【中国房地产的过去、现在及将来--第一篇】中国房地产发展史概要
预防针：接下来我将以《中国房地产的过去、现在及将来》为题，系统回顾一下中国房地产的发展历程，本私人公众号将会不定期推送相应的系列文章，欢迎各位朋友一起讨论。
查理·芒格曾说过：“宏观是我们必须要接受的，而微观才是我们能有所作为的。”通过系统地回顾我们国家房地产的发展史，将更有助于我们把握房地产的大方向，以期在微观操作层面有所借鉴和指导意义。系列文章不是单纯的自己和自己的纵向比较研究，也包括和其他发达国家的横向对比研究。因为发达国家的房地产历史比我们悠久，发展的更为成熟，相信这样的比较研究更有助于我们把握我们国家房地产的未来。
本文主要就我们国家房地产的发展史作简要的梳理。
我国房地产繁荣和迅猛发展始于1998年的住房制度货币化改革。1998年国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文），结束了福利分房制度，标志着中国商品房市场的开启，同时第一次将房地产确立为经济新的增长点，意味着房地产时代正式到来。
从1998开始到2018年为止。中国的房地产市场经历了20年的发展：
销售额从2513亿上涨到13.4万亿；
销售面积从1.22亿平上涨到17亿平；
投资从3614亿上涨到11万亿；
新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平；
竣工面积从1.76亿平上涨到10.75亿平；
年复合增速分别为23%、15%、20%、12%、10%。当然这20年并不是一直稳步增长，而是呈现周期波动式的螺旋向上增长。具体而言，依据出台的政策，这20年的房地产发展史可以分为7个阶段。
地产发展的7个阶段（注：主要参考任泽平）：
（1）1978～1998年，理论突破与起步阶段，土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据。(即中国房地产正式市场化前的准备阶段)
（2）1998～2002年，1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。
（3）2002～2007年，1998年启动房地产市场以后，2002-2004年房地产出现过热苗条，2002年后房地产宏观调控全面展开。其中，2002-2004年调控目标为抑制房地产市场过热，2005-2007年调控目标为稳定住房价格。
（4）2008～2009年，国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨。标志性事件：四万亿投资刺激计划！这个阶段是我国房价的一次飞跃。
（5）2010～2013年，2010年4月，一方面，“史上最严厉的调控”在“两会”之后拉开序幕；另一方面，对“二次房改”的呼声越来越大，要求加大保障房的建设。在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施，房地产过热势头得到暂时限制。
（6）2014～2016年，中国经济进入新常态，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。2015-2016年一二线房价暴涨，三四线平稳，区域分化明显。中国房地产的又一次飞跃，一二线房价基本上翻番。
（7）2016～至今，2016年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。16年开始主要是3、4、5线城市去库存阶段。
下面结合最近20年（1998~2017年）全国商品房的销售面积以及销售价格来分析，以下两幅图可以清楚的表明，全国房地产有过两次“飞跃”，分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让一些一二线的优质城市房价翻了4倍。
前面我说了这两次飞跃是“直接得益于”各类政策，关键词是“直接得益于”，也就是说政策刺激只是房价上涨的表面原因，最根本的原因还是因为存在广大的潜在购房家庭。但是第一次飞跃和第二次飞跃又有所不同，第一次飞跃的最根本原因还是因为潜在购房目标人群太多了，这一点可以从城镇化率找到答案，因此，第一次飞跃属于庞大购房人群叠加政策刺激下的双击效应。第二次飞跃最根本的原因是ZF利用了人们的恐慌心理——认为房价会不停的涨，所以顺水推舟搞了一次“涨价去库存”；因为到了2015年，作为一个发展中国家，中国的城镇化率已经相当的不错了（大约55%），还有一个原因就是搭了最后一波婴儿潮尾巴的便车。（对于两次飞跃的表面原因与根本原因的分析我会在下一篇文章中详细论述，这里暂不展开！）
对于我们国家的房地产，我回溯过我对中国房地产的直观感觉，那就是2008年以前基本上没有多少人谈房价，也没有多少人谈基建，结婚嫁女的时候对房子的执念也没像如今这般疯狂。房地产以及房价的热门讨论是从2008年开始的，很多城市的“翻天覆地变化”也是从2008年开始的。我小时候生活的一个4/5线城市，08年以前的城市变化很小，可以说几无变化；08年以后就开始“大兴土木”，可以说是一天一个样儿。武汉的“每天都不一样”也是从08年开始的！
我的这个直观感受也可以从下图找到答案。下图清楚的表明，中国的实际家庭负债水平就是从08年开始突飞猛进的，能够让一个家庭的负债跃进，那只有一个原因——房子。
总体而言，自1998年开始以来的20年，中国房地产经历过两次飞跃，分别是2008~2009年和2015~2016年，但是两次飞跃的侧重点又有所不同，第一次飞跃的最根本原因是潜在购房目标人群非常庞大，政策刺激只是导火索，根本因素是潜在需要超级旺盛；第二次飞跃利用了婴儿潮尾巴和心理战。中国房地产真正的黄金10年是从2008年的“4万亿刺激计划”开始的。
以上海为例，目前上海房子均价5万，你能想像上海房子均价10万么？在年薪百万还是奢侈品的当下，年薪百万在均价10万面前就是小矮人。总有人拿香港来说事，但是上海不是香港，香港高房价是因为香港人除了香港外无处可去（移民除外），而且中国大陆为香港提供了源源不断的富豪去香港置业。上海的背后还有几百座其他城市，人们并不是非上海不可。
备注：文章图片来自网络！
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