【精选答疑】“开发成本”科目核算的具体内容是什么？
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问题七十三：“开发成本”科目核算的具体内容是什么？
Q：
房地产企业“开发成本”科目分为几个成本项目，每个成本项目核算的具体内容是什么？企业所得税的成本核算与土地增值税有什么不同？
A：
国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)与财政部《企业产品成本核算制度(试行)》对房地产“开发成本”科目核算内容的规定是趋同的，包括：
1.土地征用费及拆迁补偿费
土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
2.前期工程费
前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3.建筑安装工程费
建筑安装工程费是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4.基础设施建设费
基础设施建设费是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5.公共配套设施费
公共配套设施费是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的、或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
“公共配套设施费”项目在日常核算时是没办法核算的，因为配套设施也是房屋或建筑物与可售房产一样要分摊土地成本、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等，所以“公共配套设施费”是通过在开发产品成本分配计算表计算的“不可售面积合计”数来体现的。
6.开发间接费
开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括项目管理部的管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房推销以及项目营销设施建造费等。
7.借款费用
借款费用是企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，可直接归属于符合资本化条件的开发产品的借款费用，应当予以资本化，计入开发产品成本。
（二）土地增值税
《土地增值税暂行条例实施细则》将房地产企业的成本拆分为两部分，即“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”，这是土地增值税的两个专用成本项目。
取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。契税视同按国家统一规定缴纳的有关费用，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
房地产开发成本包括六个成本项目，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费。
虽然土地增值税所规定的成本项目与企业所得税不同，但是作为一个企业，在成本核算时只能设置一套账，不可能为土地增值税单设一套成本核算账目，只有在土地增值税清算时按照《土地增值税暂行条例》及其实施细则的要求和现行土地增值税纳税申报表进行适当调整。
下期我们学习“开发产品成本的分配计算方法”，您也可以思考一下，下期再见！
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