关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知及财政部、国家税务局关于土地增值税若干问题的通知
玉地税政[2007]76号
各税务分局、稽查局：现将国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）一并转发给你们。并结合玉环实际，提出贯彻实施的若干补充意见如下：
一、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，而非对企业的经营年度进行清算。对2007年2月1日前已审批房地产开发项目，并在发文之日前开始预售，符合清算条件但未在规定期限内申报清算或不能提供完整核算资料的，可按不低于原规定预征率的征收率核定征收土地增值税。各分局要加强对2007年2月1日前已审批，并在发文之日前已开始预售房地产开发项目税源监控管理，并要求各房地产企业要把此类房地产开发项目报主管税务分局备案。
二、对2007年2月1日以后审批的房地产开发项目（包括已审批但未取得预售许可证的开发项目），整体转让未竣工决算房地产开发项目，直接转让土地使用权的，必须督促企业健全会计核算，按国税发〔2006〕187号文件相关规定进行土地增值税清算。
三、为保证税款相对均衡入库，对2007年2月1日前已审批并在发文之日前开始预售的房地产开发项目，按玉地税〔2006〕22号文规定执行。对2007年2月1日以后审批新建（包括已审批在发文之日未取得预售许可证）的多层、小高层、高层住宅开发项目（经县人民政府批准并投资兴建的经济适用房、安置房、拆迁房除外）暂按房地产销售收入全额（包括预售等应税收入）的1.5%予征土地增值税，其他商品房开发项目暂按房地产销售收入全额（包括预售等应税收入）的2%予征土地增值税，待项目符合国税发〔2006〕187号文件规定的清算条件清算后多退少补。
上述房地产开发项目（包括直接转让土地使用权）的开发企业，如存在国税发〔2006〕187号文件第七条规定情形的，应按开发项目类别，区别不同情况实行核定征收：
（一）多层、小高层、高层住宅开发项目按不低于2%的征收率核定征收；
（二）别墅、排屋、纯商业用房、写字楼等开发项目按不低于3%的征收率核定征收；
（三）整体转让未竣工决算房地产开发项目，按开发项目类别征收率核定征收，无法区分不同开发项目类别，从高适用征收率核定征收；
（四）直接转让土地使用权的按不低于4%的征收率核定征收；
（五）综合类开发项目，应分别记载收入，如未按规定分别记载收入的，从高适用征收率核定征收。
四、房地产开发企业必须将普通住宅与其他商品房分别核算，普通住宅的划分标准按《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条的相关规定执行；建造普通住宅且增值额未超过扣除项目金额20%的，纳税人必须向房地产所在地主管地税机关提出免征土地增值税的申请，经主管地税机关审核确定后方可免征土地增值税。
五、本规定从发文之日起开始实施，如上级地税机关下发新规定并与本通知规定有抵触的，按上级规定执行。
二〇〇七年九月二十日