房地产公司土地更名时土地价款的扣除

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

在实务中，经常会有开发商将企业名下的土地变更到自己的项目公司，这就涉及到土地使用权的更名，这种行为属于土地使用权的转让吗？更名之后的增值税应该如何计算呢？下面我们通过案例来探讨探讨。

1

【案例】

金穗源房地产公司通过“招拍挂”取得土地使用权一块，支付出让金取得出让金收据等，然后设立房地产项目公司——高山公司，在该地块开发房地产项目。但土地证在金穗源公司的名下，高山公司在计算增值税时，是否准予按扣除土地价款后的差额缴纳增值税？

财税[2016]140号第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

根据政策，高山公司如果同时具备以上条件，金穗源将土地使用权更名到高山公司的行为不属于土地使用权转让行为，不缴纳增值税。

实务执行中，需要提醒大家注意：

1.变名前后的公司是全部控股关系，即金穗源公司必须持有公司项目公司100%股权；

2.必须由金穗源公司、政府部门与公司项目公司签订“三方协议”，将土地使用权更名到高山项目公司名下；

3.将财政票据的户头更名为高山项目公司：

国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发[2006]114号): “申请人竞得土地后, 拟成立新公司进行开发建设的,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招拍挂出让结果, 先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》, 在竞得人按约定办理完新公司注册登记后, 再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可以直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。

4.土地使用权必须由金穗源房地产公司更名到高山项目公司名下。

通过以上分析我们可以看出高山项目公司同时具备上述条件，也不应当缴纳土地增值税和企业所得税，而且在计算增值税时，准予从销售额中扣除土地价款。

—— ——土增原创文章推荐—— ——房地产企业工程发票的那些事房地产企业销售人防车位涉税解析装修房土地增值税的税收处理土地增值税计算流程五张图解决“车位”的税收难题（附：车位政策汇编）房地产企业收入确认时点辨析土地增值税的清算条件房企支付小额贷款公司利息，土增清算时能否据实扣除？

声明

转发文章的版权属于原作者，部分文章推送时未能与原作者取得联系，或无法查实原作者姓名，还望谅解；同时，公众号插图均来自网络，版权属于原创人。如觉侵权，或涉及版权问题，烦请通过本平台联系小编，我们将竭力尊重原创。

扫描下图二维码，关注“土地增值税金穗源”帮您走在成功的路上！更多精彩内容即将推出，敬请期待！

温馨提示

我是小金，土地增值税政策的梳理汇总小秘书。

如果您觉得我的公众号能够帮助到您，请多帮我推荐给您的朋友。也希望能够帮助到他们。

如果您有土地增值税方面的问题，请微信：3341586979

如果你喜欢本文，请分享到朋友圈，想要获得更多信息，请关注我。