南通首富，无力回天
文 | 宝珠
编辑 | 江江
视觉 | 林溪
意外没有发生。
连续20个交易日股价低于1元/股后，ST中南发布了公司股票将被终止上市及停牌的风险提示公告，宣布从5月9日开市起停牌。因触及交易类强制退市情形，因此公司股票情形不进入退市整理期。
关于公司股票将被终止上市及停牌的风险提示公告
对此，中南建设方面告诉盐财经，公司可能会被终止在深交所上市，不过根据规则，公司还可以申请听证，进行申辩。
中南建设是A股老牌上市房企，自2009年在深交所挂牌交易，至今已经有15年。尽管不如万科、碧桂园等“宇宙房企”全国知名，但中南建设在江苏南通当地具有举足轻重的地位。2020年，中南建设销售额在全国开发商中排名第14，创下纪录，创始人陈锦石也在当年凭借140亿身家成为南通首富。
和诸多民营房企一样，成立于上世纪末的中南建设在国内房地产高速扩张的二十多年间逐步壮大，在激烈的房企竞争中选择了高周转模式，在全国房地产规模最大时业绩达到顶峰，又在地产寒冬来临后急剧萎缩。
2022年，在营收、利润双双大幅下降的情况下，中南建设努力成为保交楼模范生，但局势没有扭转，在无可奈何又不出所料的基调当中，中南建设一步步走向了退市。
保壳守卫战
0.94、0.89、0.85……一直到最后的0.56元/股，ST中南股价一路下跌，11万股民的心也跟着揪了起来。
ST中南的股价定格在0.56元
“不卖就不算亏，谁知道哪天就翻身了”“已经亏了91%，即使现在出手也没意思”……中南建设危险的股价走势，使得大量中南股民涌入了东方财富股票社区“股吧”，他们聚在一起讨论着彼此亏了多少钱，以及这只股票未来的可能走向。
中南建设也不甘愿退市。今年2月，中南建设发布公告称，部分公司董事及高管自愿增持股份，计划在六个月内通过二级市场增持500万到1000万股份。
高管增持可以提升市场信心、拉升股价，是上市公司保壳的常见方式。截至目前，中南董事与高管已累计增持金额约484万，但因最近恰逢一季报发布敏感期，增持行为未能完全实施。
另一个保壳的手段是引入战略投资。恰巧，4月21日，有媒体称中南建设的控股股东中南城建正在与太盟投资集团（PAG）商谈债务化解、股权交易等合作。单伟建率领的太盟正是此前拯救了王健林的白衣骑士，消息一出，第二日，中南建设开盘即封死涨停板。
太盟投资集团联合创始人、执行董事兼董事会执行主席单伟建/图源：视觉中国
不过，该事件很快引起了深交所的注意，其当晚发函要求中南建设对与PAG合作的具体情况做出说明，并询问中南建设是否通过非法定信息披露渠道对外发布影响公司股票交易的信息。
中南建设对此回复道，目前与PAG仅就合作的可能性进行探讨，并无具体方案及推进计划。
由此看来，白衣骑士只是出来晃了下影子。而与此同时，另一个坏消息出现了，4月24日起，中南建设被实施“其他风险警示”，股票名称变更为ST中南。
这源于前一日中南建设发布的2023年财报——营收684.88亿元，归母净利润-52.93亿元。至此，中南建设已经连续三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润均为负值。
2021年-2023年，公司营收情况/图源：中南建设2023年度报告
负责中南建设的审计会计事务所还给出了“带有持续性经营相关重大不确定性段落的无保留意见的审计意见”，对中南建设近一年的持续经营能力持不确定态度。根据审计披露，截至2023年底，中南建设流动负债高于流动资产约67.42亿元，流动负债中包括短期借债、一年内到期的非流动负债227.27亿元。
中南建设2023年年度审计报告截图
短短几日，中南建设经历了大起与大落，有股民在网上表示：“昨天还沉寂在涨停的喜悦中，睡一觉就ST了。”
此后，ST中南再无回天之力，股价开始“跌跌不休”。
地产经济学家邓浩志对盐财经表示，中南建设走向退市的根本原因还是房地产市场过于低迷，加上中南建设曾经出现过爆发式增长，原本带有“三高”（高周转、高杠杆、高负债）属性，对自身发展风险控制不足。
除此之外，邓浩志认为，在房地产市场下行过程中，三四线城市的房价跌幅更大，这导致像中南建设这样集中布局三四线城市的房企风险更大。并且，民营企业融资成本高、融资额度低，导致了它们在这一轮下行周期中首当其冲。
从风光到险滩
什么样的工作是好工作？这个问题在不同时期有不同的答案。
三年前，地铁上如果有人佩戴字节跳动工牌，那大概率会引人注视，但在十年前，这份“殊荣”属于房地产——凭借中南建设的工作证，能在南通的CBD商场享受打折优待。
中南建筑是南通最大的房地产开发商，中南集团老总部大楼中南大厦建立在海门镇，周围“没有一座与之匹敌的高层建筑”。
在“房价永远不会跌”的日子中，普通南通人购买中南的房子是一笔稳妥的投资。一名南通房产中介社交媒体上表示，陈家伯（陈锦石）“本事大”，在南通拿的地块地理位置佳，楼盘周边还会一同建设商业体，运气好的话，可能会成为新的城市中心。
19年前，中南建筑以“蛇吞象”的气概，拿到了南通CBD项目，建筑面积达278.65万平方米，这是中南建设的成名之战。在一次采访中，陈锦石说，南通那时候比别人发展得慢，别人不敢做，我敢做。
2005年，中南获得南通CBD项目/图源：中南建设官网
和碧桂园杨国强一样，陈锦石也是建筑工起家。1962年，陈锦石出生在江苏南通海门常乐镇中南村，两岁就没了父亲，因为家里穷吃尽苦头。年轻时，他在大庆油田做过瓦泥工，后来自己张罗过建材生意也卖过水果，但都以失败告终。1988年，陈锦石带着28人的施工队，去往山东东营做包清工。
1988年2月23日，陈锦石带领当地28人团队，前往山东东营/图源：中南集团官微
慢慢地，从分包到总包，中南成长为一家房地产公司。
江湖上认为陈锦石推崇大开大阖的发展模式，南通CBD项目成功后，中南建设接连在三四线城市做百万平方级别的造城运动，这就是中南建设的大盘模式。
陈锦石女儿陈昱含曾在2011年负责中南的江苏吴江项目，这是当时中南最小的一个项目，也有70万平方之多。
2015年，中央将化解房地产库存定为国家任务，此后，全国楼市一路高歌猛进。这个阶段，诸多以高周转为旗帜的房企如融创、华夏幸福以黑马之姿冲出重围。
而大盘模式制约了中南建设的周转速度，2015年，中南建设净利润同比减少63.37%，中南掉队了。
残酷的商业世界遵循“不进则退”的原则，焦虑之下，中南建设开启改革。在人事上表现为陈锦石的弟弟陈小平离开中南置地管理层，地产界的明星职业经理人陈凯担任中南置地董事长。
在龙湖、华润等多家房企有过履历的陈凯，曾经在三年时间里，带领阳光城从20亿元规模发展到200亿元。陈凯的到来，意味着中南建设转向了在当时备受推崇的高周转模式。
在那个时候，有关地产的增长奇迹很多，房企提出什么样的目标都不奇怪。2018年，中南建设通过第一轮股票期权激励方案，考核目标是未来三年公司的归母净利润相对2017年增长不低于240%、560%、1060%；第二年，中南建设通过第二轮股权激励方案，要求2021年公司归母净利润增长1408％。
2017年-2019年，公司综合收益表/图源：中南建设官网
为了达到扩张目标，中南建设将各地分公司统一改名为“XX战区”。陈昱含曾在采访中表示，叫做“战区”是为了提振士气，让员工进入到战斗状态。战区之间并不设置属地保护，鼓励不同战区之间互相竞争、抢夺资源。
中南建设将市场占有率作为当地竞争能力的指标，对市占率第一名的战区进行奖励，如果跌出前三，就可能采取人事措施。
“拿地和城市布局不能挑肥拣瘦”， 陈昱含说，一二、三四线城市都得做。而这种一切只为规模的粗放打法，为中南建设的未来埋下了隐患。
“这个行业还在，但你还在不在”
从经营情况上看，中南建设的一系列变革取得了成效，营收从2015年的204.49亿增长至2020年的786.01亿元。2018年、2019年与2020年的归母净利润达到预期目标。
快速拿地、快速开发、快速销售，似乎只有“快”才能穿越周期、穿透政策。但高周转带来的增长，质量未必能经得起考验。细看财报，中南建设的经营效率并不高，具体表现为毛利率一路走低，地产销售毛利率从2015年的23.48%下降至2020年的19.14%。
在现金流上，中南建设的经营现金流入增长更多来自于融资。以2019年为例，中南建设“其他与经营活动有关的现金”比2018年增长4.7倍，而销售回款所得现金相比去年却下降了116亿元。
高负债也是中南建设的一大问题。2020年下半年，三道红线政策出台，中南建设在资产负债率、净负债率、现金短债率三个财务指标上均超标，纳入红档，融资遭遇限制。
浙江绍兴，中南建设一项目施工现场/图源：视觉中国
一面是狂飙的数据，另一面，在现实中，中南开发项目的口碑遭到了质疑，在青岛地区，中南的楼盘多次被投诉、通报、处罚。2021年，中南建设成渝战区一位高管因涉嫌非国家工作人员受贿罪遭到刑事拘留。
高周转模式曾经将许多房企托举到前所未有的高度，但它的逻辑本身过于脆弱。其依靠的是一个持续火热的市场环境，要求资金通畅、源源不断，如果融资或销售回款出现阻滞，就可能崩盘。同样，杠杆在合理范围内能帮助房企实现增长，但负债过高，一旦经营出现问题，财务结构就会不断恶化。
又一年财报季到了，2021年年报显示，中南建设的归母净利润为-33.82亿元，遇到经营34年以来的首次亏损，1408%的增长目标显得仿若天方夜谭。
阶段性转折就从这一年开始。尽管中南建设在降负债上付出了努力，比如2022年上半年就减少了109亿债务，但楼市的低迷导致房企无法从根本上改善财务状况。
2021年、2022年、2023年，中南建设归属上市公司股东的净利润分别为-33.82亿元、-91.83亿元、-52.93亿元，扣除非经常性损益后归属上市公司股东的净利润分别为-40.36亿元、-96.56亿元、-46.27亿元。
不过在连续亏损之下，2022年，董事长陈锦石的年薪却略有上涨，达到1088万。2023年，陈锦石又成为A股房企降薪最大的高管，将工资打了一折，仅剩96万。
连年的财务危机已让这位曾经的南通首富官司缠身、沦为老赖。企查查显示，目前中南建设被执行金额达33.74亿元，失信被执行涉案金额达8.153亿元。
中南建设被执行金额达33.74亿元/图源：企查查
尽管如此，作为一家房企，仍有许多重要的事在等待中南建设去完成。南通一名房产中介告诉盐财经，今年下半年，南通地区仍有中南开发的楼盘等待交付。
根据21世纪经济报道，不完全统计，2023年共有12家房企从A股和H股退市。从某种程度上说，这是国内房地产市场出清的必然结果。现任中南建筑总经理的陈昱含曾在2017年说，房企面临的竞争是“这个行业还在，但你还在不在”的问题，只是在当时，快就能扩张，快就能赚钱。而今天的房企依旧面临着同样的问题，答案则要重新去寻。
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