【精选答疑】如何确定普通标准住宅的免税临界点？
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问题四十八：如何确定普通标准住宅的免税临界点？
Q：
纳税人就每个开发项目普通标准住宅试测算免税临界点固然可行，但是，房地产企业开发经营涉及的金额数字都很大，动辄成千万乃至上亿元，这样试算太不方便，可否试算一个适用于简易计税方法的土地增值税免税临界点?
A：
因为适用于一般计税方法的每个房地产项目的增值税税负率是一个不确定数值，只能计算简易计税方法土地增值税的免税临界点和无税临界点。
简易计税方法免税临界点的测算方法如下：
设应税收入总额(不含税)为X，设不含息建造成本为Y。
于是：
(1)按照建造成本10％计算的房地产开发费用为0.1Y。
(2)财政部规定的加计20％扣除额为0.2Y。
(3)允许扣除的城建税7％、教育费附加3％为增值税额的10％，简易计税方法征收率为5％，与转让房地产有关的税金为增值税的10％，
有关的税金＝X×5％×(7％+3％)＝0.5％X＝0.005X。
(4)当增值率为20％时，不含税应税收入总额X与建造成本Y的关系为：
X－(1.3Y+0.005X)/(1.3Y+0.005X)＝20%
0.994X=1.56Y
X=1.56942Y
(5)即：当增值率＝20％时，售价为建造成本的1.56942倍；
当X≤1.56942Y时，增值率≤20％，根据《土地增值税暂行条例》规定，免缴土地增值税。
因此，把1.56942称为“简易计税方法免税临界点定价系数”。
根据上述计算方法，计算得到高收益最低定价系数为1.70106。免税临界点定价系数与高收益最低定价系数的关系如下图所示：
（免税临界点定价系数与高收益最低定价系数）
例：沿用上个问题（房地产企业出售普通标准住宅有何税收优惠政策?）例子的数据，建造总成本1424万元，可售面积12000平方米，每平方米建造成本约为1186.67元。
(1)验证免税临界点定价系数的正确性。
免税临界点定价(不含税)＝1186.67×1.56942＝1862.38元/平方米
可售面积为12000平方米，应税收入总额(不含税)为2234.86(万元)
扣除项目金额＝1424×1.3+2234.86×0.5％＝1862.37(万元)
增值额＝2234.86-1862.37＝372.49(万元
增值率＝372.49÷1862.37×100％＝20.00％
增值率≤20％，不缴土地增值税。
由验证结果得知：免税临界点定价系数正确，可用于房地产企业销售定价决策。
(2)验证高收益最低定价系数的正确性。
高收益最低定价(不含税)＝1186.67×1.70106＝2018.60元/平方米
可售面积为12000平方米，应税收入总额(不含税)2422.32(万元)
扣除项目金额＝1424×1.3+2422.32×0.5％＝11863.31(万元)
增值额＝2422.32-1863.31＝559.01(万元)
增值率＝559.01÷1863.31×100％＝30.00％，适用税率30％，
缴土地增值税＝559.01×30％-0＝167.70(万元)
比免税增加收入＝2422.32-2234.86＝187.46(万元)
减去应缴土地增值税167.70万元，
多获利＝187.46-167.70＝19.76(万元)
由验证结果得知：高收益最低定价系数正确，可用于房地产企业销售定价决策。
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