福建省有关土地增值税的政策（废止、失效）

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

龙岩市地方税务局

关于明确个人转让存量房土地增值税核定征收率的公告

龙岩市地方税务局公告2017年第1号【全文废止】

为进一步规范我市个人转让存量房土地增值税核定征收管理，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）及《 福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》 （2013年第2号）规定，现对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，确实需要采取核定征收的，核定征收率公告如下：

个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
本公告自发布之日起施行。

南平市地方税务局

关于明确个人转让旧房土地增值税核定征收率的公告

南平市地方税务局公告2017年第1号【全文废止】

为进一步规范我市个人转让旧房土地增值税核定征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）及《 福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（2013年第2号）规定，对纳税人转让旧房，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率公告如下：
个人转让旧房核定征收率为5%。
本公告自发布之日起施行。
南平市地方税务局2017年5月22日

泉州市地方税务局

关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告

泉州市地方税务局公告2017年第3号【全文废止】

为进一步规范我市个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收管理，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）及《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》 （2013年第2号）规定，现将个人转让旧房及建筑物的核定征收率公告如下：

对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
本公告自发布之日起施行。
福建省泉州市地方税务局2017年5月18日

宁德市地方税务局关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告

宁德市地方税务局公告2017年第2号【全文废止】

为进一步规范我市个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收管理，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）及《 福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》 （ 2013年第2号）规定，对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率公告如下：

个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
本公告自2017年7月1日起执行。
福建省宁德市地方税务局2017年5月16日

莆田市地方税务局

关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告

莆田市地方税务局公告2017年第2号【全文废止】

为进一步规范我市个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收管理，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）及《 福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》 （2013年第2号）规定，对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率公告如下：

个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

本公告自发布之日起施行。

莆田市地方税务局

2017年5月15日

福州市地方税务局

关于明确个人转让存量房土地增值税核定征收率的公告

福州市地方税务局公告2017年第1号【全文废止】

为进一步规范我市个人转让存量房土地增值税核定征收管理，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）及《 福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》 （ 2013年第2号）规定，现将核定征收率公告如下：

一、对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%，同时，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

二、对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。

本公告自发布之日起施行。

福州市地方税务局

2017年5月11日

莆田市地方税务局

关于房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告

莆田市地方税务局公告2012年第4号【全文废止】

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则 、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号 ）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定，现就我市房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题公告如下：

一、房地产开发企业土地增值税核定征收范围
在土地增值税清算过程中，对于符合《国家税务总局土地增值税清算管理规程》第三十四条情形之一的房地产开发项目，可按规定的核定征收率实行核定征收。
二、房地产开发企业土地增值税核定征收率
（一）实行核定征收方式清算土地增值税的房地产开发项目，除第（二）款规定情形外，核定征收率按以下规定执行。
1．以招标、拍卖或者挂牌方式取得土地的房地产开发项目
（1）普通标准住宅不低于5%；
（2）非普通标准住宅不低于6%；
（3）非住宅不低于7%。
2．以招标、拍卖或者挂牌以外方式取得土地的房地产开发项目
（1）普通标准住宅不低于6%；
（2）非普通标准住宅不低于8%；
（3）非住宅不低于9%。
（二）2008年6月30日以前已竣工且销售完毕但尚未清算同时符合土地增值税核定征收情形的房地产开发项目，核定征收率标准按照《 福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》 （ 闽地税发〔2008〕64号）文件有关规定执行。
三、本公告自2013年2月1日起施行。
特此公告。 
莆田市地方税务局2012年12月28日

福建省地方税务局

关于悦华新房产集团有限公司查补土地增值税税前扣除问题的批复

闽地税函[2012]209号【全文废止】

漳州市地方税务局：
你局《关于悦华新房产集团有限公司案件涉税问题的请示》（漳地税发〔2012〕151号）收悉。经请示国家税务总局所得税司，并与省国税局讨论研究取得一致意见，现批复如下：
《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除”，该条规定中的期间费用、计税成本应按权责发生制原则在实际发生时税前扣除，营业税金及附加、土地增值税应在纳税义务发生时予以税前扣除。
根据《土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕第138号）以及《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。
综上，查补的土地增值税属于预售收入、清算前销售收入应预征的部分，应在取得预售收入、销售收入年度税前扣除；属于项目清算应补缴的部分，应在项目清算年度予以税前扣除。
按上述办法计算土地增值税税前扣除后，企业存在《 国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》 （ 国家税务总局公告2010年第29号）规定情形的，按该《公告》规定执行。
此复。
福建省地方税务局2012年11月12日

莆田市地方税务局

关于修改《莆田市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的公告

莆田市地方税务局公告2010年第1号【全文废止】

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及《福建省地方税务局关于印发《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》的通知》 （闽地税发〔2005〕195号）有关规定，决定对《莆田市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》 （莆地税发〔2010〕56号）部分条款进行修改，现公告如下：

莆地税发〔2010〕56号文件中第四条修改为“当地政府规定的经济适用房仍按《福建省地方税务局关于印发《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》的通知》 （闽地税发〔2005〕195号）规定，暂不预征土地增值税”。
特此公告。 

莆田市地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

莆地税发[2010]56号【全文废止】

各县、区地方税务局，市地方税务局直属分局、湄洲分局、稽查局：

现将《福建省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（闽地税发〔2010〕117号）转发给你们，同时结合我市房地产市场现状及土地增值税管征实际情况，就有关事项补充通知如下，请一并认真贯彻执行。
一、调整平均预征率
（一）商业营业用房：预征率为5％。
（二）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为5％。
（三）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2.5%。
（四）普通住宅：普通住宅预征率为2%。
二、推行单项预征率
对部分商品房销售价格较高或者开发产品类型较多、增值率明显偏高的房地产开发项目，可实行单项预征率，即根据每一项目房地产预售合同金额和工程成本预算，测算预计应纳的土地增值税额，以预计的应纳税额除以预计的转让收入计算一个比例，作为预征率，在每次预收房款时，按每笔收入乘以该预征率，以此计算每次应预缴的税款，单项预征率不得低于平均预征率。对采取单项预征率办法预征土地增值税的项目应报市局备案。
三、纳税人在账务处理时应对适用不同预征率的房地产分别核算，未分别核算的，从高适用预征率预征税款。
四、经济适用房等保障性住房仍按《福建省地方税务局关于印发《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》的通知》 （闽地税发〔2005〕195号）规定，暂不预征土地增值税。
五、本文自2010年7月1日起执行，原《 莆田市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》 （莆地税发〔2008〕65号）同时废止。
二O一O年六月三十日

福建省地方税务局

转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知

闽地税发[2009]105号【全文废止】

各市、县（区）地税局，省、各设区市地税局直属分局、稽查局，福州、泉州、漳州市地税局外税分局，泉州、南平市地税局征收分局（不发厦门）：

现将《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）转发给你们，并对有关问题明确如下，请一并遵照执行。

一、对符合《土地增值税清算管理规程》第九条规定的应进行土地增值税清算项目，应当要求纳税人在满足应清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对符合《土地增值税清算管理规程》第十条规定的可进行土地增值税清算项目，主管税务机关确定需要进行清算的，应当要求纳税人在清算通知送达之日起90日内办理清算手续。

二、根据《土地增值税清算管理规程》第十三条的规定，对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报。其中该“限期”应确定在10个工作日内。

三、根据《土地增值税清算管理规程》第十五条的规定，主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。其中“一定期限内”明确为主管税务机关应在90日内审核完毕。

四、土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）仍以《福建省地方税务局关于修改土地增值税纳税申报表的通知》 （ 闽地税函〔2007〕135号）为准。

福建省地方税务局

2009年5月20日

福州市地方税务局

关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税若干问题的通知

榕地税发[2007]86号【全文废止】

各县（市、区）地方税务局，市局直属分局、外税分局、稽查局、琅岐分局:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）精神，结合我市的具体实际，现对单位转让旧房及建筑物征收土地增值税问题明确如下:
一、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产；新建房屋建成投入使用一年以上的房产均属旧房。
二、单位转让旧房及建筑物土地增值税的计算办法
单位转让旧房及建筑物土地增值税的计算公式
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
其中，增值额即转让旧房及建筑物的收入总额减除扣除项目金额后的余额。
扣除项目金额包括：
（一）取得土地使用权时的基准地价，或者取得土地使用权所支付的金额；（二）旧房及建筑物的评估价格；（三）与转让房地产有关的税金；（四）评估费用。
三、对于能提供购房发票的单

福建省地方税务局

转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

闽地税发[2007]24号【全文废止】

各市、县（区）地税局，省、各设区市地税局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地税局外税分局，泉州、南平市地税局征收分局：
现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）转发给你们，并对有关问题明确如下，请一并贯彻执行。
一、各地应根据国家税务总局规定，结合当地实际，积极开展房地产开发企业的土地增值税清算，并建立起土地增值税基础资料库，为确定科学合理的评估模型，保证土地增值税征收的及时、准确、公平、合理奠定基础。土地增值税基础资料库应包含以下主要内容：房地产开发项目基本情况、转让收入总额、各项扣除项目金额、土地增值税预征及清算情况，实际土地增值税税负等。
二、根据国税发〔2006〕187号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。
三、对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证及资料不符合清算要求或不实，需要进行核定的，在省局未确定具体核定办法前，由负责清算的地方税务机关按照国税发〔2006〕187号第四条第（二）项规定确定上述四项开发成本的单位面积金额标准。
四、各设区市地方税务局应根据国家税务总局规定，结合当地实际情况，制定税务中介机构从事土地增值税清算鉴证工作的具体管理办法，明确《土地增值税清算税款鉴证报告》格式，并报省局备案。
五、闽地税发［2005］号印发的《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》继续执行，但其中有关清（结）算条件和时间的规定以国税发〔2006〕187号文和本文为准。
六、凡2007年2月1日后开始进行清算的项目，均适用本通知的规定。
二〇〇七年二月一日

福建省地方税务局

转发关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知

闽地税发[2004]239号【全文废止】

各市、县(区)地方税务局，省、各设区市地方税务局直征分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地方税务局外税分局，泉州、南平市地方税务局征收分局：
现将《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知 》 （ 国税发[2004]100号)转发给你们，并结合我省实际情况，补充通知如下，请一并贯彻执行。
一、城镇土地使用税
(一)加强减免税管理。各级地税部门要开展土地使用税减免税清理检查工作，重点对各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税进行清理，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税；对未明确建成区范围的，要建议当地政府尽快明确。要严格按照《福建省地方税务局转发国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知》 （ 闽地税发[2004]235号)规定的减免税管理办法执行。
(二)取消原省税务局〔90〕闽税政三字第008号文规定的“房地产开发公司建造商品房的用地，从征用时起三年内出售商品房的，免征土地使用税”的政策，从2005年1月1日起改按总局国税发[2004]100号通知中：“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税”的规定执行。同时，对“房地产开发公司建造商品房的用地，从征用时起三年内出售商品房的，免征土地使用税”政策执行情况开展清理检查，凡超过三年未出售的商品房用地，一律按规定补税；未超过三年的自2005年1月1日起一律恢复征税。
(三)要进一步加强税源管理工作。各级地税局要做好土地使用税税源数据库的维护和更新工作，同时，要充分发挥土地使用税税源普查数据库的作用，利用税源数据库进行土地使用税的日常管理和监督检查工作。各征收单位要对2003年土地使用税征收情况进行认真分析，对实际入库数与税源情况进行对比分析，从对比分析中找差距，分析原因，提出加强征管、堵塞漏洞，清理欠税的措施和办法，确保税款及时、足额入库。
(四)要及时调整土地等级。各地地税机关要根据本地区经济和市政建设发展状况，参照城市规划、土地管理等部门划分的土地等级，及时建议政府调整土地使用税的土地等级范围。
(五)开展土地使用税税额标准情况调研。我省土地使用税税额标准调整已近9年，随着近几年经济和市政建设的快速发展，各设区市地税局要布置开展土地使用税税额标准调整可行性调研，提出具体意见和建议。
各设区市地税局对以上减免税清理检查情况和税源普查分析有关情况，请于9月底前书面报省局；对土地使用税税额标准调研情况，请于11月底前报省局。
二、土地增值税
(一)全面加强预征。除建造普通标准住宅的房地产项目外，各地要严格按预征办法征收土地增值税。同时，加强日常管征工作，认真按照省财政厅、省地税局闽财税[2003]27号文件要求，做好普通标准住宅与非普通标准住宅的界定工作。
(二)调整清结算政策。对已全部竣工并办理结算的房地产项目，在其房地产未销售面积占可销售面积的5%以内时，即可进行土地增值税全面清结算。清结算时其未出售的房地产可按市场平均售价估算销售收入。

福建省地方税务局

转发关于加强土地增值税管理工作的通知

闽地税发[2004]233号【全文废止】

各市、县(区)地方税务局，省、各设区市地方税务局直属分局、稽查局，泉州、南平市地方税务局征收分局(不发厦门)：

现将国家税务总局《关于加强土地增值税管理工作的通知》 （ 国税函〔2004〕938号 )转发给你们，请遵照执行。对纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报土地增值税的，可于次月一日后十日内，将上月同一计税项目转让的房地产合同汇总后，直接到房地产所在地主管地税机关办理纳税申报。其他具体操作办法，仍按闽地税政三[1996]005号文有关规定执行。

福建省地方税务局

关于土地增值税预征问题的通知

 闽地税政三[1995]28号

各地、市地方税务局，省局直征分局：

按照《土地增值税暂行条例实施细则》和财税[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定："对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定"的精神，经研究决定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入应预征土地增值税，现将有关事项通知如下：
一、预征范围。适用于建造非普通标准住宅的房地产项目。
二、预征办法。
（一）单项预征率。即按每一计税项目预售合同中确定的转让收入作为计税收入，按房地产开发的预期算成本作为扣除项目金额，计算预计的应纳税额；以预计的应纳税额除以预计的转让收入求出一个比例，作为预征率，在每次预收房款时，按每笔收入乘以该预征率，以此计算每次应预缴的税款。
（二）平均预征率。我省土地增值税平均预征率为2%-5%。为了便于征管，各地也可在上述幅度内，根据实际情况确定当地适用的平均预征率，据以计算预征。
上述两种预征办法，各地可根据实际情况自行选用。
三、纳税清算。土地增值税实行预征后要进行纳税清算，即待每一计税项目房地产竣工结算并全部转让完后进行纳税清算，多退少补。
四、各地在执行中，要深入开展调查研究，注意掌握实际征管情况，总结经验，遇到问题要及时反映。

福建省地方税务局、国家税务局

关于土地增值税征收管理有关问题的通知

闽地税政三[1996]5号

各地、市、县（区）国家税务局、地方税务局，省、地（市）国家税务局直属分局、稽查分局，省、地（市）地方税务局直属分局、稽查分局、省税校：

为了搞好土地增值税征收管理工作，依据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《条例》、《细则》）
规定，并结合我省实际情况，现就土地增值税征收管理有关问题通知如下：
一、纳税申报
（一）从事房地产开发纳税人的纳税申报
凡从事房地产开发与建设以及从事新建房及配套设施开发项目的纳税人，均应在取得上述开发项目后30日内向房地产所在地主管税务机关填报项目登记表，并同时提交有关资料。
纳税人一次性转让每一计税项目房地产的，纳税人应在转让房地产合同签订之日起七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
纳税人对每一计税项目的房地产分多次转让而难以在每次转让后的七日内申报的，经房地产所在地主管税务机关核准，可于月后10日内，将上月同一计税项目转让的房地产合同汇总后，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
纳税人在项目全部竣工结算前预售房地产的，应于月后10日内，将上月同一计税项目转让的房地产合同汇总后，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
上述纳税人在办理纳税申报时，应同时向税务机关提供下列证件和资料：
1、土地权属证明。
2、土地转让、房产买卖合同。
3、与转让房地产有关的资料。主要指与房地产开发有关的财务会计报表及有关凭证，包括：
第一、取得土地使用权所支付的金额。如果土地是通过有偿出让方式取得的，应提供土地使用权出（受）让合同；如果是通过转让方式取得的，应提供土地使用权转让合同。
第二、房地产开发成本方面的有关财务会计资料。
第三、房地产开发费用的资料。
第四、按国家规定交纳的有关税、费，应提供缴款凭证。
第五、其它与房地产有关的资料。如计委批准立项时审批的项目设计任务书（项目可行性报告），房地产开发项目的预、概算，房地产开发项目的承包、发包合同等。
4、根据税务机关的要求提供房地产评估报告。
（二）其它纳税人的纳税申报
其它纳税人应从签订转让房地产合同之日起七日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报告，与房地产转让有关税金的缴款凭证，以及其它与房地产有关的资料。
其它纳税人如有以下转让行为的，应从签订房地产转让合同之日起七日内报房地产所在地税务机关备案：
第一、国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的。
第二、因城市规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产。并同时提供政府规定其搬迁的有关文件。
第三、转让已居住三年以上的房地产。并同时提供开始居住时间的证明。
二、纳税地点
土地增值税纳税地点是房地产的所在地，即房地产座落地。
纳税人是法人的，当转让的房地产座落地与其机构所在地或经营地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产座落地与其机构所在地或经营不一致时，则应在房地产座落地所管辖的税务机关申报纳税。
纳税人是自然人的，当转让的房地产座落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让房地产座落地与其居住地不一致时，在办理房屋产权过户手续所在地的税务机关申报纳税。
三、计算与核定应纳税款
纳税人转让每一计税项目的房地产是一次性交割、付清价款的，应按《条例》、《细则》及有关规定计算缴纳土地增值税。
纳税人转让每一计税项目的房地产采取分期分批收款方式的，可先计算出应纳税总额与转让房地产总收入的比例，在每次收款时，按每笔收入乘以该比例计算每次应纳税款。
对转让未竣工结算的房地产预征土地增值税的，可按预售合同中确定的转让收入作为计税收入，按房地产开发的预算成本作为扣除项目金额，计算预计的应纳税额。也可用当地的平均预征率计算预征（平均预征率另行下文）。平均预征率的具体适用比例可在省地税局制定的平均预征率幅度内，根据当地的具体情况，联系建委、土地、物委等有关部门确定，并可定期调整。
对已竣工的房地产，每一计税项目分多次转让的，可比照使用预征土地增值税的平均预征率计算预征。
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方法计算分摊。
当税务机关认定纳税人提供的转让收入或扣除项目金额不能作为计税依据，或转让已使用的房屋及建筑物，必须进行房地评估时，纳税人必须提交由政府批准设立的房地产评估机构按《条例》和《细则》规定进行房地产评估所得出的报告。评估价格须经房地产所在地主管税务机关确认。
四、税款征收
土地增值税纳税人在收到缴款通知书后，应在税务机关规定的期限内缴纳税款。其他纳税人或税源零散的土地增值税，可委托房地产管理等部门代征。
五、纳税清算
凡预征土地增值税的纳税人，应于每一计税项目全部转让结束时的10日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税清结算，详细填写土地增值税纳税清（结）算表。税务机关审核后，根据应征税款与已征的税款，计算应补缴或应退税款。
六、办理产权变更手续
纳税人转让的房地产，不论是应税项目或是免税项目，均应凭主管税务机关出具的已纳税或免税证明办理权属变更手续。房地产管理部门在办理权属变更手续时，如发现纳税人未按规定纳税或纳税申报不实，应立即移送主管税务机关，补缴或调整应纳土地增值税税额。
七、处罚规定
纳税人未按规定纳税申报和提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房地产买卖合同，房地产评估报告、其它与转让房地产有关资料的以及不如实申报房地产交易额及扣除项目金额造成少缴未缴税款的，按照《征管法》的有关规定进行处理。
各地在执行中有遇到问题请及时报告。

福建省地方税务局

转《发国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》的通知

闽地税政三[1997]12号

各地、市、县（区）地方税务局，省、地（市）地方税务局直属分局、稽查分局，福州、厦门、泉州市地方税务局外税分局：
现将国家税务总局《关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔1996〕227号）转发给你们，并结合我省情况，提出如下意见，请一并贯彻执行。
一、各级地税机关应认真审查转让的房地产是否符合减免税条件，正确划分房地产转让与房屋租赁、赠与、继承等方式变更房地产产权的界限，为了加强土地增值税减免税管理，及时掌握减免税情况，对享受土地增值税政策性减免优惠的纳税人，实行分级审核。
（一）享受土地增值税减免优惠政策的纳税人，均应按《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其他有关规定，向主管税务机关报送财务报表和有关资料，并于项目开工之前持项目计划等文件，向主管税务机关填报《土地增值税政策性减免税审核表》。
（二）土地增值税政策性减免审核权限：凡转让每一计税项目的房地产收入未超过200万元（含200万元）的，由县（市）级地税机关审核，并报上一级地税机关备案；凡转让每一计税项目的房地产收入超过200万元的，应报地、市地税机关审核，年度终了后，三个月内地市局应将土地增值税政策性减免税审核情况汇总后报省局。
（三）对不按规定向税务机关报送土地增值税减免税审核表和有关资料的，视同自行放弃享受政策性减免优惠，应予征税。各地要严格按照税务总局与建设部、土地管理局联合发文的要求，加强部门间的配合与协作，在办理产权登记、过户手续时，要请房地产等部门严格把关，对没有按规定办理土地增值税完税或政策性减免税手续的，一律不予办理房屋产权、土地使用权变更手续。
二、各级地税机关在对普通标准住宅的审定中，要准确掌握闽财税政〔1995〕056号文件的规定精神，加强与建委、房地产部门联系，及时掌握当地当期普通标准住宅的造价水平，正确贯彻土地增值税的优惠政策。
（一）凡建造并转让符合普通标准住宅的纳税人，应于项目开工前，持项目计划文件向主管税务机关填报《普通标准住宅审核表》。
（二）负责审核的地税机关应及时审核有关资料，对符合条件的普通标准住宅，可暂不预征土地增值税。
（三）项目竣工后，主管税务机关应进行核实。对符合普通标准住宅条件的，按土地增值税减免税审批办法批报后，按规定享受减免税优惠。
三、建立与完善代征网络。目前土地增值税代征手续费已明确，各地应抓紧与建委、房管、土地等部门联系，尽快建立和完善委托代征制度，把税务机关一些不易直接征收的纳税事项，如旧房转让等，委托房地产管理部门代征，同时，对代征单位要进行税收政策辅导，建立定期联系制度，经常了解和检查代征工作情况，对存在的问题要及时研究解决。

福建省地方税务局

关于下调土地增值税平均预征率的通知

闽地税政三[2002]13号【全文废止】

各市、县（区）地方税务局，省、各设区市地方税务局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地方税务局外税分局，泉州、南平市地方税务局征收分局： 根据国家税务总局国税函[2002]615号文件精神，并结合我省各地土地增值税平均预征率调查测算情况，决定从2003年1月1日起，将我省土地增值税的平均预征率从现行的2%-5%下调为0.5%-3%.各地可在新的平均预征率幅度内，根据实际情况确定当地适用的平均预征率，据以计算预征。

福建省地方税务局

关于重新明确我省土地增值税预征范围和预征率的通知

闽地税发[2005]32号【全文废止】

各市、县（区）地方税务局，省、设区市地方税务局直属分局、稽查局，泉州、南平市地方税务局征收分局：
为贯彻国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），进一步加强土地增值税征收管理工作，现对我省预征土地增值税的范围和预征率重新明确如下：
一、预征范围
除当地政府规定的经济适用住宅收入不预征外，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，均按统一规定预征土地增值税。
二、预征率 1、住宅按1%—2%预征。2、商业营业用房、写字楼等其他房地产按2%—3%预征。3、别墅按3%预征。4、对纳税人既开发建造住宅又开发其他房地产的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%—3%预征。
各设区市地税局在上述规定的幅度内，应对当地房地产开发经营情况进行调研测算后，自行确定预征率，并报省局备案。个别地区的预征率需要调整的，报经省局批准，可在统一规定的预征率幅度内适当上浮或下调，但最高调整幅度不得超过50%.
三、本通知从文到之日起执行。对以前未办理申报预征土地增值税的收入，一并按本规定预征。

 福建省地方税务局

关于印发《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》的通知

闽地税发[2005]195号【全文废止】

各设区市地方税务局，省局直征分局：
现将《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行中存在的问题与意见请及时反馈省局，以便修改完善。
福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行） 第一章 总  则
第一条  为加强和规范房地产开发企业土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）及其实施细则，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条  凡在本省境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产)并取得收入的房地产开发企业（以下简称纳税人），应当依照本办法申报缴纳土地增值税。
纳税人转让房地产取得的收入，指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第三条　纳税人转让房地产的，以转让的房地产所在地为土地增值税纳税地点。
第四条土地增值税由房地产所在地的地方税务机关（以下简称主管税务机关）负责征收。
第二章  纳税申报 
第五条  土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人在取得施工许可证后的30日内，应按每一成本核算项目或对象向主管税务机关办理项目登记，填报《土地增值税项目登记表》，并提供下列资料（复印件）。
（一）施工许可证；（二）房地产开发项目的预、概算书；（三）项目立项书；（四）商品房分层平面图；（五）取得土地使用权的证明材料；（六）主管税务机关要求提供的其他有关资料。
第六条  纳税人预售房地产的，应在取得预售许可证明后的15日内，向主管税务机关报送预售许可证明（复印件）及预售商品房分层平面图等资料。
第七条  纳税人在房地产开发过程中签订的工程施工合同，应在合同签订后30日内向主管税务机关报备。
第八条  纳税人应于次月10日内，将上月同一计税项目转让或预售的房地产汇总后，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款,同时提供转让或预售的房地产具体销售清单。
第三章税款征收
第九条  纳税人项目已全部竣工结算并一次性转让房地产的，应按《条例》及其实施细则的有关规定，据实申报缴纳土地增值税。
第十条  纳税人在项目全部竣工结算并转让完毕前转让房地产取得的收入，采取预征土地增值税办法。除当地政府规定的经济适用房转让不预征外，其他房地产项目应按下列预征率预征土地增值税。 1、住宅按1%—2%预征。 2、商业营业用房、写字楼等其他房地产按2%—3%预征。 3、别墅按3%预征。 4、对纳税人既开发建造住宅又开发其他房地产的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%—3%预征。 各设区市地税局在上述规定的幅度内，应对当地房地产开发经营情况进行调研测算后，自行确定预征率，并报省局备案。个别地区的预征率需要调整的，报经省局批准，可在统一规定的预征率幅度内适当上浮或下调，但最高调整幅度不得超过50%。 第十一条  纳税人按照转让房地产取得的收入和规定的预征率计算应纳税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率 第十二条  纳税人应在主管税务机关规定的预征期限内缴纳土地增值税，对未按预征规定期限缴纳税款的，按《税收征管法》及实施细则的有关规定，从限定的缴纳期限届满的次日起，加收滞纳金。 第四章  纳税清结算
第十三条  预征土地增值税的纳税人，应在项目竣工结算完毕后的45日内，向房地产所在地主管税务机关申请土地增值税纳税清结算，同时提供以下资料。
（一）土地增值税清结算申请报告；（二）土地增值税纳税清结算申报表；（三）支付土地使用权出让金的证明材料；（四）银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料；（五）房地产开发项目工程决算报告；（六）无偿提供公共配套设施的证明材料；（七）开发项目成本扣除情况补充说明报告；（八）税务机关要求提供的其他材料。 第十四条对已全部竣工结算的房地产项目，凡转让房地产的建筑面积占可转让的建筑面积比例达85%以上时，税务机关可以要求纳税人对土地增值税进行清结算。清结算时，对未转让的房地产部份，按其占总建筑面积的比例，相应扣除土地增值税的扣除项目金额。 第十五条存在以下情形的，税务机关应当及时对纳税人的房地产项目进行清结算：
（一）经纳税评估发现房地产项目利润异常或存在虚报瞒报房地产成交价格等情况的；（二）由本级或上级税务机关或其他有关单位或个人转来举报案件；（三）纳税人有涉及偷税漏税等税收违法行为等其他情形的；（四）税务机关认为有必要进行清算的。 第十六条纳税人纳税清结算时，应准确核算房地产开发项目的转让收入与扣除项目金额，并提供真实合法有效的凭据。没有真实合法有效的凭据不能列入扣除项目。 纳税人提供的转让收入或扣除项目明显不实的，税务机关可以按《税收征管法》的有关规定，核定其应纳税额。 第十七条  对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额；对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。
第十八条  纳税人建造转让的住宅符合下列各项标准的视为普通标准住宅：
（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均较易价格1.38倍以下。其中（二）、（三）项的具体标准以当地政府公布的数据为准。 第十九条  纳税人因财务制度不健全等原因导致主管税务机关难以对房地产项目进行清算的，税务机关可以按照《税收征管法》的有关规定，对整个房地产项目应纳的土地增值税实行核定征收。核定征收的税款不能低于按预征率计算的税款。 第二十条  土地增值税清结算已结束的纳税人，如果有证据表明纳税人在清结算过程中提供虚假收入、成本费用等情况的，主管税务机关应重新清结算或移交稽查部门立案稽查。 第二十一条  对1994年1月1日前已签订的房地产项目或已立项，并已按规定投入资金进行开发，按规定在2000年底前首次转让的房地产，可免征土地增值税。2000年12月31日以后对剩余部分转让的，该房地产项目在进行清结算时，应对该项目的全部收入和扣除项目进行整体清结算，先计算整个项目应缴纳的土地增值税，再按免税和应税的销售收入比例划分征免的税额。 第六章  附则
第二十二条  纳税人违反本办法规定的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处罚。 第二十三条  各设区市地方税务局可以根据本办法制定具体实施办法。 第二十四条  本办法由福建省地方税务局负责解释。 第二十五条   本办法自2006年1月1日起施行。以前规定与本办法规定不一致的,以本办法规定为准。

厦门市地方税务局

关于下发厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知

厦地税发[2007]108号

各区地方税务局、直征局、外税分局、稽查局、信息技术分局：

现将《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请遵照执行。

二〇〇七年八月十四日

厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条凡从事房地产开发且根据有关规定预缴土地增值税的纳税人，均适用本办法。

第三条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

第四条符合下列情形之一的，纳税人应当及时进行土地增值税的清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第五条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

第六条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算手续。

纳税人也可自愿委托经厦门市地税局核准公布的税务中介机构作土地增值税清算项目的审核鉴证。

第七条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请；

（二）土地增值税纳税申报表(见附件)；

（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；

（四）国有土地使用权证书；

（五）项目立项书、施工许可证、预售许可证；

（六）商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；

（七）项目预算、概算书、项目工程合同结算单；

（八）能够按项目支付贷款利息的有关证明及借款合同、银行贷款利息结算通知书；

（九）项目开发成本及费用汇总表及有关证明材料；

（十）项目工程竣工验收报告；

（十一）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加等；

（十二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；

（十三）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

第八条税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

第九条　清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。

对房地产开发企业将开发的商品房用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

对于个别纳税人以转移利润为目的，故意压低成交价格的，应由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格调整计税收入。

第十条  对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除。

第十一条  对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证及资料不符合清算要求或不实的，可按照国税发［2006］187号第四条第（二）项规定确定上述四项开发成本的单位面积金额标准计算扣除。

第十二条  房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

第十三条  对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

 第十四条  税务机关在清算审核、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以进行核定征收土地增值税。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第十五条  税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料应按规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。

第十六条  对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。

第十七条  本办法未尽土地增值税其他事项，按照《税收征收管理法》及其《实施细则》的有关规定执行。

第十八条  本办法自2007年8月1日起执行。

福建省地方税务局 

关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知

 闽地税发[2008]64号【全文废止】

为配合国家开展土地市场的治理整顿，发挥税收的调节作用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》(国税发〔2007〕132号)等有关规定，现就进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理有关事项通知如下:

一、关于土地增值税预征管理 (一)调整平均预征率。从2008年5月1日起，我省土地增值税平均预征率改为普通住宅1%-2%、非普通住宅2%-3%、非住宅及别墅4-5%，各地在幅度内确定当地适用预征率并上报省局备案。（条款废止） (二)推行单项预征率。对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，即:在房地产预售环节，根据售价及工程建设总投资预算，测算应纳土地增值税税额，以预计的应纳税额除以预计的转让收入计算一个比例，作为预征率，在每次预收房款时，按每笔收入乘以该预征率，以此计算每次应预缴的税款。单项预征率不得低于平均预征率。 纳税人在财务账册上应对适用不同预征比例的房地产分别核算;对不能分开核算的，从高适用预征比例征收土地增值税。各地地税机关应加强对土地增值税预征的监督管理，通过与营业税税款入库数据比对等方式监控税源，对未按规定预缴税款的行为应严格按照有关规定加收滞纳金。 二、关于土地增值税清算 (一)加强清算管理。各地要严格按《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法(试行)》规定，对清算项目按普通住宅、非普通住宅和非住宅分别计征土地增值税。对符合国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定的清算条件的项目应按规定期限办理清算手续，逾期不办理清算的按税收征管法第62条进行处罚。对纳税人不进行清算申报，不缴或者少缴应纳税款的，按税收征管法第64条规定处罚。对税务机关通知办理清算申报而拒不申报、提供虚假纳税资料造成不缴或者少缴税款的，按税收征管法第63条规定处罚。 对本通知下发前已符合应清算条件至今尚未按规定进行土地增值税清算的房地产开发企业，应于6月30日前到主管税务机关办理清算手续。逾期不办理的，主管税务机关将按税收征管法的有关规定进行处理。 (二)土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确。 (三)设定四项开发成本预警值。鉴于我省各地开发成本存在较大差异，省局不做统一规定。但各设区市局应按国税发〔2006〕187号文规定，参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，对前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项开发成本设定预警值。对土地增值税清算过程中，四项开发成本明显高于预警值，又无正当理由的，可按预警值进行计算扣除。 
三、关于房地产开发企业土地增值税核定征收率（条款废止） 对清算过程中发现符合国税发〔2006〕187号文所规定的土地增值税核定征收情形的房地产开发项目，分别按以下规定实行核定征收: (一)对2006年1月1日前已竣工且销售完毕但尚未清算土地增值税的项目，由主管税务机关按照税款所属时期适用的预征率核定; (二)2006年1月1日起至2008年6月30日止，已竣工且销售完毕但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。 (三)2008年7月1日起，按销售额的5%或主管地税机关确定的单项预征率核定。 主管地方税务机关对实行核定征收土地增值税的房地产开发项目，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》(见附件1)送达纳税人。 四、关于中介参与清算鉴证的问题 中介机构在参与我省土地增值税清算鉴证过程中，除对销售普通住宅与非普通住宅进行清算鉴证外，还应就销售非住宅部分进行清算鉴证，并在《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》中体现，同时报送《土地增值税清算税款鉴证(销售非住宅)表》(见附件2)。具体鉴证办法参照《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发〔2007〕132号)执行。

莆田市地方税务局

关于调整土地增值税预征率的通知

 莆地税发[2008]65号【全文废止】

各县、区地方税务局，市地方税务局直属分局、湄洲分局、稽查局：
   根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产企业土地增值税管理的通知》（闽地税发[2008]64号）规定，结合我市房地产市场及土地增值税管征情况，对我市土地增值税预征率调整如下：
一、平均预征率调整
（一）商业营业用房：预征率为5％。（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税。（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％。（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%。（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。
二、县（区）级税务机关在市局规定的平均预征率幅度范围内自行确定平均预征率并报市局备案。
三、单项预征率
采用单项预征率征收的，单项预征率不得低于我市规定的平均预征率；平均预征率由县（区）级税务机关自行确定的，单项预征率不得低于其规定的平均预征率。单项预征率由主管税务机关确定。
四、纳税人在财务账册上应对适用不同预征比例的房地产分别核算，未分别核算的，从高适用预征率预征税款。   五、经济适用房仍按《福建省地方税务局关于印发<福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）>的通知》（闽地税发［2005］195号）规定，暂不预征土地增值税。   六、本文自2008年5月1日起执行，原《莆田市地方税务局关于加强土地增值税征收管理的通知》（莆地税发[2005]35号）中的预征率规定，及《莆田市地方税务局关于调整普通住宅土地增值税预征率的通知》（莆地税发[2007]141号）同时废止。
二OO八年五月九日

福建省地方税务局 

 泉州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税核定征收问题的补充通

泉地税发[2008]65号【全文废止】

各县(市、区)地方税务局、市地方税务局各直属单位:

根据《泉州市地方税务局关于转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知》(泉地税发〔2008〕46号)规定，现对房地产开发企业土地增值税核定征收问题做如下补充通知:
对土地增值税清算过程中发现符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第七条所规定的土地增值税核定征收情形的房地产开发项目，需要报市局审核确认核定征收的，分别按以下规定核定征收:
一、2002年12月31日前符合清算条件的房地产开发项目，2002年12月31日以前销售的，按销售额的0.5%核定征收，2002年12月31日以后销售的，适用以后的核定征收率核定征收。
二、2003年1月1日起至2005年12月31日止，已竣工且销售完毕但尚未清算土地增值税的项目，对住宅与非住宅按销售额的2%核定征收，对别墅按销售额的3%核定征收，如各县(市、区)税款所属时期适用的预征率较高，从高核定征收。

泉州市地方税务局 

转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》

泉地税发[2008]46号【全文废止】

各县（市、区）地方税务局、市地方税务局各直属单位：
现将《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》(闽地税发〔2008〕64号)转发给你们，并就有关问题明确如下：   一、关于土地增值税预征率的问题   从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土地增值税。   对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土地增值税。   二、关于“四项开发成本”预警值管理的问题
（一）前期工程费(包括规划、设计、勘察、测绘、“三通一平”等费用)和基础设施费(包括道路、供水、供电、排污、照明、环卫、绿化等费用)两项成本采用按实列支的方式进行管理。
（二）建筑安装工程费预警值
1、普通建筑安装工程费（以我市2006年建安造价作基数)（1）无修筑地下车库及人防设施7层以下(含7层)多层建筑      每平方米900元；8-17层小高层建筑               每平方米1200元；18-27层高层建筑                 每平方米1400元；28层以上高层建筑               每平方米1600元。（2）有修筑地下车库及人防设施7层以下(含7层)多层建筑     每平方米1050元；8-17层小高层建筑              每平方米1400元；18-27层高层建筑                每平方米1600元；28层以上高层建筑              每平方米1800元。   分阶段(按竣工时间)预警值：2006年12月31日以前以上述基数为最高限；2007年1月1日至2007年12月31日以上述基数乘以1.1的系数为最高限；2008年1月1日以后以上述基数乘以1.3的系数为最高限。以后市局将根据物价变动情况对系数作不定期的调整。   2、对于房地产项目中精装修房的装修费用，采用按实列支的方式进行管理。
（三）开发间接费用包括职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等，采用固定比例的方式进行管理，按不包括本项费用在内的其他房地产开发成本总额的3%设定预警值。   三、关于土地增值税扣除项目金额的分摊办法   对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按下列方式计算分摊：
对取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费按销售金额计算分摊，建筑安装工程费按可售面积计算分摊(有挑高的店面－可改造为夹层的，分摊的可售面积可加计50%)，其他扣除项目按可售面积计算分摊。   四、关于房地产开发企业土地增值税核定征收的问题   对2003年1月1日以后符合应清算条件的房地产开发项目，应严格管理，要求原则上必须按规定进行土地增值税清算，对个别项目确实需要实行核定征收土地增值税的，应经县级局审核后上报市局审核确认，方可实行核定征收。   五、关于中介机构参与清算鉴证的问题   各地要以总局印发《土地增值税清算鉴证业务准则》为契机，在坚持自愿的基础上，引导自身不具清算能力的纳税人委托中介机构参与土地增值税清算鉴证工作，以减轻清算的工作量。对2002年12月31日前符合清算条件的房地产开发项目可鼓励纳税人委托中介机构参与土地增值税清算鉴证工作。
请一并贯彻执行。
二〇〇八年五月二十六日

福建省地方税务局 

关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知

榕地税发[2008]108号【全文废止】

各县（市）、区地方税务局，市局直属分局、外税分局、稽查局、琅岐分局:
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和福建省地方税务局《关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）第二条第(二)点关于“土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确”的规定，结合我市情况，经 2008年6月9日局务会议研究决定，对我市房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的土地增值税扣除项目金额计算分摊办法明确通知如下:

一、房地产开发成本计算分配办法

房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的, 其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：

（一）计算层高系数

在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。

（二）计算总层高系数面积

∑层高系数面积= ∑不同类型商品层高系数×可售面积

（三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊

不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷∑层高系数面积]×（不同类型商品层高系数×已售面积）

二、其他扣除项目金额计算分配办法

（一）取得土地使用权所支付的金额按可售面积计算分摊。

（二）房地产开发费用按可售面积计算分摊。

（三）转让环节各项税费按实计算。

（四）加计20%扣除仍按土地增值税暂行条例及其实施细则有关规定执行。

三、扣除凭证问题

纳税人扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

四、税款计算问题

土地增值税增值额和土地增值税应交税额计算公式仍按土地增值税暂行条例及其实施细则有关规定执行。

五、本通知自发文之日起执行，对以前已选择适用的计算方法不作调整。

福建省地方税务局 

关于调整我市土地增值税预征率的通知

厦地税发[2009]35号【全文废止】 

各区地方税务局、直征局、外税分局、稽查局、信息技术分局:

近一年来，由于受全球经济不景气等的影响，我市房地产市场持续低迷，多数房地产开发项目销售量萎缩，销售价格明显下跌，导致增值率大幅降低。为此，经研究，决定对我市土地增值税的预征率进行调整，具体为:
一、住宅中的普通标准住宅为0.5%，其他住宅为1%;
二、商业营业用房、写字楼等其他房产为2%;
三、以“招拍挂”方式取得土地开发建设的别墅为3%;以非“招拍挂”方式取得土地开发建设的别墅为5%。
各单位要加强对涉及上述预征率调整的房地产开发项目的跟踪管理，要求纳税人对适用不同预征率的房地产开发项目分别核算，准确申报;对不分开核算的，从高适用预征率征收土地增值税。
本通知自2009年3月1日(税款所属期)起执行。
二〇〇九年三月二十七日

厦门市地方税务局 

 厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法

厦地税发[2010]16号【全文废止】

各区地方税务局、直征局、外税分局、稽查局、信息技术分局:

为了加强我市房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，现将《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请遵照执行。各单位对执行中出现的问题及有关情况请及时向市局反馈。

附件:（略）

1.厦门市土地增值税纳税申报表

2.基础资料表

3.土地增值税项目登记表

4.通知书格式

5.主管税务机关移交稽查局土地增值税清算案件交接表

6.收入和扣除项目明细表(按年度统计)

7.收入和扣除项目明细表(按类别统计)

二〇一〇年一月二十六日

漳州市地方税务局 

关于加强土地增值税管理的补充通知

漳地税发[2010]51号【全文废止】

各县(市)、区地方税务局，市局各分局、稽查局: 现将《福建省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(闽地税发[2010]117号)转发给你们，结合我市实际，现就土地增值税管理有关事项补充通知如下: 一、根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土地增值税平均预征率改为:漳州市区(含直属、芗城、龙文、外税)、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率，具体预征比例由各县(市)、区局确定。纳税人在财务账册上应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土地增值税。对直接转让土地使用权的，应及时进行土地增值税的清算。 二、各级税务机关根据国发[2010]10号、国税发[2010]53号文件精神，有针对性地选择定价过高、涨幅过快的项目作为土地增值税重点清算审核的，芗城区、龙文区、龙海市和外税分局不少于3个。 三、各级税务机关对人民法院执行程序中拍卖、变卖被执行人的房地产，涉及土地增值税的，应按规定进行清算。 四、各级税务机关对在代理土地增值税清算申报中弄虚作假的中介机构，应通报全市地税系统，取消其地税所有业务的代理资格。 五、各级稽查部门对管理部门按规定移交税务稽查的项目应及时组织力量进行核查，同时对管理部门已清算审核的项目及时组织抽查，每年抽查面不低于10%。市外税分局管辖项目的移交税务稽查和已清算审核项目的抽查由市稽查局负责。 六、各县(区、分)局应于6月底前将《土地增值税清算计划统计表》、重点清算项目名单和国税发[2010]53号文件的贯彻落实情况上报市局。市局将每月通报各单位清算申报、审核、稽查和抽查进度，今年还将于第四季度组织专项督查。 希知照。

福建省地方税务局

 关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告

福建省地方税务局公告2013年第2号【全文废止】

为加强土地增值税征管，现对我省土地增值税预征和核定征收有关问题公告如下： 一、土地增值税预征
（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，按下列不同类型确定预征率： 1.普通住宅2%；2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%；3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%。 （二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。 各县级地税局应将单项预征率的执行情况于年后15日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于年后30日内上报省地税局备案。 二、土地增值税核定征收 （一）对纳税人从事房地产开发的，在清算时发现确实符合核定征收规定条件的，由县级地税局就具体清算项目区分普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型，并据不同类型增值率水平经局领导班子集体审议确定核定征收率。核定征收率不得低于5%，福州、厦门市非住宅不得低于6%。 各县级地税局每季核定征收情况应于季后10日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于季后15日内上报省地税局备案。【此条款失效】 （二）对纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，县级地税局可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定实行核定征收，确定的核定征收率不得低于5%。 （三）对实行核定征收土地增值税的，由县级地税局开具《税务事项通知书》送达纳税人。 三、本公告自2013年9月1日起执行。《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）第一条第（一）项、第三条同时废止。 特此公告。

 厦门市地方税务局

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告

厦门市地方税务局公告2013年第7号【全文废止】

为加强土地增值税征管，根据《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》(2013年第2号)规定，现就土地增值税预征和核定征收有关问题公告如下： 一、关于土地增值税预征率 (一)对社会保障性住房不预征土地增值税； (二)普通标准住宅2%； (三)非普通标准住宅4%； (四)非住宅6%。 二、关于单位和个人转让房地产土地增值税核定征收率 (一)个人转让写字楼、商业营业用房、车位等二手房产的，按转让收入全额的5%征收土地增值税。个人销售住房(含普通标准住宅和非普通标准住宅)，按照《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 (二)单位为非正常户的，其房地产被委托拍卖，若买受人愿意代缴相关税费并向我局申请代开发票的，买受人应提交书面申请、法院的生效判决、裁定书或调解书、拍卖成交确认书等相关书面材料，主管税务机关在审核同意后，按拍卖收入全额的5%征收土地增值税。 (四)异地单位和个人转让二手房产申请按查账征收方式进行土地增值税清算的，应当提供书面申请、购房合同、购房发票、契税完税证明、由具有福建省房地产价格评估管理机构颁发的从事房地产价格评估甲级资质的房地产评估机构出具的证明其转让交易价格公允的评估报告等书面资料，经主管税务机关审核确认，予以按实进行土地增值税清算。
三、从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收规定条件，经主管税务机关审核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。 四、本公告自2013年9月1日(税款所属期)起执行，其中本公告第二条执行时间以向厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间(收件时间)为准。《厦门市地方税务局关于单位房地产被委托拍卖及异地单位转让在厦房地产有关税收问题的通知》(厦地税函[2009]89号)第二条第五款、第三条以及《厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告》(2011年第5号)第四条第一款同时废止。 特此公告。
厦门市地方税务局2013年8月26日

福州市地方税务局

关于2007年以前土地增值税清算遗留项目实行核定征收有关问题的公告

福州市地方税务局公告2012年第4号

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）和《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）规定,结合实际情况，现将我市房地产开发企业2007年以前土地增值税清算遗留项目实行核定征收有关问题公告如下：

一、房地产开发企业土地增值税核定征收范围
在土地增值税清算中符合下列情形之一的，可实行核定征收：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
二、房地产开发企业土地增值税核定征收率
对于2007年以前房地产开发企业土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收情形之一的，分别按以下规定实行核定征收：
（一）2000年1月1日前已符合土地增值税清算条件（包括应清算和可清算条件，下同）但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1%核定征收；
（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1.5%核定征收；
（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的2%核定征收；
（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。
三、上述土地增值税可清算项目清算时未转让的房地产，清算后销售的，按销售收入所属年度的核定征收率核定征收。
四、本公告自2012年11月1日起执行。
特此公告。

福州市地方税务局

关于调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告

福州市地方税务局公告2012年第3号

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定，现将我市调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题公告如下：
一、房地产开发企业土地增值税核定征收范围
在土地增值税清算过程中，对于房地产开发项目符合《国家税务总局土地增值税清算管理规程》第三十四条情形之一的，可按规定的核定征收率实行核定征收。
二、房地产开发企业土地增值税核定征收率
(一)住宅核定征收率
1.普通标准住宅5%；
2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。
(二)非住宅核定征收率
除住宅以外的其他房地产项目8%。
三、对房地产开发企业2007年以前土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收条件的，按福州市地方税务局2012年4号公告执行。
四、本公告自2012年11月1日起施行。

声明


以上法规来自官方媒体，真实有效，公众号插图均来自网络，版权属于原创人。如觉侵权，请通过平台留言联系小编，我们将竭力尊重原创。

温馨提示

我是小金，土地增值税政策的梳理汇总小秘书。

土增清算，我们是认真的！想要获取更多信息，请扫码关注我。如果您还有实务问题，可以添加微信：3341586979