大连市地方税务局
关于进一步明确土地增值税若干问题的通知
大地税函[2007]200号
各基层局:
为了加强我市土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称“《条例》”)及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号，以下简称“国税发[2006]187号文件”)、《辽宁省地方税务局关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》(辽地税发[2007]102号)、《辽宁省地方税务局关于进一步加强房地产交易有关税收管理的通知》(辽地税发[2007]142号)、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》(大地税函[2006]76号，以下简称“大地税函[2006]76号文件”)及其他有关规定，现就我市土地增值税征管若干问题进一步明确如下:
一、关于土地增值税清算问题
(一)土地增值税清算条件
1.从事房地产开发的纳税人(以下简称“纳税人”)符合下列情况之一的，应当到主管税务机关办理土地增值税清算手续:
(1)房地产开发项目已竣工验收且全部转让完毕的;
(2)纳税人签订整体转让未竣工房地产开发项目合同的;
(3)纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的;
(4)直接转让国有土地使用权的。
符合上述第(1)、(2)、(3)条规定的，纳税人应当在达到清算条件之日起30个工作日内到主管税务机关清算土地增值税。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》(见附件1)，通知纳税人进行土地增值税清算。对在同一项目中相同类别的房地产已竣工验收且全部转让完毕的，可单独对此类房地产进行土地增值税清算。
符合上述第(4)条规定的，纳税人应当在转让国有土地使用权合同签订之日起7日内，向主管税务机关申报。由主管税务机关核算应纳税额，确定纳税期限。
本通知下发之日前已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，纳税人应当于2008年1月31日前，主动到主管税务机关办理土地增值税清算手续。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。
2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(1)房地产开发项目已竣工验收，且已转让(预售)的房地产建筑面积达到可售总建筑面积的比例85%(含)以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;计算“转让比例”时，对在同一项目中相同类别的房地产，可单独对此类房地产计算转让比例;本条中“转让(售)的房地产建筑面积”以已签订转让合同的房地产的建筑面积为准:“可售总建筑面积”以《商品房销(预)售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积为准;
(2)取得销(预)售许可证满三年仍未销售完毕的;
(3)主管税务机关认为有必要办理土地增值税清算的其他情况。
主管税务机关要求纳税人进行清算的房地产开发项目，主管税务机关向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。
3.不具有房地产开发资质的单位或个人开发房地产或转让国有土地使用权的，应当比照本通知的相关规定执行。
(二)关于税务中介机构参与土地增值税清算鉴证的规定纳税人在办理土地增值税清算税款手续时可委托经大连市注册税务师管理工作领导小组年检合格并公告的税务中介机构进行鉴证。
纳税人委托中介机构进行鉴证的，中介机构应当对清算项目的总体基本情况、不同用途房地产的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应当按税务机关规定的《大连市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》(以下简称“《鉴证报告》”，其标准格式“2007-11版”见附件2)范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考。
(三)土地增值税清算资料的受理
纳税人应当在收到《房地产开发项目土地增值税清算通知书》之日起60个工作日内向主管税务机关报送以下清算资料:
1.纳税人委托中介机构进行鉴证的，应报送《鉴证报告》一式二份;
2.《房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表》(一式三份，见附件3);
3.国有土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、销(预)售许可证的原件及复印件;
4.详细规划总平面图复印件;
5.取得土地使用权所支付金额的凭证:政府部门的土地批件、国有土地使用权出让合同、土地出让金缴费证明、土地出让金收据或发票、国有土地使用权转让合同、发票原件及复印件、支付搬迁补偿费的合同发票原件及复印件等;
6.项目工程合同结算单的原件及复印件;
7.商品房购销合同统计表;
8.银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料的原件及复印件;
9.房地产开发项目工程决算及竣工验收报告的原件及复印件;
10.无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关部门、单位房产的证明材料的原件及复印件;
11.财务会计报表;
12.税务机关要求提供的其他材料。
主管税务机关确定受理纳税人提交的清算材料后，应当向纳税人开具《房地产开发项目土地增值税清算资料受理通知书》(见附件4)。
主管税务机关在收取纳税人提交的清算材料时，应当认真核对纳税人提供的资料原件及复印件。对纳税人提交的清算材料齐全的，主管税务机关应予受理;对纳税人提交的清算资料不完整、内容不规范、情况不清楚的，应退回纳税人重新修改、补充资料，待清算资料补充完整后，再予受理。
(四)土地增值税清算的审核
主管税务机关应当自受理纳税人清算资料之日起30个工作日内审核房地产开发项目土地增值税清算情况。土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当下发《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》(附件5)，纳税人在接到《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后10个工作日内，办理税款补缴或者退还手续。
主管税务机关应认真审核纳税人提供的各项清算资料是否真实有效。纳税人委托中介机构进行鉴证的，对符合要求的鉴证报告，税务机关可作参考。
(五)在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理在土地增值税清算期间，纳税人于主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》前取得的转让房地产收入，仍应按规定预缴土地增值税。
主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，纳税人取得的转让房地产收入，按照国税发[2006]187号文件第八条规定，于每月终了后10日内，向主管税务机关申报缴纳土地增值税。
主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，可于每年12月份调整清算结论:
1.已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的;
2.纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的;
3.主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。
（六）关于土地增值税清算核定征收的规定
1.核定征收土地增值税的条件
主管税务机关在清算审核工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以核定征收土地增值税：
（1）纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条列举情形的；
（2）由于企业所得税核定征收等原因，纳税人无法提供合同、票据等相关凭证，无法查账征收土地增值税的；
（3）纳税人开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）的每平方米扣除额，高于大连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》（见附件6，以下简称“《扣除额度表》”）中公布的每平方米四项成本金额，又无正当理由的。
2.核定征收土地增值税的方式
核定征收采取以下方式：
（1）核定转让房地产收入
核定转让房地产收入的方法为：主管税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产收入或者按房地产评估机构出具的当期房地产市场评估价格核定。
（2）核定四项成本
核定四项成本的公式为：
核定扣除的四项成本=《扣除额度表》中对应的额度×清算房地产的建筑面积
《扣除额度表》系参照大连市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制定，大连市地方税务局将根据市场状况，不定期调整《扣除额度表》。
纳税人委托中介机构进行鉴证的，中介机构在鉴证工作中，如发现四项成本的每平方米扣除额，高于《扣除额度表》中公布的每平方米四项成本金额的，应当在《鉴证报告》中说明情况、按《扣除额度表》的四项成本金额填列《鉴证报告》，建议税务机关按标准核定四项成本。
《扣除额度表》中的房地产开发项目竣工时间以工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准。
纳税人四项成本的每平方米扣除额高于《扣除额度表》中公布的每平方米四项成本金额，但确有正当理由的，由主管税务机关报请市局同意后，可允许按四项成本实际发生额扣除。
（3）关于定率核定征收的规定
定率核定征收，以转让房地产的收入乘以核定征收率计算应征土地增值税税款，核定征收率确定如下：坐落在市内四区的房地产开发项目，核定征收率为：
1、普通标准住宅，为6％；
2、超过普通标准住宅条件的住宅，为8％；
3、非住宅为9%；
4、坐落在市内四区以外的房地产开发项目，核定征收率应当在4％～15％之间，由各区、市、县地方税务机关根据本地区房地产增值水平和房地产市场发展情况自行测算确定，并报市局备案。
纳税人直接转让土地使用权的，原则上不应定率核定征收土地增值税，如纳税人直接转让土地使用权的土地增值税无法查账征收的，主管税务机关报经市局同意后，可采取其他征收方式。
（七）关于项目类型的有关问题
本通知中的“住宅”和其它类型房地产按《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所列明的项目类别进行区分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相关政策执行。
纳税人改变原房地产开发项目的类型、用途的，如“公建”改为“住宅”、“住宅”改为“公建”等，能够向主管税务机关提供政府部门准予其改变类型、用途的批准文件或文书的，主管税务机关可允许纳税人适用相关土地增值税政策；不能够提供批准文件或文书的，仍应按原批准类型、用途适用相关土地增值税政策。
（八）处罚及处理规定
1、纳税人有下列行为之一的，税务机关应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十二、六十三条1、等的有关规定进行处理
2、通知清算而拒不清算的；
3、达到清算条件，未及时清算或未及时提供清算资料的；
4、不如实进行土地增值税清算申报或提供虚假纳税资料的；
5、有偷税等其他税收违法行为的。
（九）关于自建自用房产土地增值税的规定
纳税人开发的、已办理本单位房屋所有权证的房产，属自建自用范围。在对整个项目进行土地增值税清算时，此部分房产不列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不应在清算时扣除。如其转让时，应按照转让旧房及建筑物的相关规定缴纳土地增值税。
二、关于个人转让房产征收土地增值税问题
（一）关于个人转让房产的土地增值税纳税地点
个人转让坐落在市内四区的房产，其土地增值税由大连市地方税务局直属局负责征收。
个人转让坐落在市内四区以外的房产，其土地增值税由房地产坐落地的地方税务局负责征收。
以上二款中的“房产”均不包含高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，个人转让高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，其土地增值税由大连市高新技术产业园区地方税务局负责征收。
（二）关于个人转让非住宅的土地增值税征管规定
个人转让非住宅的，依照大地税函[2006]76号文件的相关规定征收土地增值税。
（三）关于个人转让自用住宅的土地增值税征管规定
1.个人转让自用普通标准住宅的，免征土地增值税；
2.个人转让超过普通标准住宅条件的自用住宅（以下简称“非普通住宅”），按以下方法征收土地增值税：
（1）个人能够提供购房发票的：
房地产转让日期减购买日期满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；
房地产转让日期减购买日期满三年未满五年的，减半征收土地增值税；
房地产转让日期减购买日期未满三年的，按规定全额计征土地增值税。
其扣除项目的计算公式为：
土地增值税扣除项目＝发票所载金额×[1＋（转让年度－购买年度）×5％]＋与房地产转让有关税金＋与房地产转让有关费用
上款“与房地产转让有关税金”包括转让方在房地产转让时缴纳的营业税、城建税、印花税、转让方购房时缴纳的契税：“与房地产转让有关的费用”包括转让方在房地产转让时缴纳的教育费附加、地方教育附加、交易费、土地收益金、土地出让金、转让合同公证费等：“转让年度”指《完税凭证》上注明的年度，“购买年度”指购房发票开具年度。
“购房发票”、“与房地产转让有关税金”、“与房地产转让有关的费用”等在计算扣除时须向税务机关出示票据凭证原件。
（2）个人不能提供购房发票的：
房地产转让日期减购买日期满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；
房地产转让日期减购买日期满三年未满五年的，按转让房地产的收入乘以0.125％的核定征收率计算缴纳土地增值税；
房地产转让日期减购买日期未满三年的，按转让房地产的收入乘以0.25％的核定征收率计算缴纳土地增值税。
（3）“转让日期”和“购买日期”的确定
本通知中的“转让日期”指《完税凭证》上注明的日期，房地产“购买日期”按契税完税凭证开具日期和房屋所有权证填发日期孰先的原则进行确定。
三、本通知自印发之日起执行，大地税函[2006]76号文件及其它有关规定与本通知相抵触的条款废止并以本通知为准。