大连市地方税务局
关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
大地税函〔2008〕188号
各基层局：
为了进一步加强我市的土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发[2007]102号)、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函［2006］76号）、《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2007]200号）及其他税收法律、法规、政策规定，现将有关事宜通知如下：
一、关于土地增值税清算的若干政策问题
（一）关于土地使用权价款的扣除问题
纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
（二）关于契税、土地使用税等的扣除问题
纳税人取得土地使用权时缴纳的契税，应当计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。
（三）关于公共配套设施的确认问题
土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
（四）关于扣除项目的核算分摊问题
纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。
对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。
（五）关于购置未竣工房地产再开发销售的加计扣除问题
纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款可作为加计20%扣除的基数，但未经投资、建设而直接转让的，不得加计扣除。
（六）关于普通住宅的适用标准及时间问题
1994年1月1日至今，市内四区享受土地增值税优惠的普通住宅标准和适用时间以《市内四区土地增值税普通住宅适用时间、标准表》（见附件1）为准，享受土地增值税优惠的普通住宅标准的适用时间，以每套房产的收讫转让总价款时间和开具房地产结算发票时间孰先的原则确定。
高新技术园区、旅顺口区、金州区、开发区、保税区、瓦房店市、普兰店市、庄河市及长海县地税局应当按照本地区自1994年1月1日以来对享受土地增值税优惠的普通住宅标准的规定，确定本地区享受土地增值税优惠的普通住宅适用标准。
（七）关于公寓等房产适用政策问题
自本通知开始执行之日起，同时符合以下条件的“公寓”、“商住两用房”等房地产项目可视同“住宅”适用土地增值税预征、清算政策：
1.房地产开发项目的《国有土地使用证》列明用途为“住宅用地”且其土地使用年限符合国家土地法律法规关于“住宅用地”使用年限规定的；
2.房地产买受方的房屋所有权证上，列明的实际用途为“住宅”的；
3.容积率为1.0（含）以上的。
（八）关于四项开发成本的扣除问题
现就纳税人开发土地和新建房及配套设施成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）等的扣除政策重新予以明确，《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2007〕200号）中的相关规定同时废止：
房地产开发项目四项成本的每平方米扣除额高于大连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》（见附件2，以下简称“《扣除额度表》”）中公布的每平方米四项成本金额，且经主管税务机关审核，发现有下列情形之一的，主管税务机关应当按《扣除额度表》中的额度核定四项成本：
1.纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条列举情形之一，导致四项成本无法查帐的；
2.四项成本的合同、票据等凭证有虚假、非法或无效等情况的；
3.四项成本虽能提供发票等票据，但款项未实际支付的（合理的质量保证金除外）；
4.纳税人与其关联企业之间的业务往来未按独立企业之间的业务往来支付四项成本的；
5.主管税务机关认为应核定四项成本的其他情况。
主管税务机关依本通知规定核定四项成本的，中介机构受纳税人委托对房地产开发项目土地增值税清算进行鉴证时，应当按《扣除额度表》的四项成本金额填列《鉴证报告》。
二、关于进一步做好土地增值税清算工作的具体要求
各征收局应当按以下要求，进一步做好土地增值税清算工作：
1关于2002年后的房地产项目的清算管理
各征收局应当于2008年12月31日前，对2002年1月1日后发生过转让房地产收入，并于本通知下发之日前竣工验收且全部销售完毕的房地产开发项目进行土地增值税清算。
2关于未销售完毕的房地产项目的清算管理
各征收局应当对下列房地产开发项目进行土地增值税清算：
1.纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已销售（预售）的房地产开发建筑面积达到可销售的总建筑面积85％（含）以上，并有可能造成税款流失的；
2.取得《商品房销（预）售许可证》满三年仍未销售完毕，并有可能造成税款流失的。
3关于免予预缴土地增值税的房地产项目的清算管理
已由税务机关认定免予预缴土地增值税的项目，有下列情况之一的，应当对其进行清算，且原则上应于2008年12月31日前完成清算：
1.商品房全部销售完毕的；
2.已售面积超过可售面积85%（含）以上的；
3.取得《商品房销（预）售许可证》已满三年的。
已由税务机关认定免予预缴土地增值税的项目，有下列情况之一的，应当由主管税务机关填写《房地产开发项目土地增值税恢复预征确认表》（见附件3），报市局核准后，可恢复预征土地增值税：
1.主管税务机关根据当期房地产市场的价格及开发成本、费用，预计其普通标准住宅的增值额将超过扣除项目20%或非普通标准住宅、非住宅将有增值额的；
2.主管税务机关发现纳税人经政府相关部门同意，改变了房地产项目类型，已不适用房地产开发项目免预征土地增值税相关政策的。
4关于合并计征土地增值税的规定
主管税务机关同时对同一纳税人开发的不同项目的土地增值税清算完毕的，可合并征收或退还应补缴（退还）税款。
5关于清算档案的管理
主管税务机关应当将清算资料按项目立卷归档。房地产开发项目清算完毕后，主管税务机关应当于房地产开发项目清算完毕之日起30日内，将清算情况报告市局。
6关于对税务中介机构从事清算鉴证业务的相关要求
纳税人委托税务中介机构对房地产开发项目土地增值税清算进行鉴证的，税务中介机构应当以法律法规为依据，按照独立、客观、公正的原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。
7关于调整土地增值税清算相关文书的要求
自本通知下发之日起，房地产开发项目的土地增值税清算审核结束后，主管税务机关不再出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》。
8关于土地增值税清算检查工作的要求
各稽查局应当根据市局的统一部署，自2009年起对以前年度已清算完毕的房地产开发项目进行检查。各稽查局应当认真研究制定土地增值税清算检查工作计划和实施方案，统筹安排检查时间，合理调配检查力量，科学筛选检查对象，明确检查重点和检查要求。
三、关于实施土地增值税税源监控工作的要求
（一）对土地增值税税源实行全面监控
各征收局要对所辖的房地产开发企业进行税源调查摸底，建立土地增值税税源电子数据库。对2002年1月1日后发生过转让房地产收入的房地产项目，要按项目建立土地增值税电子数据台账，并按季度更新《房地产开发项目土地增值税税源信息表》（见附件4），土地增值税清算完毕后，可终止登记。
各征收局应于2009年1月15日前，对2002年1月1日后发生过转让房地产收入的项目进行土地增值税税源调查，填列《土地增值税税源情况统计表》（见附件5）及文字总结材料报送市局。
自2009年7月起，各征收局应于每年1月1日至15日、7月1日至15日填制《土地增值税税源情况统计表》，将半年数据及文字总结材料报送市局。
（二）做好对重点税源户的监控
根据《国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知》（国税函[2007]544号）要求，市局决定对我市10户重点税源户实施监控（名单见附件6）。各征收局应对重点税源户开发的、且在2002年1月1日后发生过转让房地产收入的项目进行数据统计，于2009年1月15日前，按户填写《全市土地增值税重点税源户监控信息表》（见附件7）报送市局。自2009年7月起，各征收局应于每年1月1日至15日、7月1日至15日按户填制《全市土地增值税重点税源户监控信息表》，将重点税源户开发项目的半年数据报送市局。市局将根据工作安排适时调整重点税源户监控对象。
在此基础上，各征收局还应根据实际情况，再确定不少于3户的重点税源户并自行做好监控。
四、关于进一步推进土地增值税清算的工作要求
（一）各基层局要根据市局的工作部署，统一思想、提高认识，加强对房地产开发项目土地增值税清算工作的领导，严格依法征税、坚持应收尽收，有计划、有步骤地全面推进本局清算工作的开展，切实将各项政策贯彻落实到位。
各征收局应当根据本局情况，抽调业务骨干组成清算组，在一定时间内，专门从事土地增值税清算工作。
（二）各基层局要对房地产开发企业和税务中介机构进行土地增值税清算政策培训，做好政策宣传和辅导工作。
（三）各基层局应当加强调查研究，及时总结经验，定期汇总报告清算工作进展情况，反馈清算过程中发现的具体问题，提出政策建议，不断改进和完善土地增值税征收管理工作。
（四）市局将根据国家税务总局地方税税源平台建设和市局信息化建设的要求，逐步推进、完善土地增值税税源管理的信息化建设。
（五）市局将从2009年1月起，对各基层局的房地产开发项目土地增值税清算工作进行实地督导，并通报各基层局的土地增值税清算工作开展情况。
本通知自2008年10月27日起执行，相关规定与本通知抵触的，以本通知为准。
附件（略）1：市内四区土地增值税普通住宅适.xls
附件2：房地产开发项目单位面积四项开.xls
附件3：房地产开发项目土地增值税恢复.doc
附件4：房地产开发项目土地增值税税源.doc
附件5：土地增值税税源情况统计表.xls
附件6：大连市土地增值税重点监控税源.doc
附件7：全市土地增值税重点税源户监控.xls
二○○八年十月二十七日