中梁上市背后：去年流动负债超1400亿，缴纳罚款9000万
在地产界TOP20中，中梁是最后一家上市的企业，也是近两年提速最凶猛的黑马房企。2018年11月，在正式递交招股书之前，中梁去年前十个月的销售总额已突破千亿。这也是近九年来，在有上市计划的房企中，规模体量最大的一家。
晚上6时，结束了白天的工作，杨剑在香港酒店安排了饭局，邀请投资者、律师和公司高层等在内的近百位伙伴吃了顿祝捷晚宴。这应该近一年来，杨剑吃得最舒心的一顿饭。
上市的前一天，中梁曾对外发布公告称，公司于香港IPO每股发售股份5.55港元，预计集资净额约为27.73亿港元。
此次的股份发售公告，是中梁继6月26日完成上市聆讯后，就开始着手准备的新股发行计划。资料显示，中梁计划在全球发售5.3亿股股份，其中10%于香港公开发售，90%作国际配售。
据中梁方面透露，这部分新股已于6月27日开始全球发售，并在7月8日中午12时停止了在香港的公开发售，只待今日IPO顺利完成后，就能正式挂牌交易。中梁控股开盘价为5.55港元/股，截至今日收盘，报收5.95港元，上涨了7.21%，总市值达210.03亿港元，较开盘市值增长了大约13亿港元。
刚刚迈入资本市场的中梁，股权结构十分简单。除上述5.3亿股股份，占发行后总股本的15.01%以外，创始人杨剑持股约81.48%，他的夫人徐晓群持股1.68%，剩余是第三方投资公司盈智环球股份有限公司持有的0.83%股份。
据中梁方面透露，第三方投资公司盈智是一家于2018年7月9日根据英属处女群岛法律注册成立的有限公司，其所有者雷先生主要参与中国境外的投资及房地产业务，与中梁未涉及竞争业务。
（中梁港交所上市现场 中梁供图）
01 上市为解除危机？
招股书数据显示，2016年至2018年间，中梁合同销售额分别为190亿、649亿和1015亿，三年内增长了5.3倍。然而伴随规模的激增，这家企业的流动负债总额也在逐年递增。最近三年，中梁的流动负债总额从351.35亿元、796.81亿元，跃升至1484.49亿元。与此同时，2018年，中梁控股的总资产规模为1680.7亿。
狂奔的中梁收获了名气，提升了规模，同时也将棘手的债务和融资问题暴露出来。
2016年至2018年，中梁未偿还的借款总额分别是202.26亿元、244.76亿元、270.04亿元，三年的加权平均实际利率分别为9.4%、7.9%及9.9%，处于较高水平。
中梁获得经营资金的主要融资方式有：内部所得现金流量、外部商业银行借款、非控股股东的资本供款，以及信托融资、资产管理安排等。
然而年期短，利率高是这家企业多种融资渠道的特点，这为中梁带来了压力。中梁副总裁游思嘉坦言，从现在的资产负债表来看，平均年期只有两年，甚至有一半是一年期的债务。中梁希望上市之后这一问题有所改善，但游思嘉也很清楚，“还需要用一个周期的时间进行改善。”
截止2018年底，中梁有109个信托及资产管理安排的本金尚未偿还，涉及总额达147亿元，占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期，其中一笔利率高达13.83%。
中梁赴港IPO的意图很明显，目的之一是偿还短期的信托贷款。在上述中梁的新股发行计划里，明确了所得款项净额的三种用途：一是将约58.6%的资金用作公司的现有物业项目或项目阶段开发的建筑成本；二是将31.6%的资金用作偿还将于今年到期的3笔信托贷款；另外还有约9.8%的剩余资金将作一般营运使用。
在游思嘉看来，上市会增加中梁的股本金，对企业负债的承受能力会有较大改善。不过AI财经社从中梁方面了解到，解决了债务危机后，这家企业更期待打破固有的债务结构。
“上市了一段时间的房企，它的资金渠道，除了国内传统的银行贷款、信托以外，还会有境外的美元债、境内的债券、ABS等直接融资的渠道。我觉得两三年左右这些公开渠道会占据比较重要的比例，这也是我们努力的目标。”游思嘉坦言。
不过近期房地产融资环境趋紧，银保监会主席郭树清甚至表态称，“过度依赖房地产最终会付出代价。”事实上，从5月份开始，就有监管部门暂停部分房企包括债券及ABS产品发行的消息陆续传出。据《北京商报》报道，7月10日有部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，进一步对地产信托融资提出要求。
对此，中梁执行董事兼首席执行官黄春雷的判断是，在融资市场收紧的情况下，土地价格会相应下降。“中梁刚好可以借IPO机会，多储备一些资金，预计未来在土地上会有新机会。”
（7月16日，中梁控股董事长杨剑在港交所敲锣 中梁供图）
02 快速发展和高额罚款
“快进快出、小步快跑、低开高走”，是中梁近三年火速成长的关键词。2015年，中梁引进了由京瓷创始人稻盛和夫创造的阿米巴管理体系，并在此基础上，生成了一套属于自己的阿米巴生态系统。
简单而言，这套系统是将中梁的大业务集团分成若干小业务组织，每个业务单位在营运中均享有充分的授权并遵循以结果为导向的评估及激励方法，由此鼓励每名员工主动投入管理并分担责任及分享利益。
为了辅助该生态系统，中梁还提出了“事业合伙”、“费用包干”、“成就共享”、“项目跟投”和“专项激励”等多层级激励体系。
一位中梁内部员工告诉AI财经社，公司从区域管理层开始，提出合伙人概念，自负盈亏，收入跟项目的收益相挂钩，对应不同的职务级别，“成就共享”和“跟投收益”的分配比例也不一样。
中梁在管理机制上的改革，直接倒逼企业对自身的续航能力提出更严格的要求，从头部制定标准，在尾部进行考核。公司内部自上而下，形成了“控股总部-区域集团-区域公司-事业部”的“三级半”组织管控模式。区域集团层面，主要负责人事、风控和投融资；区域公司层面，主要负责营销；而事业部层面，则以工程开发为主。
2015年前后，中梁对项目开发的要求是：3个月进场施工，6个月开盘，8个月现金流回正。但到了2016年，为了产生可观且可持续的收益，这家“浙系”房企仿效“闽系”碧桂园，提出“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月将资金进行二次投入。
另据中梁内部员工反映，“456”实现起来颇有难度，而且公司考核十分严格。“扣钱是小事，可能要重新面试调岗或接受其他处分。”
过去的三年，凭借阿米巴模式，中梁的规模和业绩实现了双增长。2016年，中梁获取了63块土地，到了2018年，新增土地数量拓展到221块，增长了3.5倍；其入驻的城市也从2016年的17个，到如今接近130个，城市覆盖数增长了7倍。
阿米巴管理模式，激活了中梁各个区域主体，打造了收割土地、极速扩张的业界标签。不过该模式强调的高周转、高现金回笼及高回报率，也给企业埋下隐患，这是中梁无法回避的话题。
招股书显示，2018年中梁控股缴纳罚款费用高达9044.9万元，较2017年的990.2万元，同比大增813.4%。罚款大幅增加的主要原因是物业开发过程中发生了若干不合规事件导致的。
（中梁港交所上市现场 中梁供图）
03 曾把三四线城市比作宝马mini
今年47岁的杨剑是温州鹿城人，1991年参加工作，1993年创立温州华成房地产开发有限公司（中梁地产的前身）。因为是学建筑工程出身，又是本地人，杨剑在当年的温州地产圈也是叱咤风云的人物。
中梁自称，当时的温州市场，平均每卖出三套房子，其中肯定有一套出自中梁。
不过在2014年以前，中梁基本围绕在长三角经济区的重点城市布局，深耕苏州、上海、温州、杭州一带。然而2011年，在楼市调控、银根紧缩和民间借贷风波的多重因素影响下，温州民营经济遭遇重创，楼市泡沫破裂。在温州大本营里摔的跟头，开始让杨剑思考中梁的布局战略。
2013年，国务院发布了《关于加快棚户区改造工作的意见》，政府开始启动有关棚户区安置房改造的深化政策，这让政策嗅觉灵敏的杨剑，看到了掘利空间。
2014年，杨剑在公司内部进行了一次改革大动员，在机制、区域、人才、资金等方面放开，开启了向全国范围扩张的战略决策。为此，他选择离开温州大本营，将总部迁往信息和资源更为密集的上海。并自2016年起，将城市能级下沉到三、四线城市。
在兰德咨询总裁宋延庆看来，中梁这几年业绩增速快，很大原因是踩准了三四线城市的市场爆发节点。
杨剑在业内曾有名言：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。”
然而到了2018下半年，棚户区改造逐渐放缓。今年初，山西、河南、四川及安徽等省份下调了2019年棚改计划，被视为三四线城市楼市降温的信号。
市场充满不确定性，从目前来看，三四线的发展走向并不明朗。中梁表示，自去年7月份后，公司调整了运营策略，回归二线和强三线城市。
公开资料显示，截止今年3月底，中梁土地储备总量约为38.9百万平方米，涉及项目超过350个，其中约17.6百万平方米(占比45.4%)位于长三角经济区，并且大部分项目位于长三角的三线和四线沿海城市。
04 黑马降速求稳
早在2016年，杨剑有了上市的念头。据AI财经社观察，从2017年开始，中梁在人事、组织架构、财务数据等方面，开始为上市进程布局谋划。
2017年至2018年，中梁陆续换了多位首席财务官。前绿地CFO游德锋、前泰禾CFO罗俊都在这个岗位上逗留了4个月便离开。今年4月，原旭辉CFO游思嘉和原碧桂园财务总经理吴渊入职中梁，两人的职位均为副总裁，而CFO一职还未选定。
未来中梁是会从现有的领导班子中选择，还是从外部引援？中梁在接受AI财经社采访时表示，“现在没有这方面的说法，这个问题以公告为准。”
此外，在规模快速增长的同时，中梁也在有意识地降低财务杠杆。2016年至2018年，中梁净资产负债比率分别约1790.2%、 339.5%及58.1%。
对于负债率呈现出断崖式下降的状态，中梁在招股书中解释称，物业销售产生现金大幅增加，减少了对外部借款的依赖，保留了盈利增长。
6月26日，游思嘉在媒体发布会上表示，2017年公司主要考虑抓住市场机会，所以那时负债率相对较高。而到了2018年，土地投资相对物业销售的比例在收缩，“去年结转的收入，就是现金体现的利润开始增加了，所以负债率基本就下去了。”
宋延庆认为，与碧桂园倡导的郊区大盘模式不同，中梁选择重点布局三四线的中小盘，因此周转速度更快。
据游思嘉透露，中梁以中小体量、低总价的项目为主。2018年在中梁购入的土地中，地价在5亿元以下的项目占比76%，建筑面积在12万平方米以下的项目占比超过60%。“我们的项目以短、平、快为主，从买地到开盘，一般目标是在7个月以内可以达到开盘，然后我们是在一年之内实现正现金流，以及达到再投资的目的。
如此看来，“456”模式在中梁内部早已不是硬性规定。AI财经社从中梁内部获悉，在一些很小的盘，中梁仍会保持“456”模式，而对于大盘，公司会根据不同时期的不同情况，对团队有不同要求。”审时度势，不会为了快而快，一切以稳妥、稳健为主。“
上市之前，中梁高层曾对外直言，到2021年公司的销售规模要达到3000亿元。不过上午的敲钟仪式结束后，中梁CEO黄春雷在接受媒体采访时，只透露了中梁今年的销售目标约为1300亿元。
上市后的中梁管理团队在面对媒体时的措辞和表现更加谨慎沉稳，对外不再设定一个具体目标。早前上市聆讯结束后，黄春雷曾表示，要以稳健、以利润、以风控作为企业的监督方向，“规模有机会就做大一点，没机会的话，小一点也没关系。”
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