【精选答疑】土地增值税清算时，公共配套设施费如何处理？

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问题六十三：土地增值税清算时，公共配套设施费如何处理？

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Q：

我公司开发的住宅小区，根据规划部门审批的建设工程规划许可证建造了人防工程、有产权的地下车库、没有产权的地下车库、物业管理用房、业主共有的会所、幼儿园等配套设施。人防工程平时供业主做车库使用，有产权的车库对外出售可以办产权证，没有产权的车库由我公司出租20年的使用权，幼儿园已经移交给地方教育部门。请问，这些公共配套设施费在土地增值税清算时应当如何处理？

  A： 

对于开发项目中的公共配套设施费用的处理，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施按以下原则处理：

(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据上述原则，结合《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号，以下简称31号文件)有关规定，对你公司开发项目中的公共配套设施费的处理提出如下建议：

（一）人防工程的处理

根据《人民防空法》和《物权法》的规定，人防工程产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有。人防工程建成之后，应当由人防办验收，产权归国家所有，其成本应当分摊到有关开发产品的可售面积当中，由可售面积承担，在计算土地增值税时允许扣除。人防工程是平战结合的建筑工程，为提高其利用效率，平时业主做车库使用，收取“人防工程维护管理费”，取得的服务收入应当缴纳增值税、税金及附加等。

（二）有产权的车库的处理有产权的车库是指建设工程规划许可证批准的、计算容积率的、单独建造的地下车库。31号文件规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。”有产权的车库(含地上、地下)应当作为独立成本核算对象核算其成本，出售时应当单独计算收入，土地增值税清算时应当作为独立的房产类别进行清算，不属于普通标准住宅，按其他类房产计算缴纳土地增值税。（三）无产权地下车库的处理无产权地下车库是指建设工程规划许可证批准的、不计算容积率的、利用商品房的地下基础设施建造的地下车库。31号文件规定：“利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”其成本分摊到可售面积中，土地增值税清算时允许扣除。

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（四）物业管理用房、业主共有的会所的处理

物业管理用房、业主共有的会所，在商品房销售合同中应当明确：这些房产属于非营利性的产权属于全体业主的，开发成本作为“公共配套设施费”分配计入可售面积中，在计算土地增值税时可以扣除。

（五）幼儿园的处理

幼儿园是指建设工程规划许可证批准的、房地产企业无产权而交给当地政府有关部门管理的幼儿园。开发项目竣工后，建造的幼儿园已经移交地方教育主管部门，属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的设施，开发成本作为“公共配套设施费”分配计入有关开发产品成本，在计算土地增值税时可以扣除。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。下期我们学习“土地增值税清算时，利息支出怎样扣除？”，您也可以思考一下，下期再见！

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