情。

（三）司法鉴定评估影响审理周期

此类案件审理涉及司法鉴定、评估会耗时耗力，延长审理周期，案件本身审理难度也会加大。

审理难点

（一）当事人证据意识淡薄，基础事实较难查明

当事人证据意识淡薄主要表现在双方合同订立及履行阶段均存在诸多不规范行为，增加法院事实查明难度。

（二）法律适用存在争议，案件审理难度加大

实践中，常见情形主要表现为：

❶ 格式条款的效力认定。

❷ 不可抗力的情形认定。

❸ 合同解除权除斥期间认定。

（三）关乎当事人切身利益，极易导致矛盾升级

因涉纠纷，诉前已较长时间影响购房者对房屋的现实使用及获益，购房者起诉后，对于房屋是否存在严重质量问题及如何修复等均需经过专业机构进行鉴定，而司法鉴定及评估会耗时耗力，容易引发购房者情绪激化。

化解纠纷的对策及建议

（一）秉持公正裁判，妥善化解纠纷

针对群体性诉讼案件，积极开展诉前调解工作，将可能引发的群体性矛盾遏制在萌芽状态。坚持调解优先，当判则判，公正判决，并释明答疑工作。

（二）促进沟通协作，全力消解矛盾

加强与区政府信访部门、街道、房屋主管部门等沟通与协调，并在区政法委统一协调下做好群体性商品房预售合同纠纷的矛盾化解工作，最大程度上消解双方矛盾，提高当事人满意度。

（三）发挥政府职能，规范市场秩序

建议有关行政部门做好以下几方面的监管工作：

❶ 杜绝虚假宣传，引导理性购房。

❷ 加强价格监管，确保价格稳定。

❸ 严格规划许可，全面加强监管。

（四）加强普法宣传，提高全民意识

提取典型案例，通过微信公众号、庭审直播公开、普法进社区等多种宣传形式提高普通民众法律意识；通过司法建议等形式向企业提出建议和措施，促使企业完善各项管理措施，弥补企业管理漏洞。

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撰稿 | 高　原

编辑 | 朱晶晶

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