【精选答疑】“分类法”核算开发产品成本的基本程序
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问题七十一：“分类法”核算开发产品成本的基本程序
Q：
每个房地产开发项目都是一个庞大的系统工程，开发建设周期长、工程内容复杂、参与建设的人员多、资金占用量大且周转慢。面对这样的工程进行成本核算应当有一套比较规范合理的程序。
A：
房地产开发项目的成本核算的确非常复杂，是一项综合性的工作，为此，对房地产开发企业开发产品成本核算的总体要求是：领导重视、各业务部门配合支持、财会部门精细化操作。
开发产品成本核算的日常管理应注意以下几点：
(1)在公司开展税收法制教育，要求所有从事对外交易和事项的员工把取得增值税(专用)发票与完成工作任务等同对待。
(2)建立健全工程结算制度，督促工程部、预算造价部，在项目竣工验收后及时与施工企业进行工程决算，取得增值税专用发票。
(3)严格审核各种原始凭证，必须是合法、真实、有效的原始凭证才允许进入成本核算的程序。点读学习“合法有效凭证的分类有哪些”。
(4)正确对原始凭证进行分类，按照国税发[2009]31号文件和《企业产品成本核算制度(试行)》的要求，按成本项目进行归集，记入有关账目。
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(5)及时记账、结账、对账，提高会计核算的质量和及时性，保证会计核算资料的及时、准确、完整。
“分类法”核算开发产品成本的基本程序如下：
(一)开发项目开工之前，划分确定房产类别，作为成本核算对象
房产类别按照六项原则划分，即可否销售原则、功能区分原则、定价差额原则、成本差异原则、分类归集原则和权益区分原则。
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(二)开发产品成本的日常核算
会计部门在“开发成本”科目中按成本项目核算，一般设六个成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、开发间接费和借款费用。日常核算中“公共配套设施费”不需要核算，公共配套设施费只有通过开发产品成本分配计算表分配计算出来的“不可售面积成本”合计数后才能取得。
(三)项目竣工验收后，各业务部门应当提供的资料
(1)财会部门按照会计核算的成本费用资料，编制开发产品成本费用计算表，如图所示：
(2)工程部门提供各类房产占地面积计算表，如图所示。
《企业所得税处理办法》(以下简称《办法》)规定，土地成本一般依据受益原则按照占地面积法（点击蓝字学习方法分析）进行分配，项目开工之前由工程部门计算出各类开发产品的占地面积。
(3)预算部门提供各类房产建筑安装成本计算表，如图所示。
项目竣工后由预算部门根据工程预(决)算编制办法，计算各类房产的建筑安装成本，编制各类房产建筑安装成本计算表，由财会部门将各类房产的建安成本填在开发产品成本分配计算表中。
(4)销售部门提供房产销售情况统计表，如图所示。
工程竣工验收后，销售部门按实测面积的不含税销售额编制各类房产的房产销售情况统计表。
(四)开发产品成本的分配计算
各类开发产品的成本不是在账上核算出来的，而是在开发产品成本分配计算表中分配计算出来的。该表格的“主语栏”为“开发成本”的成本项目，横向的“宾语栏”为分类别的房产，分成“可售面积”与“不可售面积”两大类，按照《办法》规定的方法，将各项费用分配到各类房产中去，计算各类房产的建造成本，然后，将不可售面积成本合计数作为公共配套设施费分配给可售面积，计算出各类可售面积的开发成本。
学习了本期的内容，穗友们如果还有疑惑，可以回听刘玉章老师在《税苑微课》—《房地产开发经营全程财税处理与风险防控》系列课程中对“分类法”的讲解，点击文末“阅读原文”可以试听，添加微课助理微信<s15364519929>回听详细内容。
下期我们学习“如何划分开发产品的成本核算对象？”，您也可以思考一下，下期再见！
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