【没那么简单】土耳其房价暴涨30%？真相是什么？

最近，房地产领域有个新闻频繁被主流媒体报道，那就是“2020年土耳其房价暴涨30%”。

我看过几个新闻媒体的报道，其中极少数会在新闻里面写上土耳其货币贬值的现实，大部分媒体报道内容很简短，就是说土耳其房价暴涨，也不说一下土耳其房价到底数值多少，以及兑换成人民币价格又是多少！

估计很多人还不清楚为什么最近媒体要大肆报道“2020年土耳其房价暴涨30%”，这个简短的新闻加个字很多人可能就理解其背后的意图了，比如换成这样的“2020年土耳其房价（都）暴涨30%”，暗含的意思是：我国房价才涨多少啊，大家稍安勿躁。

这个新闻的本质内涵上就两个字：安抚。

近些年，最广大的人民群众对这高房价早就“苦其久矣”，这样当然是不好的了。

所以，需要媒体报道一个更差劲案例，只要有更烂的例子，一些人就会偃旗息鼓、甚至心满意足。

然而，虽然土耳其房价按照里拉计算，确实是上涨了，但是，这只是部分事实。全局事实是什么样呢？别有洞天啊！

如果考虑最近些年土耳其里拉的贬值情况，房价其实大降特降了。

过去10年，里拉兑换美元基本上算是打了两折，过去5年，里拉兑换美元也贬值了60%以上。

下图是土耳其首都安卡拉房价最高的区域，其均价不超过4000里拉/平米，由于里拉兑换人民币是0.78，也就是说，土耳其首都房价最贵的地方，房价均价仅为3120元/平米。最核心区也就每平米5500里拉，也不过4290元/平米。就这么说吧，如果北京东西城区均价5000，你们认为高么？

即便是1里拉兑换6人民币（07年巅峰），那也不超过3万元/平米。

土耳其首都确实不是房价最高的，我再补上两张图，全国范围内，土耳其最高是穆拉，平均最高6900里拉/平米（约合人民币5400元/平米）；伊斯坦布尔确实房价最高，峰值大约为13500里拉/平米（约合人民币10530元/平米）；但是，我们还要注意，伊斯坦布尔过去4年房价涨幅很小，2020年的涨幅也远低于首都安卡拉。

不可否认土耳其的人均GDP按照美元计算现在已经不如我们，这主要是因为里拉贬值太厉害了，即便如此，我们和他们的差距并不大。2019年土耳其人均GDP为9213美元、对应年份我国GDP为10276美元。但是，现在我国平均房价1万人民币，土耳其首都核心区平均房价也就我们1/3（人民币计价）。

今年年初，媒体也大炒过韩国首尔房价暴涨，其实和土耳其这个案例差不多，国内媒体所谓国外某城市房价暴涨，其实大部分也就10年涨个80%的水平，年化收益也就6%，还不如我们前些年P2P收益率，这里还没算国外房产持有成本。（参见旧文《别再被中介骗了，首尔房价不过武汉水平，其他呢？》）

但是，我们08/15可是梅开二度两次2年内翻倍啊，还是全国性翻倍，可见“本暴涨”和“彼暴涨”含金量可是天差地别。

国内有些人（媒体）喜欢高举营销口号、选择性发布片面信息欺骗人，比如：首尔房价暴涨啦！（完美忽视首尔真实买房压力，别人房价收入比大约9，我们全国房价收入比都9.2了、深圳超过40、三亚和厦门以及北京上海房价收入比估计不低于30。）

再比如：日本房价最近二十年没跌（完美避开日本房地产泡沫破灭的大崩溃，现在，东京都购房压力也不过上海1/2），参见旧文《房市漫谈之上海，魔都东京大比拼》。

前些日子，有朋友咨询了一个新案例，说网络上有人拿圣彼得堡的房价类比厦门，意图合理安慰自己厦门房地产泡沫合理。（毕竟都是沿海城市）

日常生活中，有人喜欢利用信息差，别有用心告诉国人片面信息，向不明真相的群众灌输国外房价水深火热，意图合理化中国房地产泡沫。

不得不说这种营销对小白人群很受用，但是，稍微深究一下，就可以拆穿其中的迷局。

这个世界没什么新鲜事，事出反常必有妖，如果您没有洞察妖孽行径，只能说你道行太浅了。

对于房地产，核心逻辑就是人口，人口老龄化才是我看空房地产的王牌。其他的都是边角料的散牌，人口才是王炸。人口老龄化不仅影响房地产，房地产只不过是小角色，人口老龄化会全方面影响我国的经济、政治、养老、文化和教育……

根据今年以来的政策密度和质量，国家不打算让最近两年炒房的人套现了，很多人就别想变现了，火中取栗注定血本无归！

对于房地产的判断，我的观点依旧，当下不管是人口基本盘还是中国经济发展的需要，房地产都已经走到了我国前途命运的对立面。

我不会因为某些城市房价的疯狂就会改变我的判断，就像我不会因为某些股票短期的涨跌就改变自己对其长期的判断一样。因为市场短期是情绪主导，与基本面无关，但是长期价值必然基于基本面。任何以短期价格波动做出的判断，参考价值很低。

相反，当下人口结构剧烈变化事实，以及严峻的国际形势，让我更加坚定我的判断会大概率发生的。

当你脑子一片混乱、找不到方向的时候，回归常识就是捷径，你只需要记住：古往今来没有不破的泡沫、古往今来没有所谓人定胜天、是科技强国不是混凝土强国。

2020年我总结的房地产主要矛盾依旧有效，十四五规划更加证实了“中期主要矛盾”的准确性。房地产的主要矛盾总结如下（最新精粹版）：

房地产行业的短期主要矛盾在于：房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。

房地产行业的中期主要矛盾在于：房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。

房地产行业的长期主要矛盾在于：人口老龄化和生育下滑下造成接盘侠不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

备注：图片来自网络

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