【精选答疑】企业改制重组划转房地产可否免缴土地增值税？

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件 

问题二十七：企业改制重组划转房地产可否免缴土地增值税？

Q：

我企业是市国资委下属的一家国有企业。由于长期亏损，资不抵债，经过市长办公会议决定，由市房地产集团无偿承受我企业全部资产(包括土地和房产)，并妥善安置全部职工。请问，我企业在企业兼并重组中把土地和房产转让给市房地产集团的行为是否缴纳土地增值税？

A： 

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2018]57号)第二条规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

所称“投资主体存续”，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。该文件第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。” 《财政部　国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号）第三条关于股权、资产划转规定：“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，”可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得。（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。根据财税[2018]57号规定，应当对房地产公司征收土地增值税。但是，财税[2014]109号文件规定：“划出方企业和划入方企业均不确认所得。”房地产公司按账面净值把房地产划转给房地产集团，没有所得，增值额为零，征不到土地增值税。
应当指出的是你企业将房地产转移、变更到市房地产集团，暂不征土地增值税，没有完成房地产的计税基础，市房地产集团取得你企业房地产的计税基础只能按照房地产原账面价值确定。

财税[2018]57号文件规定如下：

(1)企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

(2)企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。

该文件还规定，企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据(复印件)等书面材料。

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