房产企业买房送面积收入如何确认？

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来源：金穗源商学院

销售附赠业务中，还有一个学员们比较关注的问题，就是买房送面积。既然是《税苑微课》的系列分享，买房送面积，我们也一起学习一下。

同样，通过案例我们分析：

【案例】

金穗源房地产公司销售商品房100平方米，单价是1万元/平方米，赠送阳台面积20平方米（属于测绘面积），我们分析税收问题。

在解释这个问题之前，我们得了解经济业务的流程和实质。这里和大家强调一下，经济业务决定税收问题，而经济业务因合同而形成。所以，这就是为什么说“合同决定税收”。

金穗源公司在签署销售合同当中，合同上注明的面积是多少？既然赠送的阳台算测绘面积，则合同标明的面积应该是120平方米，而不是100平方米。

我们了解合同之后，问题就清晰了许多：如果阳台算测绘面积，就相当于120平方米房子市价120万元，我们打折销售，按照8.3折销售了，销售价格是100万元。这种销售行为属于典型的“商业折扣”。

如果是商业折扣，则收入金额就清楚了：

1、增值税规定：

财税[2016]36文件第四十三条：纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。

2、土地增值税规定：

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件对收入金额是这样规定的：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

综上，增值税发票的金额就是土地增值税收入确认金额，二者达成一致。也就是说：采取赠送面积销售模式的，按照实际收到的价款确认土地增值税的收入。

如果您理解还有困难，直接理解为“一房一价”，金穗源公司销售的房子（含阳台）120平方米，房屋售价为100万元。一房一价，则按照实际销售的金额计算增值税、确认土地增值税的收入金额。

那么，如果阳台不算测绘面积呢？

我认为，这属于房地产企业销售的一种噱头和策略，比如：买“房子送飘窗”，“买顶楼送阁楼”等等，房地产企业不是“真送”面积，因为赠送的“面积”压根就不算测绘面积，不在房产证反映，因此没有税收风险。

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