土地增值税预征清算管理办法
诸地税政[2007]103号
第一章 总 则第一条 为进一步加强对房地产开发企业土地增值税预征清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及其他相关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于诸暨市范围内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
有二手房转让行为的单位和个人按本办法的有关条款执行。
第二章 预征管理
第三条 企业转让房地产取得的全部收入，均应按规定缴纳土地增值税，并按销售（预售）或转让收入预征，对房地产开发项目应采取项目全部完成后清算的办法。
个人独资、合伙性质的独立核算房地产开发企业比照执行。
第四条 按预征率实行土地增值税预征的，计算公式为：
预征税款＝销售或转让收入（含预收款等）×预征率 第五条对市人民政府批准并投资兴建的经济适用房、拆迁安置房、廉租房，建筑面积在普通住房标准范围内且预计增值率低于20%的部分，核算时如能与其他房产划分清楚，可经主管税务分局初审，报市地税局确认后，暂不实行预征，由企业在项目竣工决算后直接清算。 第六条征收土地增值税的普通住房标准，暂依据《诸暨市人民政府办公室关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（诸政办发〔2006〕137号）文件的规定执行。即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。
第七条按预征率方式预征土地增值税的时间为企业收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天；企业销售或转让房地产采取预收款的方式，为收到预收款的当天。
第八条 预征率应根据房地产增值水平和市场发展情况，原则上参照上年度清算开发项目的平均税负率，综合其他因素后由市地方税务局确定。
对转让不动产的单位（不含房地产开发企业）采取按收入全额定率预征土地增值税，预征率为2%；对财务健全或能正确核算收入、扣除项目金额的单位，应予以清算。
对个人转让非住宅和非普通住宅，如能准确核算转让收入和扣除项目金额的，可按规定清算土地增值税；如转让收入不实或扣除项目金额难以确定的，主管税务分局可采取核定征收办法，以成交价与评估价孰高的原则，按预征率全额征收土地增值税。
对转让国有土地使用权的单位和个人，采取超率定率预征土地增值税，即增值率不超过50%（含50%）的预征率为1%；增值率超过50%而未超过100%（含100%）的预征率为2%；增值率超过100%而未超过200%（含200%）的预征率为3%；增值率超过200%的预征率为5%，对财务健全的单位和企业年终予以清算。
本办法实施后，房地产企业土地增值税预征率暂确定为3％。
二手房的预征率为：转让非住宅的2%、转让非普通住宅的1%。
第三章 核定征收
第九条 房地产开发企业有下列情形之一的，主管税务分局应按3%的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第四章 清算管理
第十条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第十一条 土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务分局可要求纳税人进行土地增值税清算：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(对房地产开发企业申请注销税务登记的，应将注销原因和开发项目土地增值税清算情况报市地税局备案)
4、税务机关规定的其他情况。
第十二条土地增值税清算的税率，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条的规定执行。
第十三条 土地增值税清算应报送的资料符合本办法第十一条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务分局办理清算手续；符合第十一条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务分局限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算时应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）税务机关要求报送的其他与土地增值税结算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第五章 收入管理
第十四条企业销售或转让房地产收入的范围为转让房地产过程中所取得的全部价款，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第十五条企业以低于成本价转让的房产，在清算时应提供房产评估机构的评估报告，结合本市最低成交计税价格，按成交价与评估价孰高的原则，经主管税务分局审核后确认收入；如企业无法提供房产评估机构的评估报告，主管税务分局可按《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条的规定确认收入；主管税务分局认为难以确认收入的，可报经市地方税务局核准同意，对这部分转让房地产暂不进行清算。
第十六条地方政府要求企业在售房时代收的各项费用，如果已经计入转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除，但不得加计扣除20％；如果未计入转让收入，而是单独收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。
第十七条企业取得的与转让房产无关的收入，如代建工程收入、房产租赁收入（包括开发期间建造的临时性简易房出租收入）等，不纳入土地增值税结算收入范围。其相应的支出，如代建工程支出、用于出租的临时用房的建筑工程支出、缴纳的相关税金等，也不得列入扣除项目。
对以使用权名义出让车库、车位的收入，其车库、车位的资产如在企业账面反映的，可按房产租赁收入处理；如企业账面不反映的，按转让不动产处理。
第十八条 非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。
第六章 扣除项目
第十九条房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。允许扣除项目的范围为取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金和按规定的加计扣除。其中房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发的间接费用。除另有规定外，对上述允许扣除的项目，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
第二十条房地产开发企业为取得土地使用权所支付的金额是指为取得土地使用权而支付的地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用。
第二十一条房地产开发企业的开发费用扣除项目
（一）土地征用及拆迁费用是指土地征用费、耕地占用税、拆迁补偿费等支出。
（二）前期工程费是指企业开发前期发生的规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平” 等支出。
（三）基础设施建设费是指开发项目内建造道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
上述支出实际发生时应计入扣除项目。
第二十二条房地产开发企业开发项目的建筑安装工程费是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，发生时应按实计入扣除项目。
企业自建方式发生的各项合理支出和建筑安装工程中规定由企业自行提供材料、动力的支出，计入扣除项目。 第二十三条房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
第二十四条属于应无偿赠与地方政府、公用事业单位的公共配套设施，建成后尚未移送且改变用途的，在清算时，其建造成本暂不计入扣除项目。
第二十五条 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
第二十六条在土地增值税清算时，房屋的建安工程或辅助配套设施尚未全部竣工结算的项目，对未建部分可按规划预估数（标书）扣除；对已建但款项尚未支付或尚未取得有效合法凭证的部分，可凭已完工程价款结算单扣除。 第二十七条房地产开发企业的开发间接费用是指内部单独核算的单位（项目部）在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。在清算时，如这些单位（项目部）的资产、人员及相应承担的职责与公司总部不能划清的，这部分费用不得在开发成本中扣除。
第二十八条 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务分局可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
第二十九条计入扣除项目的开发成本，企业应按照会计制度的要求，合理确定核算对象进行分配。其中建安工程支出应按实际发生数分配，其他开发成本应按会计核算的规定归集、分配。
因企业会计核算原因，造成开发成本未能在核算对象间划分，应按建筑面积的占比进行分配。
第三十条扣除项目应以企业房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。最基本的核算项目或核算对象由企业自行确定，但一个核算项目或核算对象内，如既有普通标准住房又有其他房产的，不能适用普通标准住房的免税政策。
第三十一条扣除项目与非扣除项目应按实际发生数进行归集、分配，但如果因企业会计核算原因未能有效划分的，应按建筑面积的占比进行划分。
第三十二条房地产开发企业各类自用或出租房产发生的装修费用均不得计入扣除项目，其建造的售房部（接待处）和样板房，如作为固定资产处理的，发生的建造成本和装修费用，不得计入扣除项目。
第三十三条对属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
对多个项目同时开发或一个项目分批开发的房地产开发企业，应正确区分各成本核算对象的界限。
第三十四条房地产开发企业与房地产开发有关的利息支出，无论会计核算上如何处理，均应进行归集后，作财务费用处理，用于土地增值税清算。
第三十五条房地产开发企业的财务费用要按项目计算分摊。如存在多个开发项目共同使用贷款的现象，可按清算项目投资额占多个项目总投资额的比例进行合理分摊，但扣除金额最高不得超过清算项目取得土地使用权和房地产开发成本金额之和的5％。
第三十六条房地产开发企业的其他开发费用如不针对项目进行分摊，在清算时，可按取得土地使用权和房地产开发成本金额之和的5％计算扣除。
第三十七条准予扣除的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设专项资金、房地产转让时缴纳的印花税等。
第七章 减免税管理
第三十八条房地产开发企业开发、销售的普通住宅，在清算时，如符合会计核算要求，且增值率不到20%的，可提出减免申请，经主管税务分局审核、报市地税局批准后不再预征，已预征部分暂不退税，待项目清算后，再按清算数退补税款。
第三十九条申请减免时应报送相应的资料，具体为：
（一）要求减免土地增值税的书面申请报告；
（二）减免税费基金申请审批表；
（三）土地增值税清算表及有关附表；
（四）开发项目批准文书资料；
（五）税务机关要求提供的其他资料。
第四十条主管税务分局在对减免项目进行审核时，应要求企业的各项收入、扣除项目金额、预征税款均能按最基本核算对象进行明细的会计核算；企业的“建筑工程预算书”（包括设计预算和施工图预算）均能按最基本核算对象进行编制，并分别核算建造成本；企业支付的属于多个成本核算对象的费用，能按科学、合理的方法在各成本核算对象之间进行分配等。
第四十一条 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。