【精选答疑】售房时代收的各项费用如何计算土地增值税？
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问题二十九：售房时代收的各项费用如何计算土地增值税？
Q：
我公司在售房时代当地政府收取的“住房专项维修基金”应当如何进行税务处理，在计算土地增值税时是否计入销售收入总额？
A：
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条规定:“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。”
《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第五条规定:“企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”
根据上述规定，你公司代收的住房专项维修基金：
如果计入房价并由你公司开具了发票的应当确认为销售收入总额，在向有关部门交付时取得交款凭证，计入“开发成本”，在计算土地增值税时允许作为“房地产开发成本”扣除，但是，不得作为加计20％扣除的基数。
如果你公司代收的住房专项维修基金，没计入房价，你公司也没开具发票，应作为“其他应付款”处理，与销售收入无关。
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