【败鉴解读】产业园区是怎么死的？
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作者 排云 来源：园区界
导读按照最新的2018年开发区目录，中国的园区数以万计并不夸张。
园区在建设之初，无不怀抱“硅谷”“华尔街”“好莱坞”之志，然而，事实却是：大量的资金沉淀、遥遥无期的资金回收，让企业如坐针毡、园区半死不活。
前车之鉴，后事之师，困住园区的是什么？6种常见死法理应远离。
败局日日发生，奇迹总是缺席，2018年的园区人，继续在焦虑中前行。
园区在建设之初，无不怀抱“硅谷”“华尔街”“好莱坞”之志，但在现实面前，大部分都会遇到生存困难。网络爆文称《园区是比房地产更大的泡沫》，更有报告指出，国内产业园的空置率达到43%。
中国园区知多少？按照最新的2018年开发区目录，国家级和省级开发区数量达2543家。如果再加入市、县自行设立的开发区，以及名称冗杂、内涵模糊而难以统计的“园中园”项目，中国的园区数以万计并不夸张。
存量既多增量又猛，伴产业风口。每天，都有大量新园区拔地而起。在官宣文章中，这些园区动辄占地几百亩、投资几十亿。烈火烹油、鲜花着锦，轰轰烈烈开局、悄无声息推行，结局如何无人知晓。与此同时，各怀心思，背景和能力各异的企业蜂拥而入，园区、新城遍地开花。它们希冀通过市场化操作赚得可观的商业利益，然而等待他们的却并非坦途，大量的资金沉淀、遥遥无期的资金回收，让这些企业如坐针毡。
前车之鉴，后事之师，困住园区的是什么？6种常见死法理应远离。
举园区之力 喂养巨婴企业
这种死法，多见于前有标兵，后有追兵的后进园区，“尸体”密布于战略新兴产业。
有大势红利，有一个新兴产业的行业龙头恰好落在这里，让园区产生了愉快的错觉，自觉抓住了产业发展的良机。亏损？可以忍！补贴，可以给！启动资金，可以拿！本来是500万的投资，在政绩、舆论、市场的吹捧下，越吹越大，变成5000万、5亿、50亿。
被补贴和优惠喂养的企业，最终变成了大而不能倒的吸血企业。至于真实的市场容量、企业的裸奔竞争力、技术的先进性都没有得到充分的评估，巨大的风险被有意无意得地忽视掉了。最终越陷越深，企业和园区互相绑架难分难舍。
在涨潮时刻，你好我好大家好。但当残酷的市场浪头迎头扑来，双方的裂痕一下子撕裂成玛利亚那海沟，互相埋怨甚或对簿公堂，最终落个劳燕分飞。
黄粱梦碎，园区才发现，产业仍然虚无，只留下空旷的厂房、废弃的设备，以及庞大的债务。
前车之鉴：江西新余的赛维情仇
新余市位于江西中部偏西，这个只有110万人口的小城因钢立市。
之后，在光伏产业迅速发展的时机，赛维入驻江西新余，创始人彭晓峰提出三个条件：一是资金，提供两亿元弥补启动资金缺口；二是人才，提供一批技术人才；三是电力供应，多晶硅片的生产必须保证24小时全天候供电。
新余勒紧裤腰带满足了这三个条件，赛维LDK也以优秀表现回报了新余：05年成立，07年在美上市，到2011年底，围绕在赛维身边的上下游光伏企业近百家，产值超200亿元。随着赛维LDK获得巨大成功，新余这座赣西小城光芒四射。然而，到2011年底，受光伏双反影响，赛维迎来生死时刻，其高达300亿元的负债浮出水面，破产重组重创新余。
在经历了光伏危机之后，江西新余高新区反思形成了共识，不能再做“一业独大”的产业布局。“赛维给我们一个最大的启示，是在市场经济中，政府坚持有所为有所不为。对于市场，政府绝对不能包场。”时任新余市委书记说。
不背调不监管不留后路：被忽悠死
这种死法看似荒诞，却出奇得多见，并经常表现为猝死。
“现在的项目包装很疯狂”，一位资深园区人士向笔者感慨。
单凭肉眼和交谈，你很难分清坐在对面的是李逵还是李鬼；你很难分清，那位对着PPT慷慨陈词的先生，是掌握垄断技术的行业大咖还是空手套白狼的高手；你很难分清，那激进庞大的扩张版图是企业家的谋略还是野心家的圈套；但能确定的是，他们都想从园区获得配资、获得订单、获得土地。
园区圈类似创投圈，同时盛产梦想家和大骗子；遇到前者可能一朝暴富，遇到后者就得血本无归。
而大多数时候，这样的死亡都是可以避免的，有效的措施包括：充分的背景调查和专家评审；有效的手段来管理投资进度；设置科学退出机制，预留后路。实际上，这些措施，聪明的园区并非想不到，而一些死亡仍然发生 ，就是另外一回事了。毕竟，你自己装睡，谁都叫不醒。
前车之鉴：巴铁产业园闹剧
2017年，折腾7年的巴铁项目彻底死透：秦皇岛的试车设施被拆；“巴铁之父”白志明被刑拘；还留下近4万血本无归的投资人以及近50亿人民币的大窟窿；全国多地的“巴铁”基地以闹剧告终。
巴铁问世以来，签下多地园区建立基地，包括周口巴铁研发及生产基地；天津河北区巴铁科技研发中心、产业基地、金融中心和销售中心。在记者的探访中，河南周口港口物流产业集聚区更为此新修了一条“巴铁大道”的公路，但园区内荒草丛生，只有羊群在吃草。
最终，巴铁被定性为，利用项目在全国布局数百家分公司，打着地方政府拟建巴铁“PPP”的非法集资。值得关注的是，巴铁项目，曾上过央视、参加过科博会、登上《纽约时报》，还得到过《人民日报》微信平台的安利。媒体、投资人、园区，尽皆中招，可谓“项目包装”的集大成者了。
不顾实际过分超前
如果说豪赌大企业或新兴产业还有赢面，下面这类死亡则是可以预料的：
有一个大学生实验室项目，就敢做人工智能产业园；有几家小额信款公司，就要做基金小镇；有1家职业学校，就要做高端CBD；有一两家本地企业，就敢做总部园区；有一两个制作公司，就要做东方好莱坞……大干、快上、放卫星，这几乎成为园区行业的通病，是梁静茹给你们的勇气么？
对不起，打击面有点广了。但是，产业链是一个金字塔，能站在塔尖的毕竟是少数，踏实的利用好自己的优势，在基座上立稳也能活得滋润。园区的产业规划和定位固然应该适度超前，预留发展空间，但是不做市场调研，不做能力自评，甚至做出超脱常识的定位，换来的只能是死路一条。
前车之鉴：VR产业园批量消失
VR是上一波风口上的明星，各级园区更是为VR添上一把薪柴，据媒体的不完全统计，南昌、贵安、青岛等十几个地方进行了VR产业的发展规划，VR小镇、VR产业基地、VR孵化器纷纷兴建，其中多半位于中西部地区。然而，面对这种探索期的产业，这些园区仅能提供办公空间，缺乏专业融资对接、人才引进、创业咨询等专业服务，不能从根本上改善VR企业的发展。随着VR企业退烧，VR园区也销声匿迹。
没需求卖不出去亏死
赚不到钱，短期内也看不到赚钱的苗头，这是很多市场化园区的死法。
大把资金投进去，房子盖好了、景观修好了、宣传打出去了，但是没人买房子。某知名园区的开发大佬就说，在三四线城市，空置惨烈，大量园区等着被盘活。
卖不出去的原因很多，归根结底跑不出这几个病因：
1、市场供过于求。说白了，当地根本就没有那么多企业有钱花几千万乃至上亿买楼，这种情况基本无药可救；大类来看，市面上的产业园区覆盖三大主要产品线，物流仓储、工业厂房和研发办公，三类产品的市场景气度也渐次下移。
2、错判了当地的资源、产业禀赋。做错了产业定位和产品设计，结构性错配导致产品滞销。
3、政府招标过于严格。市场是有、需求是在，但是当地政府对企业准入有严格的核准，不是高精尖不要、不匹配产业不要，招商的难度一样很大。
归根结底，产业园区赚的是慢钱，或说打擦边球赚快钱的时代过去了。市场化园区到底该怎样赚到钱？是个行业难题。好在，失败是成功之母，市场充分竞争、大浪淘沙，监管日渐成熟心态调稳，市场化园区也出现一些优质的样本，沉淀出一些创新的模式。
前车之鉴：两江新区北斗产业导航产业园
据《半月谈》报道，被列入重大项目的两江新区北斗导航产业园烂尾。该项目规划投资50亿，占地面积380亩，主要吸引北斗技术研发企业；但目前，未建成的楼盘矗立，建好的楼房被当做商业楼盘出租门面房。投资方负责人之一表示，公司先后投入近2亿建设资金，但招商不力，合作方资金链断裂，导致项目烂尾。
伙伴反目、领导换届：违约死
产业园区的发展成败中，一地政府的决定性作用再怎么强调都不过分。
“前任透支后任，后任否认前任”的怪圈难以避免，导致了很多园区发展短视，甚至中途夭折，其中，特别典型的死法是换届死。
这个问题有多普遍呢？国务院发布了《关于加强政务诚信建设的指导意见》。意见明确，规范地方人民政府招商引资行为，认真履行依法作出的政策承诺和签订的各类合同、协议，不得以政府换届、相关责任人更替等理由毁约。因国家利益、公共利益或其他法定事由需要改变政府承诺和合同约定的，要严格依照法定权限和程序进行，并对相关企业和投资人的财产损失依法予以补偿。
换届是“违约”中的一种集中的表现形式，其余来自政府的风险还包括产业规划的调整、区域规划的调整等等。极端一些，一些地方还在招商引资中，形成了JQK的套路：先抛出一系列优惠条件，引企业上“钩”(J)，再设法用各种方式“圈”(Q)住企业；一旦企业落地投资，便施“卡”(K)招，处处为难。
显然，如果一地政治生态浑浊，园区的死亡率就会变得更高。
前车之鉴：亚布力泥潭
“投资连年亏损、经营遭受排挤、土地被人侵占……”，2018年新年伊始，黑龙江亚布力阳光度假村投资人、中诚信董事长毛振华的一则控诉亚布力管委会的视频，在网络迅速发酵。他表示，亚布力滑雪旅游度假区管理委员会来了之后，是亚布力最黑暗的日子。
系统支持乏力弹尽粮绝
优惠政策、土地低价，这是很多园区在招商大战中能用的唯二子弹，而且这子弹还不怎么有力量（囿于地方财力困窘）。在激烈的竞争中，这显然将遭到友园的无情绞杀。
当前招商引资的竞争已经全面升级，进入到3.0时代。土地、优惠还要拼，但已经不能完全依靠这个了。毕竟，任何正经、有实力的优质企业，在选择投资目的地时，一定是慎重慎重再慎重，他们看中的，是能不能正常生产不断水断电，能不能节约综合成本提升、能不能招到合适的人才匹配生产经营，能不能有配套的产业链条方便协作……
一言以蔽之，当园区人冲锋在前，需要敢作为、敢创新的战斗精神，需要营商环境作为有穿透力的弹药，需要差异化的错位战术，只有政策和土地可讲的园区，赢面不大。
前车之鉴：霍尔果斯变局
常住人口仅8.7万，边陲小镇霍尔果斯却是影视圈大佬的最爱，它因税收优惠而繁荣。2017年，新登记注册各类市场主体14472户、注册资本（金）2015亿元。然而，独特的政策红利，扰乱市场，引发了其他地方政府的不满和监管部门的重视。2018年，霍尔果斯一下子从“避税天堂”转变成税务查处的“重灾区”。霍尔果斯能否劫后余生？
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