社保未缴满就购房？法律风险不得不知

为实现房子只住不炒，各地出台了一系列限购政策，上海针对非沪籍家庭限购一套上海住宅，夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

社保还有几个月才到期，但是心仪的房子可等不了那么久，怎么办？不少人会选择先签订购房合同，支付定金，等到社保缴满规定年限后，再重新签订合同，办理过户手续。但其中存在的风险与法律问题不得不知。

2020年11月

王涵作为乙方、开发商作为甲方，双方签订了《上海市商品房预售合同》，因王涵表示社保要到第二年的4月份才满5年，故不符合购房条件，无法办理银行贷款。开发商销售人员表示王涵付至房款的35%，双方先签网签合同，等王涵社保满5年后，再撤销原合同，重新签订网签合同。

2021年1月

双方签订了《上海市商品房预售合同》。

2021年4月

王涵社保满了5年，但开发商表示王涵必须支付逾期付款违约金，才同意撤销网签合同，重新签订预售合同。

双方无法达成一致意见，王涵无奈之下诉至法院。

 王涵诉称 

当时因为自己的社保没有交满5年，开发商急于卖出房子，于是双方约定先签订一份网签合同，等其社保满5年后，再撤销原合同，重新签订网签合同，由于房价上涨，开发商认为房价卖低了，就以违约为由，要求其支付逾期付款违约金。

 开发商辩称 

王涵并没有按照合同约定的时间支付房款，开发商有权行使单方解除权，并且要求王涵支付赔偿金。因此，预售合同应当被解除，不存在王涵主张的继续履行的问题。对于王涵主张过户，因预售合同应当被解除，不存在配合过户。

➤ 法院认为

法院经审理认为，王涵为证明其主张的事实提供的录音及微信聊天记录，开发商以无法核实为由予以否认，缺乏诚信。结合原被告的陈述及在案证据，法院有理由相信原告王涵在购房之初即向被告开发商披露其社保缴纳不满5年，不符合上海市购房政策。对此，原、被告口头达成一致即先签订预售合同，等原告王涵社保缴纳满5年后，再撤销原合同，重新签订预售合同，此系双方真实意思表示，于法无悖，双方本应恪守该约定。然被告在原告社保缴纳满5年后，不同意按约履行，反而以原告未按预售合同约定支付房款为由要求原告支付违约金，违反约定，有违诚信。

法院判决

双方签订的《上海市商品房预售合同》继续履行，被告开发商配合原告王涵办理房屋产权登记手续。

购房人在购房时社保不满5年，不满足上海市购房政策，签订商品房预售合同具有一定风险。

购房人需要保留充分的证据，并且谨慎签约，明确合同项下的权利与义务，尤其是要关注房款的支付时间，以免卖方以买方不按合同约定的时间支付房款主张违约责任。案件中的当事人正是保留了从购房初始一直到发生纠纷为止所有与开发商的协商过程，包括双方洽谈的微信聊天记录与电话录音内容，才便于事实的查清，维护了自身的合法权益。

房价上涨一定程度上带来了房产交易纠纷的增加，出卖人因房价上涨而违约的行为，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。开发商应当恪守诚实信用原则，维护企业的信用，不能仅以房价上涨为由拒绝履行合同义务。

（文中当事人系化名）

主审法官 | 刘　琳

撰稿 | 盛诗怡

编辑 | 朱晶晶

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