装修房土地增值税的税收处理

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

关于装修房对房地产公司税负的影响和税收处理，在金穗源课堂上曾讲过几次，由于问题的广泛性和重要性，以下我们从几个方面来谈谈装修对土地增值税的影响。

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 一、装修的分类

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我们依据整修程度的不同，将商品房分为：毛坯房、简装房、精装房。

所谓简装房，依据《商品住宅装修一次到位实施细则》的规定，我们定义为：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

所谓精装房：在简装房的在基础上，添加了不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

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二、软装和硬装

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硬装是指：凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，或者放在墙体或者建筑物上不可随意移动，移动之后即遭损害或者不可以重复使用的支出。如：粉刷的涂料、吊顶、瓷砖、橱柜、马桶等等。

软装和硬装对应而言，可以理解为精装部分的家具、彩电、窗帘、壁画等等。

在此要注意硬装和软装的转化：挂在墙上的壁画如果采取科学手段，镶在墙体上，即由“软装”转为“硬装”；酒店的衣柜、鞋柜购回来之后单独放置，为“软装”，镶在墙体，即为“硬装”。

《广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2013]179号）文件规定：随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，比如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，计入开发成本予以扣除。其他家具、家电，比如分体式空调、电视、电冰箱等成本不予扣除。

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三、装修支出的相关规定

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《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

该文件所指的“装修”，是指“硬装”而不是“软装”，这就给计算土地增值税带来一定的困扰：我们销售精装房取得的收入金额如何确认？扣除项目金额如何确认？

我们通过案例解读：

案例一

假设金穗源房产公司销售一套精装房100万元（不含税，以下金额均不含税），面积100㎡，该房屋所有的成本支出80万元（可以理解为土地增值税的①+②），其中建安等成本60万元，硬装支出11万元，软装支出9万元。不考虑其他因素，计算土地增值税。

分析：

收入金额：销售合同金额100万元；

扣除项目：（①+②）金额，80万元。但是依据187文件的规定，其中的软装9万元是不可以计入“房地产开发成本”，也就是不做为加计扣除20%的基数，但是如果金穗源房地产公司销售简装房，合同金额是91万元而不是100万元的，如何处理呢？

原则是：发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等软装可以扣除，但不作为加计扣除的基数。

案例一在计算扣除项的时候，不含软装的71万元作为（①+②），软装9万元作为扣除项目，但不作为加计扣除的基数。如此以来，暨遵循了土地增值税的计算原理，又遵循了收入和成本的配比关系；既不侵蚀土地增值税税基，又保护了纳税人的合法权益。

软装的9万元在土地增值税纳税申报表（二）第22行“代收费用”填报（参详税总函【2016】309文件）

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   四、装修房子可以减少土地增值税税负

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案例二

假设金穗源房产公司销售一套简装房100万元（不含税，以下金额均不含税），面积100㎡，该房屋所有的成本支出80万元（①+②），其中建安等成本60万元，硬装支出20万元。不考虑税金、利息因素，计算土地增值税。

销售收入：100万元

成本扣除：（①+②）+（①+②）*10%+（①+②）*20%

=80+80*10%+80*20%

=104万元

增值额：100 - 104 = -4万元

假如没有装修，房屋售价80万元，建安成本等60万元，其他条件不变。

销售收入：80万元

成本扣除：（①+②）+（①+②）*10%+（①+②）*20%

=60+60*10%+60*20%

=78万元

增值额：80 – 78 = 2万元

对比之下不难发现我们的结论：装修房子可以减少土地增值税税负。

对于房地产企业来讲，总希望发现一些筹划空间和手段来达到降低税负的效果，这些想法很容易从听课或其他地方得来，由于具体实施人不同，水平不同，同一方法未必能有喜人的效果。建议房地产老板和财务不断提升学习意识和业务水平，让好办法，发挥好效果，取得好利润！

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